需求发生变化 中低价房领军上海楼市

　　本报记者李良上海报道

　　上海网上房地产监控数据显示，11月份，上海共成交商品房22308套，其中，7000元/平方米的中低价房成为住宅的主要成交房源，4000元/平方米以下的房源占到了32.47％，4000－7000元之间的占到31.26％；两者之和达到了63.73％。而10000元/平方米以上的房源则只占到13.06％。相比3月份上海成交的224.25万平方米住宅中，9000元/平方米以上的达到 了35.22％，上海住宅的成交价格结构已经发生了明显的改变。数据同时显示，成交面积分段也反映出同样的低总价特征。11月住宅成交中，70平方米以下的占到7.09％，70－100平方米之间的达到了36.25％；100－140平方米的也高达36.29％。2005年3月上海成交的住宅中，70平方米以下的仅3.15％，70－100平方米之间的为18.01％；均不及11月份同类比例的一半，但150平方米以上的则达到了30.29％，比11月份140平方米以上的住宅高出了10个百分点。上海楼市住宅成交正逐步向低单价、小面积，从而向低总价的方向倾斜。

　　一位业内人士指出，11月份的数据一方面体现目前上海楼市需求的变化。另一方面，造成这种现象的一个重要原因是近几个月来，上海配套

商品房成交量剧增，而这些房源，均为单价低，面积相对较小的房子。统计数据显示，11月成交的18161套住宅中，有6269套是配套商品房，占到住宅成交总量的34.52％，也就是说，超过三分之一的成交量来自于配套房。11月配套商品房的成交套数是10月的2.5倍，成交面积更高达10月的2.9倍。事实上，上海普通住宅的购买对象们对上海楼市依然保持着观望的态度，观望的一个重要原因就是当前上海

房价仍然高于他们的预期。

　　一份对最近上海

二手房展会到会购房者的调查显示，目前市场上购房需求最强烈的是年龄在25－30岁的年轻人，占到了总体需求量的三分之一，与去年相比又有了进一步的增多。7001－9000元/平方米的单价成为47.3％的被访者能够接受的心理价位，一半左右的潜在购房者总价心理承受能力在80万元以内，预计实际价格承受能力将集中在90万－100万元。而潜在购房者中有58％的是第一次置业需求，以自住需求为主。需求类房型仍以两房为主，占到了76％，71－110平方米是目前市场上的主流需求面积。而在近年来上海楼市的疯狂上涨中，许多地区的房价和房型已经大大超过他们的预期，除非选择郊区，否则，他们只有继续观望。

　　对于那些指望购房实现投资收益的投资者来说，目前上海楼市已经不是他们的乐土。一方面，上海楼市的价格趋向仍不明朗，存在着进一步下跌的可能，这无疑会增加他们的投资风险；另一方面，目前上海一些地区的房屋租赁价格也出现不同程度的小幅回落，尤其是一些高端租赁市场，以虹桥开发区为例，原先可以租到18000元/月的房子，现在滑落到12000元/月仍然少人问津，这无疑大大降低对租金回报率的预期。