外资银行 争食中国地产蛋糕

　　程赩

　　中国在加入WTO时做出承诺:2006年底前金融业将全面开放。这让始终徘徊于中国金融大门之外的海外金融机构摩拳擦掌。中国金融业的相对不发达为外资金融机构进入中国市场构筑了美妙的想象空间。他们觉察到中国房地产金融的潜藏利润，纷纷通过各种渠道开展业务。一些外资银行凭借早先进入中国的优势，蓄势待发意欲抢夺中国房地产金融的利润蛋 糕。

　　常规业务蓄势待发

　　2006年以前外资银行在中国的业务是受政策限制的，只有部分银行得到许可开展业务。但是只要有机会，这些深谙资本运作之道的国际资本就会发挥其资本和经验所长，在中国探索发展业务。他们谨慎对待风险的同时又迅捷地通过曲线方式追逐利润，而在这之间起平衡作用的则是他们敏锐的商业视角和成熟的操作经验。房地产信贷业务是银行的常规业务，在政策允许的范围内，外资银行纷纷有选择地开展企业信贷和个人按揭贷款业务，争取更多的客户，为未来银行业的全面开放积累客户资源。

　　信贷融资是外资银行在华机构直接向

房地产开发企业提供贷款，但不参与项目开发。例如东亚银行在中国内地提供的房地产融资产品主要分为两类:房地产开发企业贷款和小买家房地产贷款。其中提供给房地产开发企业的贷款主要是建筑贷款和流动资金贷款。建筑贷款是发放给开发商的用于房地产项目开发及建设的贷款，也是对目前大多数房地产开发商最有吸引力的房地产贷款品种。但是提供这类业务的银行往往要通过贷前调查系统、贷款审批系统来评估、控制建筑贷款的风险。两套系统对开发商资质和房产项目的考评指标是非常苛刻和详细的。如三菱银行2004年向上海永龙房地产有限公司开发的“永新花苑”三期项目提供8亿元人民币和港币的组合贷款的融资条件就远远超过内资银行的要求。

　　个人按揭贷款目前外资银行的个人按揭对象主要是外籍人士、澳港台人士。随着全面外币业务的获批，外资银行对中国内地的外币贷款禁区有望打破，到2005年年底将能全面展开对内地居民的人民币业务。包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行、国际金融公司、中德住房储蓄银行在内的多家外资银行正在加大培育当地个人按揭贷款的力度，与众多房地产项目客户密切接触，以远比内资银行优惠得多的利率，抢夺境外优质客户。但是，各外资银行在选择按揭项目上还是趋于谨慎。如东亚银行北京分行在北京地区提供按揭贷款的项目都经过严格筛选，主要是一些境外人士较为感兴趣的中高档住宅项目，如具有一定投资潜力的公寓或别墅项目。

　　投行业务曲线潜行

　　目前，在国家外汇管制的体制下，许多房地产投资银行业务是受到限制的。但这并不意味着国外投资银行就无所作为，一些公司利用规则的“漏洞”曲线潜行，仍获得可观的回报。

　　合作项目开发在国家金融政策的管制下，一些外资银行通过项目合作开发方式，绕过政策限制联手房地产企业做开发性融资。但这些银行选择合作伙伴的标准一般比较严格，基本都是当地最有实力和发展潜力的房地产公司。其操作方式一般是当地房地产公司有较好的项目后，外资银行通过参股方式出资设立项目公司。2003年7月，摩根士丹利名下房地产基金MSREF与上海卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”项目；与美国雷曼兄弟公司各入股25％参与上海永业集团发展的上海永业公寓二期；与复星集团旗下的地产公司合作投资“复地雅园”都是这类操作手法。

　　外国直接投资借FDI(外国直接投资)曲线放贷商业贷款属于资本项目。目前直接的境外信贷有违外汇管制，因而有外资银行采取用FDI的方式“曲线融资”。典型案例是2004年万科与德国银行(下称“HI”)达成的双方共同开发中山“万科城市风景花园”项目。协议中万科将所持有的中山项目80％的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司，由于万科也持有该公司35％的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48％。这样，从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI。但是实际上，根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。

　　资产收购物业并购种种迹象表明，外资银行对中国商业地产项目正青睐有加。现在，经营状况良好的中国商业地产项目租金回报率高达9％，比新加坡5只REITs的回报率高出约三个百分点。大摩、麦格里等外资银行近来的频繁收购也证明了上述论点。

　　2005年7月，麦格理银行香港公司透露，该银行间接拥有的一家公司和一批机构投资者组成的财团，在内地收购了9家大型零售商业中心。业内人士透露此次收购对象是大连万达，而且这9个商业中心大多位于北方二线城市。

　　不良资产包业绩骄人

　　摩根斯坦利(大摩)在各地的收购业务主要是从银行的不良资产入手，从美国，韩国，日本，意大利到中国，由于具有运作各国不良资产的丰富经验，因此从银行的不良资产入手进行投资已成为大摩的一种传统。国内许多银行的不良资产中房地产抵押贷款的比例相对比较高，这无疑是大摩进入中国房地产市场的一条佳径。

　　2004年大摩与盛融、金地合作拿下中国建设银行账面价值28.5亿人民币的不良资产包；2005年9月初，又与上海盛融投资有限公司联合宣布，以不良资产债权收购方式成功获得上海世界贸易大厦的产权，收购金额为9000万美元。在去年年底大摩成为上海世界贸易大厦新主人之前，该大厦的原日租金在0.3美元/平方米/天左右，远低于周边甲级写字楼0.8美元/平方米/天以上的租金行情。但在大摩与盛融入主并进行内外

装修和服务提升后，已经吸引了几家大型跨国公司迁入世界贸易大厦，租金水平也提升到了0.6美元/平方米/天－0.65美元/平方米/天左右。

　　更为重要的是，大摩以估计1800美元/平方米的价格收购得到的上海世界贸易大厦，经过全新包装后市场价值已经大大提升，业内人士估计目前该大楼价格已在3000美元/平方米以上，其获利空间相当可观。外资金融收购项目看中项目持有回报，但更看中其可能的增值回报。收购项目后进行重新包装，并经营出成熟的商业、办公环境，再寻机转手，无疑是最考验资金也最符合基金“性格”的行动方式，同时也是对资本增值手段最直接的考验。摩根士丹利无疑实现了一次完美演绎。大摩通过旗下地产基金对于不良资产的运作逐渐引起人们的关注，而此次对于世界贸易大厦收购并重新包装后显示出的巨额利润，不仅让

房地产业为之动容，更让中国的金融机构对其资产增值手段有了一次全面认识的机会。