产业用地供应实现市场化 深圳首次成功挂牌出让工业用地

　　本报记者吴铭深圳报道

　　深圳市土地使用制度改革又有了重大突破。12月20日，位于深圳龙岗区的两宗工业及工业配套用地在深圳市土地房产交易中心成功挂牌出让。

　　几乎出乎所有人的预料，由于两宗用地分别有十个以上的企业(以及个人)对挂牌进 行了报价，挂牌不得不进入拍卖程序，经过19轮次的激烈竞价，工业用地最终以1940万元人民币成交，为挂牌底价550万元的3.5倍，工业配套用地最终以1070万元成交，为挂牌底价280万元的3.8倍。

　　“以挂牌方式出让产业用地，标志着深圳在产业用地供应领域引进市场化机制配置土地资源。”拍卖会后，深圳市国土资源和房产管理局局长张士明向媒体表示。

　　18年后深圳再迈大步

　　自深圳土地拍卖第一槌改变中国土地运行制度之后，18年来深圳的

城市建设用地一直按用途分为两类:一是商业经营用地(包括住宅、商业及

写字楼物业)以“招拍挂”方式出让；二是非经营性用地，如工业、仓储、交通、教育等用地仍采取协议方式出让。

　　由于工业用地流转过程，远远落后于商住用地的转让，形成了土地价格双轨制，再加上“协议出让”存在的不确定性，容易引发腐败行为。

　　另一方面，产业用地协议出让方式往往容易造成受让门槛低，尤其是“招商引资”压力下，土地出让价格往往不能反映其应有的真实价值。而且往往导致土地利用效率不高、单位面积产出率低，大量土地被浪费，而真正需要土地的企业又需要排队等候。据认为，这种反差在深圳等发达城市相当突出。

　　针对这一情况，2004年10月，在全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上，国土资源部副部长贠小苏就表示，要逐步探索扩大招标拍卖挂牌出让土地的范围，逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地等纳入招标拍卖挂牌出让的范围。

　　迫不得已的创新？

　　广东省国土资源部门今年3月颁布《工业项目建设用地控制指标(试行)》，明确规定在珠三角土地紧缺地方的工业园，要处理好绿化与厂房建设关系，鼓励建多层厂房。

　　资料显示，自1996年以来，广东省平均每年建设用地达53.9万亩，GDP每增长1个点，要消耗土地5.08万亩，珠三角大部分城市正面临无地可用的困局。

　　“未来15年广东省仍处于用地需求高峰期，必须着手解决土地供求矛盾尖锐和粗放利用同时并存的问题，这个规定实际上是提出把节约和集约用地放在首位，着力提高土地资源利用效率。”深圳市土地房产交易中心王女士表示。

　　实际上深圳也面临同样的困难。据张士明透露，目前深圳市剩余可建设用地仅为200多平方公里，产业用地尤为紧缺。他表示，产业用地供应采用市场化方式出让，是实现经济社会可持续发展的必然要求，也是提高深圳市土地投入产出比例、促进土地节约集约利用、实现土地价值最大化的必然选择。

　　目前深圳市正加紧制订各类产业用地招标拍卖挂牌出让的具体操作办法及政策保障措施。张士明表示，以本次工业用地的成功挂牌出让为契机，逐步推进产业用地市场化配置，不断提高土地节约集约利用程度，争取到2010年将深圳市万元GDP消耗的建设用地减少到8.5平方米以内。

　　后续措施须跟上

　　目前来看，国内工业用地市场化刚开一个小口子。对于深圳迈出的这一步，业内人士评价都比较高，在他们看来，工业地产的商业化经营前景值得期待。不过，如何吸引新进参与者，扭转参与者习惯于私下交易的心态，平衡园区内后续土地出让方式等，亦是工业用地推行“招拍挂”所面临的困难与问题。

　　业内人士建议，要完善产业规划，程序规范化、简便化，实施针对性招商战略，放弃低层次的产业类型，集中精力重点突破高层次的产业和实力较强的企业。

　　深圳这次尝试最值得称道的做法，正是通过设定企业准入门槛，引导片区的合理布局和健康协调发展。

　　此次挂牌地块所在的龙岗区宝龙工业城，正是深圳高新技术产业带的重要节点之一，已形成以电子信息、光电子、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业为龙头的工业片区。对于挂牌地块，有关部门就提出准入条件，包括投产项目属国家鼓励发展的项目，必须满足低能耗、低污染的要求；必须符合宝龙工业城整体产业定位，属于IT及电子行业的项目；必须符合国土资源部关于投资强度的相关要求；必须符合环保要求。

　　深圳当地地产研究人员认为，对土地用途加以限制后出让的目的是为了提高工业用地的产出效率，信息公开，参与者竞争公平。实际上，工业用地“招拍挂”已经带来一些新问题，有报道指在

宏观调控之后，地产投资从住宅转向写字楼、商铺，并开始转向工业地产。“我们要警惕新的炒作。对土地用途加以限制，能起到抑制投机资金冲击工业用地供应市场的作用。”