地产融资新格局中的马太效应

　　房地产企业经营状况参差不齐，银行信贷如何趋利避害？农行与天津泰达集团和北京万通地产两家企业的合作不无启示

　　作者:冯丹丹/文

　　今年11月20日，中国农业银行与天津泰达集团公司、北京万通地产公司两家企业在天 津签署了《银企合作框架协议》，中国农业银行共为两家公司意向性提供60亿元项目贷款额度和120亿元个人住房按揭贷款额度。

　　在目前房地产企业经营状况参差不齐的情况下，银行重点扶持规范、专业、具有丰富行业经验的企业，提高他们在行业中的竞争力、提高市场所占比重，是控制房地产金融风险、促进房地产行业健康发展的有效办法。中国农业银行与上述两家企业的金融合作正是体现了这一点。

　　信贷依然是关键

　　未来从政策面来看，在管理层允许的框架下，

房地产投资仍将保持稳定、健康的发展趋势。

　　近年来，“房地产融资多元化”的呼声越来越高，要求增加为房地产发展的所有融资方式，包括股本融资、债券融资、信贷融资和运用信托方式融资等多种渠道。有关人士指出，用公开发行

股票或在专业化管理的前提下，用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。

　　但是目前应该看到，一方面我国仍是银行主导性金融系统，要逐渐过渡到金融市场主导性金融系统还需要较长的时间，另一方面由于房地产融资规模巨大，因此银行信贷能够更好的满足融资需求，此外，从财务成本角度考虑，房地产信贷融资的成本较低，因此可以判断未来信贷依然是房地产业至关重要的融资渠道。

　　强强联合易双赢

　　对于商业银行来说，一方面由于我国房地产行业盈利水平较高，发展前景广阔；另一方面，由于

开发商自有资本相对不足，根据有关统计，我国内地房地产企业的资产负债率是比较高的，目前在75%左右，而香港前五大上市公司负债率基本在30%-40%。这就意味着贷款蕴涵着较大的风险。因此银行在收益——风险平衡的结果必然是，在众多的房地产企业中选择最优秀的企业作为长期合作者；同样，开发商也必然选择有实力的大银行进行合作，以满足长期融资需求。这样的一个必然结果是大银行与大开发商的强强联合，最终实现双赢。

　　强强合作的另一层含义是，对于众多规模较小、资信水平较低的开发商而言，未来的融资之路将是艰辛的。因此所谓的强者更强、弱者更弱的“马太效应”在开发商身上将充分体现。这一效应的必然结果是行业进一步整合，有助于形成多个实力更强、竞争力更优的大的开发商，这本身将有助于房地产行业的健康发展，也有利于进一步降低房地产金融风险，因此也是管理层和市场所期待的。

　　塑造地产新格局

　　目前泰达集团以土地为核心资源，在对接国内外资本市场，实现股权多元化的基础上，在今后3-5年将成为天津市最具实力的城市运营商。万通地产则作为国内最知名的品牌之一，一直是国内开发高档物业的领跑者。

　　更为有利的是，两企业的业务具有很强的区位优势。目前国家将推进天津滨海新区的开发纳入第十一个五年规划，滨海新区将成为我国新的经济增长点，未来发展空间广阔。而天津泰达集团和万通地产的战略联盟在本区域具有很大的资源优势，未来几年的土地储备将达到6000余亩，金融需求约60亿元，因此本次合作在很大程度上满足了企业对资金的需求，增强了两企业的实力，提高了企业抗风险的能力，有利于泰达、万通“城市运营商＋专业地产运营商”战略合作优势的发挥。因此本次合作对开发商具有很大的推动作用，有利于促进银企双方更深度的合作，也为天津滨海新区的加快发展起到了推动作用。同时，因为这一合作，农行也扩大了在当地的影响。由此，农行与泰达集团和万通地产的战略联盟的马太效应开始逐步显现。