招商地产(000024)步入业绩增长期

　　西南证券 段海瑞

　　一般来说，多数的房地产类上市公司并不具备很多优势，在花光了首发融来的资金后，上市“光环”很难掩盖其本来的虚弱，更谈不上业绩的增长了。在房地产板块内，公司情况一旦出现恶化，除了重组和转型，几乎没有哪家企业能够扭转这种颓势，随之而来的就是长期的羸弱。

　　招商地产(000024)却有些例外。2002年以来，公司每股收益都在0.50元以上。2005年上半年，公司表现良好:商品房结转面积6.96万平方米，较上年同期增长40％，结转的主要楼盘平均毛利率明显高于上年同期水平，且结转了毛利较高的商铺提升了商品房整体毛利率。同时，与上年同期相比，公司新增出租物业黄金台商业大厦及太子广场二期。受这些因素影响，前三季度，公司实现主营业务收入154，448万元，净利润31，279万元，净利润较上年同期增长46.7％。

　　未来业绩增长有保证

　　一直以来，与其他优质地产公司相比，招商地产虽然业绩稳定，但是增长略显不足。这主要和其业务结构有关。公司主要业务包括三个方面:房地产开发与销售，出租物业的经营，以及园区供电供水。2004年度，虽然房地产开发方面公司结转商品房面积29.27万平米，同比增长49.2％；实现销售收入216733万元，同比增长49.1％，但是由于占到收入40％的其他两项业务增长缓慢，导致公司收入增长不足。但是，这一情况有望在2005年得到改变，公司将步入业绩增长期。这主要是因为:

　　第一，公司结构性调整已经取得成效。为了解决增长缓慢问题，2004年2月，公司出售招商石化75％股权，收回资金4.6亿元。在股东支持下剥离了石化分销业务，从原来的多元化变为相关多元化，向专业化房地产开发迈进了一步。从2005年的情况来看，这种结构性调整已经取得了一定的成效。

　　第二，公司土地储备丰富，保证了未来业绩的增长。公司除了2005年在南京获得一块24万平方米土地的使用权之外，还采用和其他公司联合的方式增加土地储备。2004年10月，深圳招商地产与天津万科地产签署协议，合作开发天津西青区项目，该项目占地23万平米，地价总额2亿元，深圳招商地产拥有45％股权；2004年11月招商地产与华侨城房地产公司合作拍得深圳市宝安区四幅土地使用权，地块面积共计38.69万平方米，土地价格16.85亿元，双方各承担50％。大牌地产公司由竞争走向联合的同时，增加了公司未来增长的潜力。

　　第三，2005年，深圳

房价加速上涨，有利于提高公司业绩。据深圳市国土房产部门公布的《2005年上半年深圳房地产市场发展报告》显示，1－6月，深圳市商品住宅均价为6547.89元/平方米，价格同比上涨12.05％；

豪宅价格涨幅达17.82％。由于公司主要的可销售房产集中在深圳地区，所以充分地享受到了行业增长带来的果实。

　　三个方面仍需关注

　　招商地产正在步入业绩增长期，这是我们的基本判断。在此基础上，重点关注公司三个方面的问题。

　　第一，资金需求问题。2005年，为适应变化中的行业环境，公司动态调整发展战略，采取了一系列有针对性的措施，坚持租售并举的业务结构，集中增加珠江三角洲地区的土地储备。但是众多的项目开工(存货高达51.4亿元)增加了公司的融资需求，公司短期借款高达19.37亿元，长期借款为6.98亿元。2005年，为了解决资金问题，公司增加了大量的银行融资授信。同时，公司控股股东也给了招商地产很大的支持:截至6月30日为公司提供了9.58亿元的担保，公司应付股东款2.48亿元；9月份向招商地产发放人民币5亿元的3年期委托贷款。但是，大规模的项目储备和投资始终考验着公司的融资能力。

　　第二，公司异地项目开发问题。公司异地开发项目主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区，而以前公司项目开发主要集中于深圳，尤其是蛇口地区。相对于万科、金地这些公司，招商地产走出去的步伐要晚，力度也比较小。因此，异地拓展能否取得成功还需继续关注。

　　第三，

股权分置改革问题。2005年4月18日，中国证监会审核通过了公司发行可转债申请。2005年7月29日，临时股东大会将发行可转债有效期延至2006年8月19日。由于股权分置改革，公司再融资迟迟不能完成。股权分置改革能否成功，对招商地产而言，显得尤为关键。