区域性优质地产股 将展开跨年度行情

　　兴业证券研发中心任壮

　　近期部分优质地产股已逐渐走出盘整格局，其中招商地产、金地集团的股价已创出年内新高。我们认为，在区域性房地产市场稳步走强、上市公司业绩持续增长的背景下，部分优质地产股将可能展开一场走势强劲的跨年度行情。

　　房地产市场正在积蓄动力

　　我们认为，政策调控影响的“滞后效应”、房地产价格变动的“惯性效应”、“翘尾巴效应”、市场供需的结构性矛盾等都将继续影响2006年房价的走势，加之房地产市场的区位性特点比较明显，我们预计，2006年房价指数将逐渐走稳并积蓄上升动力，总体上全年房价将会维持一种高位小幅盘整的态势。

　　首先，近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，住房消费需求潜力巨大，目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度性障碍，

二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强；其次，目前，房地产市场的总供给回落快于总需求回落，而房地产供给增长的速度小于需求增长速度。另一方面，房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性矛盾”依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大；第三，

人民币升值预期下的住房潜在投资需求将可能长期存在，目前个别城市房地产投机需求占总需求的15％以上，这些房地产需求中潜在的投资和投机需求随时可能“爆发”出来，由此可能导致个别地区房地产市场出现局部“火爆”行情。

　　区域市场可能持续走强

　　2006年房地产投资结构将逐渐趋于合理，随着价格的合理回归和前期降价预期下积压的需求的逐步释放，2006年房地产市场可能出现恢复性走强。但房地产市场区域性、结构性供需矛盾依然存在，市场表现将会存在区域性差异。

　　此次房地产政策调控是以“区域性、结构性”为主导，各地区由于房地产市场表现的区域性差异，上市公司产品的结构性差异，政策调控对相应房地产上市公司的业绩影响程度也将存在差异，部分区域房地产市场的平稳发展将为该区域房地产上市公司经营业绩的稳定增长奠定较好的市场环境。

　　部分区域城市房地产市场将可能出现持续走强。以上海、杭州为主的长三角区域城市房地产市场将会逐渐趋弱，以深圳、广州为主的珠三角与以北京、天津为主的环渤海区域城市的房地产价格将会继续稳步走强。

　　关注区域性优质地产公司

　　2006年，我们预计上海、杭州等长三角地区城市的房地产市场景气度将会持续下滑，市场观望气氛将会延续，造成成交量持续萎缩以及

房价小幅回落，这将会直接影响该区域上市公司的经营业绩。因此，长三角区域城市的以住宅项目为主的区域性房地产上市公司，以及此地区项目占比较大的全国性房地产上市公司业绩增长的不确定性因素较大。

　　北京、天津等环渤海城市由于北京奥运会、滨海新区开发等利好刺激，当地房地产市场升值潜力较大。珠三角区域由于市场化程度高、房价累计涨幅较小目前房价基本合理，该区域的房地产市场将会持续走强。此两个区域中具有品牌与竞争优势、土地储备丰富、定价能力较强、产品附加值高的区域性行业龙头公司的业绩将会持续增长。

　　因此，2006年我们建议关注珠三角、环渤海地区的、具有品牌实力、产品附加值高、丰富土地储备、融资能力强的区域性龙头地产上市公司。如金融街、G华发、阳光股份、天房发展等。