(楼市话题)资本力量左右房价

　　孟坚

　　近日，最为吸引房地产市场眼球的莫过于深圳房价的猛涨。根据当地业界人士较为一致的判断，除了因政府供地因素造成的市场供应短缺外，再一个影响房价上涨的重要因素就是投资与投机资金的进入。

　　上个月，深圳万科的一个名叫“17英里”的项目开盘之后，一批未经预约的外地炒楼客因买房不成而打砸售楼处。在2005年深圳市区内推出的多个楼盘中，动辄上百万的中高档住宅，一人同时购买数套的案例屡见不鲜。有调查显示，这些炒楼客中并非都是身价千万的富豪，其中不乏工薪阶层和自由职业者，他们炒楼选择的置业付款方式多为分期付款。过分乐观的市场判断和盲目投资形成了深圳炒楼的“羊群效应”。

　　“虽然官方的说法市场上炒楼的比例只有15％，但据我们对市场的观察，炒家最少有30％。”资深地产专家半求认为炒家的疯狂入市，才是目前

房价暴涨的主要原因。

　　如果稍对年初上海房价的猛涨作一番分析，我们发现在房价急升的背后，有相当数量的市场购买力来自于资本的投资与投机需求。其实，从上个世纪初开始，在世界各主要发达国家利率不断走低的情况下，不动产的投资属性就被再度发掘和重新认识。在此后的十几年中，欧、美各国的房价一路攀升。大量资本流入不动产领域，其目的在于获利。这种投资或投机的获利指标评估有两项:一是不动产本身的价格涨升，二是长期投资与租金收益之比。前者看中的是不动产升值后的短期内套利空间，后者则更关注资产的质量和收益的稳定性。

　　在上海和深圳的楼市炒家中，短线投机与长线投资的力量均不容小视。他们买房的唯一标准就在于能否获利，而不在于房价的高低。这样，就衍生出市场的许多虚拟需求。由于推动市场虚拟需求主要是来自于资本的力量，因而只要有获利的可能，房价就会被不断地推高，进而极大地扭曲了市场的价格体系。

　　从短期看，如果房价不断上涨或许能形成一个开发商、炒家、政府“共盈”的局面:开发商得到超额利润、炒家获得丰厚回报、政府可高价卖地并可征收到相应的税赋。但从长远看，由于房价高企损害了广大民众的利益，因而会造成社会的不稳定，这不符合政府的长远利益。因此，问题的根本在于如何化解资本的逐利冲动。从前一段时间政府所采用的方略看，主要是通过增税以抑制市场流通的办法来打击投机。客观地说，这种“堵”的方法可以很快见效，但从长远的解决之道看，最好还应有“疏”的管道，对资本的投资需求通过

房地产投资

证券化的方式给以引导。前不久，央行副行长吴晓灵曾透露过这样的信息，要发展权益型的房地产信托投资基金。我们认为，如果房地产投资证券化能顺利推出，不仅会极大地改变房地产实物投资的格局，而且也有可能在一定程度上化解银行金融风险以及改变目前开发商的盈利模式。