合格房企可在境内上市以期双赢

　　■本报记者 唐玮

　　“要解决房地产企业资金窘境，可以考虑国内合格的房地产企业在境内上市，以期双赢乃至多赢。”中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭表示。

　　房地产行业以其事关国计民生的特性，一直是最受关注、最有争议的一个行业。在12 月12日举行的“财经年会2006：预测与战略”上，各方围绕房地产的宏观调控和房地产融资问题各抒己见。

　　合格房企可在境内上市

　　哈继铭认为，控制贷款是为了风险控制，目前贷款占

房地产开发的比重很高，贷款的控制可能导致很多房地产商资金短缺，寻求其他途径融资，包括外资乘虚而入。中国资本(资讯 行情 论坛)市场为何自身不能提供足够的直接融资呢？“一个合格的、较好的房地产商在本土证券市场上募得资金，同时也是为老百姓创造更具吸引力的投资手段，而不是热衷购买房产投资，也不是将资金固定在银行中只求2.25%利率回报。”

　　北京高华证券有限责任公司副董事长许小年则指出，国内资本市场的融资功能正在退化，资产定价功能逐渐丧失，真正成为

中国经济晴雨表的香港资本市场的融资能力却在逐步走强。由于内地企业上市地且产品市场都在内地，国内市场和H股市场的融资能力存在此消彼长的关系。国内的市场应当更多学习香港经验，在制度建设上跨出更大的一步。否则香港也会逐渐变成国内的金融中心，愈来愈多的国内企业到香港上市的趋势将无法遏制。

　　标准普尔中国区总裁扈企平建议，住房融资定要证券化。住房贷款证券化如何才能更有效助力于融资？“第一，要有完整的法律。第二，完善会计和税收。若要促进中低收入房屋的需要，应该在税收方面有所调整。第三，需要专业的分析师。第四，与信用评级密不可分。第五，完善投资银行的相关措施，自始至终以规范贯之。第六，利用利率，证券定价是以国库券的利率加之利差，故首先需要国库券利率为基础。第七，要有活跃的二级市场，准确为新证券定价。第八，需要专业投资者。

　　控制银行对房地产贷款

　　美林集团全球资本投资部中国区总经理蓬钢认为，中国的房地产市场主要的问题在于供应，而并不在于需求。“实际上，中国的房地产市场需求量非常‘健康’，主要来源于人口的城市化，体现了城市人口对于生活空间的需求从无到有的积累过程。”

　　“供应问题的产生源于整个房地产

供应链上的管理缺陷和银行的贷款来之太易。”蓬钢分析，“银行如果能将为房地产项目提供80%、90%的资金支持，降至40%、50%，将是一种健康的趋势。项目的草率上马和对市场接受能力的错估导致产生太多不良贷款。由此看来，控制供应、控制银行对房地产贷款的调控会是长久之计，市场需求的某些限制反而是暂时现象。”

　　国际资本参与利害并存

　　蓬钢说，国内房地产市场的资金20%来自银行贷款，50%来自预售。宏观调控和预售回落使得绝大多数房地产企业陷入缺乏资金的窘境，于是企业各显神通以求融资。但是，由于银行以外的资本市场缺乏规章制度和市场标准，风险大为放大，这时，外资嗅出了其中的商机广泛参与进来。

　　北京国华置业有限公司董事长兼总经理房超指出，国际资本进入后，新的理念，新的评估方式的运用，产业链系统整合的经验随之而来，这将拉动整个房地产升级，提升房地产的行业价值。

　　蓬钢认为，国际资本的参与是利害并存。中国的高经济增长速度和仍将继续实现增长的潜力，给众多国际资本提供了充分发挥的机会。国际资本的规模巨大，其中也不乏投机资本，故政府目前对于国外资金进入中国仍有诸多限制。归根到底，中国的资本市场还未对国际开放，形式拘泥于国外直接投资。