全国商品房空置率高达26％

　　张梦

　　国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了 。

　　空置率到了危险边缘

　　近年来，国内房地产投资一直保持了近30％的快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空置面积总量曾一度明显下降。然而，从今年5月始，居民住房消费预期有所改变，市场购买力萎缩，致使商品房空置面积有所增加。

　　目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。

　　事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和

经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。拿北京来说，商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。

　　中国社会科学院金融发展室主任易宪容表示，我国空置率已经到了危险的边缘。按照国际通行惯例，空置率在5％－10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％－20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。

　　空置与房价同升

　　在商品房空置率大幅上升的同时，房价也继续保持上涨态势。北京大学城市与区域规划系董黎明教授认为，商品房市场有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是过高的商品房价格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。

　　值得警惕的是，在楼盘空置率与房价走高的同时，国内平均薪酬首次下跌。面对房地产市场的预期风险，照理来说开发商应该早就忍痛割爱，降价销售了。然而，为什么一些开发商和专家学者还要信誓旦旦地说“房价不但要涨还要猛涨”？

　　关键在于房地产企业不同于其他一般企业。对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往是企业生命走向终结。按照经济学理论，房价最终应该是由最终真正使用者的消费能力决定的；但是，对开发商来说，其最终产品的价格却是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的。所以，当其取得高价位的土地后，开发商为了确保其自身利润的获得，势必会把在招拍挂过程中抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上，并竭尽全力想法抬升房价。因此，开发商往往越是心虚，越是内心对预期房价能否上升心中没底，往往越是要高喊、并且设法使一些专家学者也一道高喊“房价铁定要涨”，以便造出声势，迫使那些尚在观望之中的人们赶快购房。而一旦实在销售不动，那也只能让它闲置着；如果他们一旦降价出售，亏本就会立即显现，今后若想再获得银行贷款就绝非易事了。而让它闲置着并一路涨着，至少在账务报表上看企业还是赢利的。至于以后怎么办，那就只能等到以后再说了；眼下最要紧的，难道不是应该竭尽全力度过当前的危机？

　　正是由于以上的原因，这才有了眼下这种“楼盘空置与房价虚高”同时并存的奇特现象。只是，一旦当商业银行意识到其已经直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，并痛下决心采取有效措施来规避房地产信贷风险之后，这种“房屋空置与房价高扬”同时并存、非理性的房地产繁荣现象还能长久吗？

　　如何消化空置商品房

　　最近一项调查显示有超过30％的准购房人表示，置业会首先考虑尾房，远远高出首选

二手房的11.49％的比例。在宏观调控后，渐渐走出观望状态的购房人，在商品房市场居高不下的房价压力下，开始对空置房情有独钟。业内人士认为，空置率的居高不下与商品房价格的持续攀升已成房产市场的焦点矛盾。事实上，今年政府已经多次表现出对房地产行业调控的坚决态度，要对商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。如果消化空置房的鼓励性政策力度再大些，房地产开发商能够与中介合作，房产行业一、二、三级市场的瓶颈将会由空置房的销售而形成一个良性发展的局面。

　　根据调查，目前我国已经有65.8％的城镇家庭拥有了住宅产权，而美国、法国、日本在上世纪80年代末住房自有率分别为51.5％、46.7％、60.4％。这说明，有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费(自住)，不会再购房特别是购空置的商品房消费(投资除外)，而剩余的消费者虽有消费需求却没有现实的住房消费能力。有关专家认为，住宅租赁市场蕴含的巨大需求是推动空置房消化的有效途径。从城市化发展的长远需求来看，预计到2010年我国城市人口净增量是2.8亿，其中一大部分是由农村转入城镇的人口。这部分农业人口势必在一个较长时期内无力购买住房，租房是其唯一的选择。

　　国外的经验表明，任何一个国家，无论经济有多发达，都不可能实现住房的完全私有，房屋租赁仍然占有相当的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果将空置商品房进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量，商品房租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来促进了空置房得到更好的消化。有专家建议，可由政府出面组建专门的房屋租赁公司，或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，吸纳收购空置商品房。政府要通过一定的政策倾斜，如减免税收，免交地价，取消一些收费等扶持房屋租赁公司的发展。要通过加强基础设施建设和

城市规划建设等行政手段，对空置商品房分别采取一些补救措施，改善空置房的内外环境。对采取补救措施无效的长期空置房，可考虑拆除或降价促销或廉价出租。对一部分最低收入阶层可以提供廉租房；为就业型学习人口提供“学生(教师)公寓”；为农民进城务工提供“农民公寓”；为老年人提供“银发公寓”等。不少城市利用空置房开发“产权度假村”效果不错。而作为房地产开发商，要深入研究市场，提高决策水平，减少决策失误，防止新的无效空置房的出现才是当务之急。