(理财档案) 人到中年贷款换房多思量

　　张家资产负债情况单位:元

　　资产负债

　　现金3，000 信用卡余额 0

　　消费负债

　　人民币银行活存 20，000 分期付款余额 0

　　人民币银行定存 150，000 投资负债 房产投资贷款 0

　　公积金帐户存款 30，000 自用房产贷款 0

　　生息资产

　　债券0自用负债 自用汽车贷款 0

　　基金0 其他自用贷款 0

　　股票0负债合计0

　　保单现金价值0

　　房产投资0

　　自用

房地产300,000

　　自用资产净值503，000

　　自用汽车0

　　其他自用资产0

　　资产合计503,000

　　家庭背景

　　张英武今年40岁，每月税后收入为8000元，爱人关欣35岁为家庭主妇。小孩转眼已经要上六年级了，原本60平方米的小房子已经快要不够住。

　　张先生最近看上了一套价值100万的房子，他已经存了15万元定期存款，2万元活期存款，住房公积金账上有3万元。如果利用这些闲钱再加上原房屋变卖所得都用来购置100万元的新居，那么张家将要背上50万元的负债，想要提前退休的梦想肯定泡汤。

　　假如退休后，张家每月支出预计下降到相当于现值4000元左右的水平，但除了单位的基本养老保险外，张先生还没有对其他养老金进行补充，根据目前的情况预计退休后，张先生每月仅能收入1000元。

　　广发行

理财师王欢

　　理财分析

　　张先生认为最重要的理财目标是确保供养独子完成大学教育，其次是能够买换一套房子。目前张先生中意的房子价格为100万元，张先生目前资产约50万元，其中自用房产为30万元，存款约20万元。如果购买了100万元新居，那么张先生的资产负债表中生息资产将几乎为零，自用房产将变为100万元，自用房产贷款将变为50万元。这会给本就不算富裕的家庭带来每年4万余元的房贷本利支出，张先生的第三个目标——提早实现退休计划也就无从提起了。

　　理财建议

　　子女教育计划根据张先生目前的家庭财务状况，其子女教育只能考虑义务教育为主，不适合费用较高的私立学校。大学阶段的教育也只能在国内进行，暂不考虑留学计划。如果今后财务状况能够有所改善，可以再增加此项规划。

　　购房规划张先生购买100万的房子是不可行的，因为这将花光他目前所有的积蓄，使家庭失去抵御风险能力。另外，经估算如果张先生购买了此套房屋，会使其在70岁时才能够实现退休计划，这显然是不现实的。若张先生变卖价值30万元的现有旧房，使用自有资金10万元，贷款20万元，购置一套价格为60万元的房屋，这样既可保证张先生在64岁时退休，又能保证10万元的紧急备用金，还能实现其换屋计划及子女教育计划。

　　保险规划作为单薪家庭，张先生身上的担子很重，如果张先生发生意外，那么不要说子女教育计划了，房子的按揭贷款、家庭的生活开支都会面临缺口。因此，保障计划对于这个家庭就显得格外重要，尤其是对张先生的生命保障。建议为张先生购买保障型保险，包括寿险、医疗健康保险、失能险和人身意外险。

　　投资规划根据前面的测算，张先生在64岁的时候可以实现退休计划，由于张先生已步入中年，即将发生的子女教育、房屋按揭、退休计划等一系列支出都不允许家庭资产承受高风险，因此建议张先生采取保守的投资策略，将90％的资金投向风险较低的银行存款和债券类产品；将10％的资金用于

股票型基金的投资，这样既能提高投资收益，也能使退休生活更加舒适。