(业界观察)银行和房企：棒打不散铁鸳鸯

　　顾列铭

　　在近期召开的“2005中国地产金融年会”上，央行副行长吴晓灵对我国房地产业风险高度集中于银行系统的现状表示了相当的忧虑:目前我国房地产公司的资产负债率在70％以上(多来自于银行)，由于房地产融资方式没有形成风险分担机制，房地产公司的负债主要来自于银行的间接融资，而如此高的负债率一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失。但与此 同时，个人房贷业务目前尚为各商业银行的优质业务。那么，如何既要隔离银行风险，又能让房企获得资金支持，这的确是一道十分难解的题。

　　房贷紧了又松

　　在全国房地产价格涨幅逐步受到控制的时候，深圳的

房价却开始飞涨，并被料定短期内难以扭转。美亚置业集团深圳海外部经理张玉玲表示:“此前集中于上海炒楼的200亿元资金正在流向深圳。”事实上，200个亿是个保守估计，深圳近期房价反常，一路暴涨，和炒家不无关系。在这轮深圳房价上涨中，银行也起着推波助澜的作用，个人住房按揭贷款纷纷被银行们视做优质贷款大力推广与扩张。

　　工行深圳分行在宣布取消房贷险、减免律师费等八项措施后，又宣布争取在5个工作日内放款到位；而农行广东省分行则将个贷审批权下放到支行，其贷款成数高达8成，额度达150万元。如今，曾经被取消的商业贷款优惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房贷款利率的房地产新政，在商业银行放贷任务等压力下，早已经“过期作废”了。

　　无独有偶，由于房贷业务下滑，沪上主要银行纷纷对房贷政策“松绑”。自2005年10月份开始，已不再对银行的房贷政策的“松紧”进行干预，各银行在风险可控的情况下，个人房贷的贷款成数和利率(在央行规定的范围内)均可自行决定。由于房贷业务的连续数月下滑，沪上建行、中行、工行等个人房贷大行自10月份开始放宽房贷政策。建行上海分行部分支行客户购买

二手房，可以获得七成、9折基准利率的贷款。而中行上海分行也有支行规定，通过相关评估后，第二套房可以最高贷款至八成。甚至有银行明言，第二、三套房同样可给客户9折基准利率的贷款优惠。银行上述做法，已经让上海银行同业公会在今年楼市调控高峰时定下的房贷“同盟”名存实亡。上海银监局有关负责人表示:“作为监管部门，我们只关注银行的该项业务风险是否可控，只要银行把握住风险，(在央行规定的范围内)给购房者几成贷款、什么样的利率都是银行自主决定的。”

　　有意思的是，在长三角地区尽管房价出现了一定程度的回落，但是商业银行对该地区房地产企业的贷款在10月份并没过分紧缩。上海一家房地产公司的杭州项目公司经理就声称:“现在银行贷款松动了，我们10月份就获得了工行的贷款。”“银行目前也有稀释不良贷款率的冲动。”上述工行总行人士说。各分行到年底，都面临着业务评比竞赛，不良贷款率是其中重要的考核指标。同时，在年底考核中，放贷额是各分行支行信贷员的重要业绩指标，这位工行总行的人士说，他们大多由于上半年监管部门对资本充足率等因素的重视，没有完成任务。对于房地产企业贷款松动，中国建设银行山东分行一位资产管理部门负责人认为，这也缘于商业银行怕资金链断裂。的确，在银行方面，原先对房贷“严防死守”的态度亦有所松动。央行上海分行一位中层曾坦言，为了资金及整个金融系统的安全，银行提高对房地产贷款的门槛是必然的，而银行同时作为一个需要通过发放贷款获得利润以求生存的市场角色，也面临着主要业务之一的房地产贷款缩水压力，采取措施改变困境也在情理之中。而对于老公房贷款政策的放松，成为有关银行贷款政策解冻所有猜测中真正确实的一环。

　　从8月份开始，沪上各家银行对房龄10年以上、总价50万元以下的老公房松开了口子。10月，浦发银行总行公布了2006年住房贷款调整政策，无逾期欠款记录的老客户，即便是第二套购房贷款，也将在2006年1月1日贷款执行利率调整时，享受同期同档次9折的优惠利率。此外，中行、民生等银行近期也都开始对房贷业务进行调整。

　　目前，商业银行手里头的“放贷资金”已经绝对过剩，急于寻找出口。除此之外，商业银行为了不良贷款“双降”，也只有通过不断放贷来做大“分母”。而个人房贷似乎成为最后一碟“没有迷药的羹”。为了挽救负增长的房地产个人贷款，上海不少银行开始松绑第二套房的贷款利率，将利率水平由原来的6.12％降为5.508％，与第一套房同等待遇。

　　房贷和

开发商关系更密

　　资金在银行、开发商和购房者之间有一种循环的“三角关系”。银行发放项目开发贷款给开发商，购房者则以房子作为抵押向银行申请贷款付给开发商，开发商再用回款归还银行贷款。而这几年不间断的房贷调控，形成了房贷市场一种独特的博弈局面。具体而言，前两年房贷市场在自有资金三成、个人首付两成的规定下，一个房地产项目的资金分配比例如下:企业自有资金30％(占整个项目资金，下同)，开发贷款30％，定金和预收40％，利润约30％，合计130％。按照购房人全部通过八成按揭贷款购房计算，按揭贷款资金占比为104％(130％*80％)。在这种情况下，开发贷款和个贷的配比是1:3.46(30％:104％)。

　　从上述推算不难看出，开发商假设一套房子以130万元售出，就可一次回笼银行按揭贷款104万，填补自有资金和银行开发贷60万元后，尚有44万元的资金，再以30万元启动下一轮项目，有14万资金入袋。这个时候，这套房子往后十多年资金风险，完全转移到银行和购房者之间。

　　去年底，开发商经营房地产所需自有资金增加到四成，开发贷款减至两成，个贷首付增加到三成，房地产项目的资金分配比例发生如下变化:企业自有资金40％，开贷20％，定金和预收40％，利润约30％，合计130％。按照购房人全部通过70％按揭贷款购房计算，按揭贷款资金占比为91％(130％*70％)。在这种情况下，开贷和个贷的配比是1:4.55(20％:91％)。不难看出，房贷政策改变后，还是130万元的房子，房地产商扣除开发贷款和自有资金后，按揭回笼91万，项目扩张能力有所削弱，但对银行来说，由开发贷款启动的个贷增加，银行房地产贷款今后管理的风险主要体现在与购房人的关系上。中国银行广西分行一知情人士透露，中行全系统去年在各项消费信贷中长期贷款为4434亿元，占90％，其中主要是住房信贷，占81％。由于住房信贷于1998年才开始大规模发展，绝大多数贷款尚未到期，贷款期限相对较长，一般为10－20年，最长为30年，随着消费信贷发展，潜在的信贷风险将逐步显现。“虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，按揭贷款可能出现风险。”这是央行报告透露出来的“政策风险”。可见，央行抬高个贷利率和首付比率，加大了购房者和开发商的风险度，银行的房贷安全前所未有地依赖开发商的实力。两者间的关系更是剪不断、理还乱。