深圳优质地产股价值被低估

　　中证投资 徐辉

　　昨日最值得关注的信息是深圳市出台四项房地产调控措施，受其影响近期走势强劲的深圳房地产股出现调整，华侨城(资讯 行情 论坛)下跌3.97%，万科(资讯 行情 论坛)B(资讯 行情 论坛)下跌1.64%，金地集团(资讯 行情 论坛)上涨0.35%，招商地产(资讯 行情 论坛)上涨0.42%。

　　　四项调控政策意在警示炒房

　　深圳市国土资源和房产管理局日前出台四条措施，调控近期房价的过快上涨。其中包括：认购书必须从国土局网站下载统一文本，商品房项目必须全部即时上网公开销售，新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的

二手房。

　　我们认为，这四项措施的影响有以下几点：其一，措施本身主要目的在于限制发展商和中介机构勾结哄抬房价，降低炒房气氛；其二，就实质而言，四项措施的警示意义更大。因为真正对投资需求形成打击的是提高首付比例，此次并没有出台此项措施。如果价格进一步快速攀升，进一步的调控措施显然将出台。

　　　对优质地产公司是中长期利好

　　从收入房价比的情况来看，深圳房产的价值处在全国前列，从租金房价比的情况来看，经过大幅上涨后关外部分商品房的租金房价比在8%左右，关内在6%左右。另外，这一收益率和股市分红收益率相比，基本相当。但考虑到房产投资上，银行可以提供70%的贷款支持，而股市没有，所以，房产投资有个乘数效应，收益率应当再乘以3,也就是实际的年租金收益达到21%。

　　深圳市出台的房产调控措施，有利于形成一个稳中有升的良好市场氛围。房地产调控政策短期可能对地产市场形成抑制作用，但并不会导致房价的大幅调整。

　　深圳地产股具显著投资价值

　　目前深圳房地产股票本身估值水平不高。从价格水平看，万科A基于2005年业绩的市盈率为11.57倍，2006年在10倍左右；招商地产基于2005年业绩的动态市盈率为15倍，2006年的为12倍；金地集团2005年为12倍，2006年为9.8倍。显然，这些公司的估值水平低于H股同类品种，具有明显的投资价值。

　　考虑到

人民币升值因素，以及国内资源价格低估的因素，我们认为，房地产市场的繁荣局面会中长期保持，而房地产优质企业有望获得持续的高增长。在此背景下，地产股尤其是估值偏低的深圳地产股具有显著的投资价值。(中证投资徐辉)