特别报道：深圳楼市牛市再现还是虚火伤身

　　深圳房地产现在怎一个“火”字了得？它宛如一个巨大的漩涡，将投资、投机资金全部卷入，成为炒家的乐园……

　　记者程胜吴铭　深圳报道

　　“我开车兴冲冲地去看一个楼盘的房子，没想到保安愣是不让进，说是没事先预约就 不可以看房，”深圳某银行支行副行长赵先生说起前几天的看房经历就生气，“其实那也只是很一般的豪宅呀！”

　　不但是赵先生，全深圳的人都没有料到，在房地产宏观调控的大幕之下，深圳的房子一步步紧俏到不怕卖价高，就怕买不到的程度。10月过后，深圳楼市的亢奋成为人们的焦点话题。

　　有人评论，饱受高房价折磨的“上海病人”在秋冬交际逐渐康复的时候，深圳楼市却又高烧到了40度。不可思议的是，它仿佛是个狂欢的病人，如今还有数不清的资金正在围着它旋转舞蹈。

　　房价抬头　“慢牛”半年变“狂牛”

　　一位想买房的深圳同行告诉记者，自己大半年来最深的感触是，所谓“专家”的话根本不能相信。他曾关注过两个楼盘，所选的房子无论是户型还是价格都挺满意，准备签合同的时候，看到媒体上不少“专家”称，深圳房价将盘整下跌，刚一犹豫，房子就给别人买走了。而后楼价日复一日上升，这位工作7年的大学生只能望房兴叹。

　　事实上，在2004年开始的全国大面积房价上涨中，深圳楼市一直涨势矜持，今年上半年开始升温，基本被看作是继“长三角”地区之后的补涨。下半年之后，深圳特区内外新房销售的火爆均令人惊诧，特区内大多数楼盘开盘旋即告罄，特区外虽不至如此，但由于过去价格较低也涨幅惊人。

　　深圳房价的上涨有其必然原因，业内的一个共识是目前尚属供不应求。今年前9个月，深圳

商品房销售累计690.16万平方米，同比增长8.36％，其中，住宅销售面积619.45万平方米，同比增长8.7％，属于正常水平。但深圳中原地产深港研究中心认为，批准预售面积与销售面积之比率在1.3:1为正常，市场如此可达供求相对平衡，而深圳1－9月这一比率仅为0.73:1，开发商有绝对话语权，房价自然上涨。

　　另外，深圳市已连续3年停止特区内住宅土地供应，特区内普通住宅偏少而高档豪宅居多，成为富裕阶层追逐的对象，这又打开了其他类型住宅的价格上涨空间。收入一般的普通购房者大量转向宝安、布吉、龙岗等特区外沿线片区，而受未来规划中城市地铁走向影响，这些需求本就旺盛的片区房价更加飙升。在深圳龙岗的一个楼盘，一年里房价竟然从每平方米2500元涨到5000元。

　　深圳独特的人口结构也导致了需求的旺盛。上世纪90年代中后期有大批毕业生来到这座城市就业，如今已到成家之时。一项调查显示，目前有迫切购房需求的大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，年龄在26－35岁之间，家庭年收入介于6万－12万元左右。另外，2000年前后是生育高峰期，那时出生的孩子已到读书年龄，很多家庭想要更换到好学校附近小区居住，也使此类住宅价格居高不下。

　　然而，如此种种已不能完全解释深圳楼市的亢奋。根据世联地产统计数字，10月份，深圳特区内新开盘项目均价为每平方米10366元；该月

二手房同比上涨也达12.3％，高出全国6.1％的水平一倍还多，稍好一点的二手房要到七八千元以上。这一状况导致有迫切购房需求的工薪阶层即便勒紧裤带也买不起房子。这是为什么呢？

　　“我上当了”一位购房者的自述

　　如下是记者一位朋友小陈的真实经历。

　　不久前，他选定了一个新楼盘，按照开发商的安排，先后办理了所谓会员卡、VIP卡。小陈一大早办理VIP卡时已是人满为患，因为有人连夜排队。后来得知，那是开发商自己雇请的民工，一则用来造势，二来可以控制筹码，据说，VIP卡前200号都是被开发商控制，像小陈这些人即使排队，也很难拿到号码靠前的VIP卡。

　　与免费的会员卡不同，VIP卡需要交付一万元的所谓“诚意金”。在购买VIP卡后，开发商就会打电话给持卡人，详细询问客户的购买意向，包括户型、楼层等等，“说是要了解客户的真实需求。”到解筹选房时，就要按照这个号码的顺序来安排。

　　终于等到选房的那一刻，却是当头一盆冷水，“当号码排到200号时，公开的销控表上标示三房和四房单位(最热销户型)已贴满了红点。”这个时候，感到被蒙蔽的普通购房者才意识到开发商之前询问购房者的真实意向:了解到大多数人希望购买三房和四房单位时，开发商、中介机构或者公司内部人员就将这些单元抢到手中，然后再择机高价沽出。“我们什么也没捞着，还参与制造了楼市火爆的场面。”

　　“就在这个楼盘VIP选房两天后，已经有人在网上及通过中介机构公开转让所选的房子！”事实上，政府封杀的“炒筹”行为在某种程度上已经死灰复燃，因为选房与签订合同还有一个时间差，更名转让程序可以在开发商手中完成，无需通过国土局的监管系统，国土局对此无能为力。开发商打电话给持卡人探听意向，实际上就选好了二次接盘的客户。

　　这种人为哄抬房价情况的出现，加剧了房价的上涨，而深圳房屋租金的价格则一直涨幅不大，也佐证投机性需求对房价的拉动不可漠视。

　　炒房如炒股　富贵险中求

　　“哎，最近房市可真火啊，水榭花都的房价翻了一番，当初买的人都发了。”

　　“我买了一套酒店式公寓，买号就花了好几千。”

　　“富贵险中求嘛。”

　　记者在几个朋友间听到这番对话，心里不禁大吃一惊。以前总说深圳人炒房，还半信半疑，如今看来不由得不信了。而网上早有不少人质疑，明明不少房子的价格涨了一倍以上，身边不少人在炒楼，官方数据却说，前9个月只涨了12.18％，投资比例亦不到20％。

　　一些老资格的股民朋友告诉记者，“早就不炒股了！资金一年多以前就撤出来买房，还真比炒股赚钱多了。”

　　都说炒房如炒股，据他们介绍，深圳楼市也呈现“板块轮动”的特征，比如小户型、公寓最先火了一把，抬高了底部，随后就开始狂拉别墅豪宅等高档楼盘，从而为中档住宅腾出涨升空间。这种操作手法其实跟炒股没什么两样。

　　说到预测楼市前景，手里有房的人都向持有股票的人一样，通常都会看好。一位地产界人士告诉记者，“深圳房地产市场最大特点是结构性差异，现在小户型基本上涨不动了，最有上涨潜力的是中档楼盘，如今三房、四房非常吃香。”

　　“不过最有潜力的还是别墅。跟北京、上海比，深圳的别墅价格差得太远了，万科十七英里才2万多，上海至少得5万才能拿下来。”一位炒家很自信地告诉记者。“我知道有人在看空，但炒房跟炒股差不多，市场各方仍在犹豫之时，对后市存在涨跌争议之际，价格反而会越走越高。”不过，他也承认，深圳楼市涨到现在，“涨升空间肯定是收窄了。”

　　最有趣的是，很多炒房者甚至坚信炒房的风险不大。“炒股炒成股东，还得担心大股东玩掏空，炒房炒成房东也挺好，至少房子实实在在，还可以拿来出租，租金至少可以抵掉大部分按揭款，10年也不过10万多，说不定10年间房价会翻番，这10万早就赚回来了。”他们知道泡沫吹得越大就越接近破灭，但又心存侥幸，觉得深圳楼市的泡沫还可以吹得再大些。

　　祭出四大理由　逐利资金不请自来

　　依靠波托菲诺天鹅堡三期、中旅国际公馆二期、观澜湖高尔夫大宅黄金岭三期、恒立听海花园、水榭花都三期等高端项目带动，深圳楼市10月均价水平一路狂飚，均价过万元后，依然有专业人士分析，有四大理由仍可支撑深圳房价。还有消息称，巨额资金仍然对深圳楼市虎视眈眈。

　　理由之一是土地资源日益稀缺。土地开发建设周期最少36个月，土地供应一旦不足，价格就会上涨，导致市场高端客户越来越多，从而再次推动房价，形成价格飙升的循环。

　　理由之二是香港因素的影响。深圳正成为香港的“后花园”，“香港上班、深圳住宿”未来很有可能成为香港人的一种生活模式。目前，深圳房价与香港房价相差8倍，虽说不可能接轨，但深圳房价走高、两地房价差缩小却是必然趋势。理由之三是深圳城市规划新格局必然造成局部地区房价猛涨。深圳目前正进行城市功能的分区，特区内特区外概念开始模糊，特区外承担起置业居住功能，福田区定位于深圳CBD，南山区定位于商业文化区，罗湖区将成为娱乐商业区，从而导致福田和南山的房子在城市功能分区的影响下大幅度上涨。宝安、龙岗区由于未来地铁线的延伸，沿线物业价格上涨也在情理之中。

　　理由之四是深圳购房者依然比较理性，他们人均消费能力较强，对生活品质要求提高，其收入水平也能够承受目前的房价。

　　这些理由不知有多少能够站得住脚。不过值得注意的是，由于地缘关系，深圳楼市跟港资的关系一直相当密切，港人在深圳置业也很普遍，资金进出渠道也相当“成熟”。近日香港媒体盛传，从上海楼市流出的200亿资金杀到珠三角，深圳这一轮房价上涨与此不无关系。

　　有专业人士分析，“珠三角”一带楼市前期涨幅不大，各路资金开始看好其前景，如今，金融市场“流动性泛滥”，国内资金供给一直相当充沛，银行间拆借市场利率持续走低就是明证。资金是有逐利特性的，自然会通过各种渠道流向“珠三角”、流向深圳，从而抬高房价。

　　还有人猜测，从今年6月1日起，国家开始对个人购买住房不足2年转手交易全额征收营业税，当时，深圳房地产市场也一度愁云惨淡，门庭冷落，但出乎意料的是，没多久，市场就恢复过来，不排除外资进来抄了大底，毕竟

人民币升值预期仍很强。甚至还有观点认为，股改后有一大批资金曾经进入股市，期望借机炒作一把，不料，现在的股市太不争气，这些资金只好撤出来，反手就杀进深圳楼市，所以深圳楼市出现“井喷”只是这一两个月内的事情。

　　利益驱动　各方博弈更加微妙

　　如果说，深圳人手里的钱，加上港资、外资的推动，再加上“过江龙”资金，甚至还有开发商和地产中介“自炒”资金，当然银行的房贷也不算少，这么多的钱倘若共同参与深圳房地产的投资和投机，加上业界鼓吹的几大涨价理由，深圳房价确实想不涨都难。

　　尽管如此，将房价暴涨祸根指向整个房地产行业的声音已经越来越响。尤为引人瞩目的是开发商的一些“小动作”，包括分期销售、人为制造供应不足气氛，进而大幅提价；销售定价不透明；开发商与地产中介代理商组成联盟，共同哄抬房价，都成为关注的焦点。