北京全年供地颓势难改 房地产企业攀比土地储备

　　段海瑞中信证券研究部王德勇

　　一改全年平淡的局面，近期北京出现岁末集中供地，但这不能改变全年土地供给下降的颓势。土地供给的下降必将在今后的房地产供给端反映出来。房价稳步上扬，在北京拥有大量土地储备的房地产类上市公司阳光股份(00608)、亿城股份(000616)、冠城大通(600067)、天鸿宝业(600376)和北京城建(600266)等从中获益最大。

　　岁末集中供地难改全年格局

　　8月清河地王出让；11月21日起，集中推出18块地，总用地面积达到140公顷，均为挂牌方式出让。

　　从12月8日起，北京再次推出11宗土地出让，总用地面积约52.18公顷，建设用地面积约40.72公顷，总建筑控制规模约61.7万平方米。

　　加上12月2日以招标方式出让的“顺义区望泉寺村东住宅及商业服务项目用地”和9月26日的“朝阳区立水桥综合商务中心项目用地”，北京市土地整理储备中心正在交易的地块达到31块，总面积近200公顷。

　　但是，岁末集中供地难改全年土地供给颓势。

　　第一，土地供给面积同比大幅下降，前10个月，北京供应住宅用地仅为572公顷，规划建筑面积832万平方米，同比下降38％。

　　第二，相对市场开发需求及购房需求而言，远远不足。前10个月，住宅土地供给建筑面积为832万平方米，而同期的住宅新开工面积及销售面积分别为1265.53万平方米和2138.68万平方米。如果以市场规模不增长计算，土地供给仅相当于开发需求的65.74％，相当于购房需求的38.90％，目前市场销售则维持在30％以上的高增长状态。

　　第三，相对北京市场土地供给计划而言，远远没有完成供地计划。根据2005年土地供应计划，北京市供应商品房用地面积应该是1750公顷。但截至到10月底，北京市国土局向北京市供应住宅用地仅为572公顷。也就是说，前10个月仅完成全年计划的32.69％。

　　

房地产公司拥地为王

　　土地供给是房地产供给最先行指标，土地供给的下降必将在今后的供给端反映出来。今后的竣工面积及投资额，则是由目前的施工面积、开工面积、土地开发面积、土地购置面积等指标所决定的。供给不足导致

房价上涨，从而导致项目毛利率大幅提高，这同样也会导致土地价格快速上涨，而且土地储备对资金的占用将越来越多。

　　金地、万科等一线

开发商在北京的项目储备已经明显不足，这类公司正在大量寻找项目，日前金地集团、北京城建已发布了在北京拿到地的公告，万科也正在积极运作，希望通过收购北京当地开发以快速增加土地储备。从目前情况看，在北京拥有较多土地储备的公司将从北京稳步上扬的房价中获益，阳光股份、亿城股份、冠城大通、天鸿宝业、北京城建等获益程度较大。

　　阳光股份:公司进入北京房地产行业已经7年多，目前公司土地储备丰富，2006年、2007年将进入加速开发期。北京阳光上东项目、酒仙桥项目是未来三年重头戏。阳光上东项目总建筑面积72万平方米，目前市场销售价格平均14000元/平方米，项目总体销售收入近百亿元。酒仙桥项目占地面积50万平方米，建筑面积约150万平方米，预计总销售收入也将超过50亿元。这两个项目基本可以保证公司今后几年业绩高速增长。

　　亿城股份:公司通过重组进入北京房地产市场，所开发的碧水云天颐园、卡尔生活馆、万城华府在北京拥有很高的知名度。目前公司的土地储备超过百万平方米，其中万城华府作为正在开发的项目，建筑面积22万平方米，目前市场销售价格在15000元/平方米左右，最高价已经超过两万元，该项目主要结算在近三年内。公司在北京的其它土地储备多是今年新增的，主要包括:今年4月，耗资1.7亿余元，从北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司手中获得总建筑面积约为8.36万平方米的土地储备；9月14日以2亿元取得位于北京市海淀区西北旺镇的规划建设用地约19.85公顷、规划建筑面积约32.76万平方米的建设项目后续开发权；今年10月公司以4亿元竞得位于苏州工业园区的苏园三宗居住用地。

　　冠城大通:开发项目主要是太阳星城。2001年底盈榕投资入主公司，成为控股股东后将太阳星城房地产无偿注入上市公司。太阳星城共6个区，具有规模大、成本低、环境好等特点，目前的价格偏低，前景良好。该项目建筑面积174万平方米，预计总收入123.44亿元，净利润12.61亿元，整个项目自2003年开始，预计2007年结束，2005年、2006年、2007年将是该项目的集中销售期。

　　天鸿宝业:公司在北京开发的项目主要是回龙观文化居住区G区项目和耀辉国际城项目。回龙观G区项目仍建设经济适用住房，总占地为118.38公顷，其中道路用地15.5公顷，另有13公顷为东小口镇工业用地，可规划占地为89.8公顷。居住占地为86.87公顷，容积率为1.5，住宅建筑面积约为130万平方米。耀辉国际城位于北京东部城区，CBD东边缘，建国路和西大望路交汇处的东南角，项目总用地3.6万平方米，其中建设用地2.7万平方米。另外，公司控股股东为刚刚由城开集团和天鸿集团合并成立的首开集团，独特的股东背景使公司更容易在北京房地产市场拿到土地。

　　北京城建:正在开发和销售的主要项目包括北苑家园、花市枣苑。北苑家园由北京城建兴华地产有限公司开发，占地110公顷，总建筑面积230多万平米，总居住人口7万多人。共分为九个区，目前除了锦城和尚在建设之中的一区，其他居住区均已基本售罄。花市枣苑是由城建城和房地产开发有限公司投资开发，紧临两广路与花市大街，社区占地8.2万平米，总建面26万平米，由9栋住宅和公建组成，住宅共分3期开发。另外，最近公司参加了丰台区石榴庄住宅小区一期C、F区项目用地竞标，以45886万元成功竞得该地块使用权。