深圳出台调控措施 本地地产股全线调整

　　周一深沪股市平盘报收，市场交投极度萎缩，上海市场仅成交41.04亿元，仅次于7月7日形成的年内地量37.65亿元。当日最值得关注的信息是深圳市出台四项房地产调控措施，受其影响近期走势强劲的深圳房地产股出现调整，华侨城(资讯 行情 论坛)下跌3.97%，万科B(资讯 行情 论坛)下跌1.64%，金地集团(资讯 行情 论坛)上涨0.35%，招商地产(资讯 行情 论坛)上涨0.42%。

　　那么，如何看待深圳市的地产调控政策？其对于地产股的影响如何？

　　四项调控政策意在警示炒家

　　深圳市国土资源和房产管理局日前发布通告，出台四项措施，进一步打击非法炒房，调控近期

房价的过快上涨。这四项措施包括:认购书必须从国土局网站下载统一文本，商品房项目必须全部即时上网公开销售，新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。

　　事实上，11月初，深圳市地税局已经正式发布通告，明确通知从今年11月1日起，二手房交易开征教育附加费和土地增值税。

　　从政策出台的频率看，深圳市此次对房地产调控的力度可能会比较大。有分析指，深圳市下一步出台的政策，可能是提高购房首付。日前，深圳市市房地产业协会秘书长张玉亭透露，国土房产管理部门已提出建议，对两种情况提高首付，一是购买144平方米以上高档住宅的，二是购买第二套住房的。据称，银行方面对这些建议“非常认同”。

　　由此，我们大致可以这样评估四项措施的影响，其一，就四项措施本身来看，其主要目的在于限制发展商和中介机构勾结哄抬房价。有利于加大短期房屋供给，降低炒房气氛；其二，就实质而言，四项措施的警示意义更大。因为真正对投资需求形成打击的是提高首付比例，此次并没有出台此项措施。如果价格进一步快速攀升，进一步的调控措施显然将出台。

　　对优质地产公司是中长期利好

　　首先要清楚的是，当前深圳房地产价格状况究竟如何？我们认为，深圳房价就目前而言，仍在合理的波动区间内。其次，未来房价走势如何判断？我们认为，由于供应和需求的失衡，深圳房地产价格未来仍将保持上涨。深圳市出台的房产调控措施，有利于形成一个稳中有升的良好市场氛围。房地产调控政策短期可能对地产市场形成抑制作用，但并不会导致房价的大幅调整。小型开发商可能受到负面影响，优质地产商反而会在中长期获益于调控政策。

　　调控不改深圳地产股投资价值

　　那么，调控措施将对深圳地产股产生怎样的影响呢？

　　从目前的情况来看，地产股是少数机构认为有长期投资价值的品种。深圳市场的地产股更为国内外机构投资者所看好。一方面，如上所述深圳房地产市场值得中长期看好；另一方面，深圳房地产股票本身估值水平不高。在目前价格水平上，万科A基于2005年业绩的市盈率为11.57倍，基于2006年在10倍左右；招商地产基于2005年业绩的动态市盈率为15倍，基于2006年为12倍；金地集团2005年为12倍，2006年为9.8倍。显然，这些公司的估值水平低于H股同类品种，具有明显的投资价值。

　　考虑到

人民币升值因素，以及国内资源价格被低估的因素，我们认为，房地产市场的繁荣局面会中长期保持下去，而房地产优势企业有望获得持续的高增长。在此背景下，地产股、尤其是估值偏低的深圳地产股具有显著的投资价值。

　　中证投资　徐辉