(热点透析)全能开发商时代即将终结

　　程赩

　　长期以来，中国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这种模式下，房地产商扮演着全能多面手的角色，整个房地产行业围绕着开发商的运作而运营。开发商因为在行业内的垄断地位而享受着巨额的利润，又因为巨额利润而维持着行业内的垄断地位，全能开发商的暴利时代因此 而开创。但近年来，在国家宏观调控带来的金融紧缩和土地严控下，使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”(土地)，与此同时，越来越多的国际、国内资本加速进入中国房地产行业，使得房地产业将迎来“金融时代”。

　　全能

开发商的风险隐忧

　　20年来，中国

房地产开发模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节。全程开发模式使得开发商位于整个房地产产业链的最高端，从土地到资金，从资金到市场，开发商俨然是整个房地产开发链上最具话语权的龙头。市场化竞争的境况下，还没有哪个行业的供应者可以像房地产开发商那样，集金融机构、中介机构以及最终客户端的万般青睐于一身。整个行业仿佛特别优宠房地产开发商，甚至连政府主管部门也时常抱着扶持的积极态度。由于中国房地产业起步晚、政策监管尚不完善，开发商透过政策空隙可争取到成本“低廉”甚至是零成本土地；房地产暴利的存在使银行愿意放贷房地产项目，开发商通过极少资本金即能撬动巨额资本运作项目；城市化进程的加快和人民生活水平的持续提高使得房地产需求出现井喷，开发商物以稀为贵地坐拥巨额利润。

　　全能开发商以土地为起点，掌控着从建设到销售的全过程，享受着房地产的巨额利润。然而全程开发模式却为整个房地产行业的发展埋下了风险因素。追求“廉价”土地、转移金融风险、累积超额利润都是房地产行业未来发展的隐忧。

　　在开发商全程开发的模式下，房地产行业的运作就是土地的运作。开发商从土地取得开始，规划、融资、建设、销售，所有的运作都是以土地为载体，土地运营是整个房地产行业的核心，是房地产商能够进行开发的原始支点。因此，如果能够降低土地成本，开发商的巨额利润就有了保证。在利益驱动下，开发商使用各种手段取得成本低廉的土地，其中有正常的商业行为，同时也不乏违规手段。

　　在资金融资方面，开发商通过借贷银行资金、占用建筑商资金、使用购房者预售款资金，完美演绎了自有资金“四两拨千斤”的技巧。但是，较大的财务杠杆同时也隐含着较大的财务风险。一旦出现资金链断裂的现象，房地产商由于自有资金少而无法为债务清偿提供合理保障。这样，银行的贷款资金实质上承担着房地产商的开发风险。由银行这样的金融机构承担房地产开发商的开发风险显然存在着利益责任不对等的现象，不利于房地产行业发展。根据初步估算，房地产行业的自有资金利润率至少在100％以上。站在行业顶端的房地产开发商，通过全程开发将绝大多数的利润都收入囊中，也直接导致开发商不仅在行业内最具话语权，其影响力更远达到政府主管部门。财富的集中垄断是腐败、不公平竞争、低效率经营滋生的温床。全能开发商在房地产业刚起步阶段为缓解压抑的居民住房需求，推动中国房地产业从计划时代走向商品时代的体制改革做出了卓越贡献。但是，以土地为中心的全能运营时代与生俱来的垄断性和暴利性以及为金融行业带来的风险性都要求房地产行业变革这一运营方式，打破全能开发商的垄断地位。

　　房地产业的困局与转折

　　去年以来的宏观调控使房地产行业资金供应趋紧；日益高涨的地价又对房地产行业的融资能力提出了前所未有的要求，房地产商开始在资金需求和供给的夹击下艰难求生。

　　国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求。先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，种种举措都在缩小房地产企业“四两拨千斤”的空间，提高房地产企业的准入门槛，对企业的资金实力提出更高要求。过去房地产商有地即能贷款运作项目的日子一去不复返，宏观调控下资金链的骤然紧绷使得房地产开发商必须为生存和前途另谋出路。政府监管部门正在一步步终结全能开发商时代的特有运作模式——低价土地加银行贷款。房地产行业需要储备土地以保证企业未来的发展。土地随着城市的发展和经济的增长会自然增值，表现为各大城市的地价逐年递增。在政府对于土地出让市场进行整顿清理后，通过非正常途径获取低价土地的可能性越来越小。动辄几亿的土地出让金对房地产商的融资能力提出了前所未有的要求。

　　宏观调控下的融资艰难和日益高涨的融资需求让全能开发商时代的弊端日益显现:扮演着全能多面角色的房地产商越来越捉襟见肘；为房地产商承担开发风险的金融机构也不堪重负。

　　房地产商努力弥补由于宏观调控而拉开融资缺口的同时也在思索企业的未来出路；金融机构在尽力化解由于全能开发时代引发的风险同时也在探索自身未来走向。全能开发商时代的终结已经呼之欲出，那么什么是房地产业下一个时代的主旋律呢？央行的一句评论引人深思:房地产业融资模式将有较大的变动。仿佛是为了印证央行的这一讯号:在中国或潜藏或显身的海外房地产基金越来越频繁和惹人注目的活动引人关注；银行金融机构在宏观调控中对于房地产开发贷款收紧后再一次的放松门槛让人不禁疑问；房地产开发商对于股权结构、融资模式的变革让人不禁探寻在解决融资缺口、资金压力这一原由背后是否还存在其他的潜在意图。房地产行业在宏观调控下，在对市场唱多唱空的纷扰下，是不是正在酝酿一场变革，一场跨时代的颠覆性变革。

　　房地产金融时代的到来

　　土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压都迫使房地产企业在资金困局中寻求新的突破。在寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商开始重视融资环节，将它从原有的运作环节上升到了前所未有的高度。这一改变预示着以资本市场为核心的房地产金融时代即将到来。

　　全能开发商模式弊端引发的宏观调控划出了房地产融资缺口，而这一缺口正是海外资金介入房地产行业的绝好机会，同时也是他们改写房地产时代的绝佳时机。海外房地产基金利用资金切入中国房地产行业，也利用资金改变中国房地产行业的运作模式，促生更适宜他们的生存环境——房地产为躯干，金融为灵魂的房地产金融时代。国内的房地产商能否抓住机遇适应变革将是未来他们在行业内能否继续生存发展的关键。房地产金融时代与全能开发商时代最本质的区别就是整个行业的中心将不再围绕土地，资本将成为金融时代房地产业的核心。在金融时代，金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链完整并相互协调发展。其中，金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，在产业链中最为发达；开发商将成为吸引资金、把控中介和流通的组织者，主要从事物业投资，而非物业开发。在金融时代，房地产业的利润模式将由以地产项目为主的实体经济转变为以地产金融为主的虚拟经济。在金融时代，现有的房地产开发食物链将发生根本性的变化:房地产的核心是资本运作而非开发营建，房地产基金或者投资商将成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商是围绕房地产投资商的配套环节。

　　金融时代的开发商

　　房地产商房地产金融时代变革，最终将导致现有的开发商裂变成投资商＋建造商，向美国等发达国家的房地产模式靠近。在这一过程中，房地产企业将从不同路径走向分化:拥有开发和物业管理品牌、资本运作能力强的公司，通过不断的资本运作和资本积累未来将转变为专业房地产投资商；部分通过成立房地产基金公司，发行房地产基金，转变为专业的房地产投资管理公司；部分公司转变为具有品牌的建造商，成为开发过程中各环节的组织者；其它一些不能及时调整以适应变革的房地产开发商将被淘汰出局。

　　在未来金融机构混业经营的模式下，会产生类似美林、摩根的投资商。比如

证券公司可以成立不同风格的房地产基金公司，发行房地产基金；一旦政策允许，银行系基金公司也可以发行房地产基金产品，投资房地产项目或完成银行抵押贷款资产的证券化，从而成为房地产市场的大投资商。房地产金融时代的到来已经成为不可逆转的趋势，一些先知先觉的开发商和金融机构已经洞察先机，力图在这次的时代变革中掌握制胜关键，从而在下个时代成为行业的领军者。在国内金融机构中我们见到了农业银行对于房地产业重新持有的扶植态度，也见到了摩根、麦格里、美林等国际金融机构越来越频繁和明显的房地产业并购行动。房地产业资金困局不仅是房地产企业的一次涅磐，同时也是金融机构的演变转机，房地产金融时代即将揭幕。