西部地产投资升温有隐忧

　　张梦

　　自2004年底，以重庆、成都和西安为代表的西部房地产市场逐渐引起了人们的关注，起因是以上海为代表的东部沿海城市由于房地产投资过热，促使一些海内外开发商开始将目光转向西部二线城市。业内人士认为，中国西部的潜在优势已越来越多地引起了海内外地产资本的兴趣，而这种优势主要体现为西部城市房地产开发成本比东部低，但利润空间却并不 比东部小。不过，西部房地产业的兴起也逐渐显露出二线城市投资过热等不良苗头。

　　西部地产投资升温

　　重庆、成都和西安并称“西部三雄”。而作为大西南惟一的直辖市，重庆正快速发展成为长江上游的经济中心。显然，在二线城市中，位于中国西部的重庆、成都及西安已成为国内第二大房地产开发热土。中原地产华北区域总经理李文杰认为，主要是因为这几个城市房地产开发以自住性需求为主，行业发展比较健康。此前上海、北京、杭州等城市因房地产投资较热，吸引了大量开发商及投资客，而这一阶段对西部房地产市场来说，却恰好使其获得了一个较为健康的发展环境。西部房地产开发与上海、北京等发达城市相比，至少晚了8－10年。从2004年底起，就有大量外来开发商进入大西南主要城市，香港和记黄埔地产目前已在重庆、成都、西安三个城市开发了自己的项目。

　　新城国际外方投资商香港置地近日在重庆与当地知名开发商重庆龙湖房地产公司签属了一份策略性协议，根据该协议，二者将合作开发两个房地产项目，其中一个位于重庆。香港置地只是目前众多香港、东南亚及北美地产巨头进驻中国西部的其中一家。东南亚地产大鳄――新加坡吉宝置业在成都的第一个项目已开盘销售，其与新加坡建屋发展局在四川成都合作开发的一个大型地产项目也将于今年底或明年初开盘。该项目体量巨大，规划总建筑面积达到100万平方米。

　　据了解，和黄地产目前正在西安谋划开发总投资额达上百亿元的一大型房产项目。目前，和黄地产正与当地政府就有关项目进行磋商。当地官员透露，西安与和黄地产合作的第一个项目预计将在下个月签属协议。此外，长实地产也将在重庆渝北区投资新建一个高档住宅项目，投资总额超过10亿元人民币。

　　戴德梁行董事胡港文认为，中国西部的潜在优势已引起越来越多国际地产资本的投资兴趣。这种优势主要体现在西部城市的房地产开发成本比东部低，但利润空间却并不比东部小。目前，上海、北京、杭州等东部沿海城市的

房价已上升到了一个非常高的程度，对投资谨慎的国际地产巨头而言，在中国东部进行大规模房地产开发或经营将面临太多的风险；而西部大城市的房价还有很大的上升空间，投资风险相对低得多。除了成本的考虑之外，高利润、低风险也是吸引国际地产巨头纷纷探点和布点西部的重要原因。

　　事实上，大量来自上海、北京、广州等区域的房地产企业比境外资本和港资更早在这三个城市进行布局。来自广州的合生创展在西安的公司已开始运作项目，而来自上海的地产大鳄上海绿地和上海复地也已在重庆开发了项目。同样，来自北京的华润和来自深圳的中海等知名房地产公司也在成都开发了中高档住宅。

　　投资过热导致连锁反应

　　随着大量外来开发商的进入，西部房地产开发投资得以迅猛增长。国家统计局统计数字显示，2005年第一季度我国西部地区房地产开发投资增长35.6％，增幅比去年最高的1至4月高2个百分点，比去年全年高15个百分点，比同期东部地区高13.3个百分点。值得注意的是，西部还是在目前全国房地产投资逐步回落的情况下，惟一投资上升的区域。国家统计局景气中心研究室副主任张海旺表示，中西部地区房地产投资高位反弹，严重制约了本地区经济稳定运行。张海旺认为，这首先造成商品房空置面积的较快增长。中西部地区房地产供给规模的增长远远超过居民收入决定的真实需求，必然伴生商品房空置面积的较快增长。中西部地区房地产供给过剩风险和住宅空置面积较快增长最直接的后果，是加重了银行不良资产和投资资金不足的压力；同时房地产投资高位反弹的另一面，意味着资金过度集中于房地产、而其它方面甚至整个投资被削弱。

　　重庆市社会科学院区域经济研究所所长李勇认为，外来开发商大多是在2003年进入大西南，开发的也多为中高档项目，因此未来两到三年内，西南楼市将呈现出中高档住宅集中入市的情况。近两年内大量外来资金涌入大西南，将对西南大城市房地产格局形成一定的冲击，未来可能会造成中高档住宅产品供应量过剩。例如，2003年重庆北部新区推出和规划的大盘就达8个，包括融科蔚城、奥林匹克花园、棕榈泉花园、保利

高尔夫花园等项目，总用地面积达15500亩，平均每个项目用地约2000亩，这些大盘全部是3800元/平方米以上的中高档住宅。这8个大盘未来几年的中高档住宅实际放量就达1550万平方米，而重庆市2004年全年成交商品房只有1918.75万平方米，其中普通商品住宅和

经济适用房占成交总面积的98.7％，高档公寓和别墅仅占1.3％。

　　同样，在成都和西安的房地产市场，中低价位普通商品房需求比例也不低于95％。与此同时，中西部地区的投资过度集中于房地产，还直接影响了其比较收益的提高和基础设施、交通条件等环境的改善，妨碍外资引进。2004年，中西部地区实际利用外商直接投资仅占全国的14.1％，其中65％的省份增长低于全国平均数，60％省份是负增长，甘肃、内蒙古和青海分别下降了61.7％、50.0％和46.6％。此外，如果中西部房地产开发投资长期处于高位，还将妨碍当地城市化的加速。张海旺说，中部地区崛起和西部地区开发的一个根本性制约因素是城市化进程缓慢。而中西部地区城市化滞后的主要因素是缺乏资金和投资推动。这一方面与投资过度集中于房地产相关，农村土地流动、规模经营和农民收入增加的投资不足，不利于农村剩余劳动力割断与土地的联系，实现与资本的结合，较快稳定地向城市转移；另一方面，也由于投资过度集中于房地产，不仅使城镇非农业特别是劳动力吸收强的中小企业和服务业融资困难，而且使城市规模扩大和新城市的形成所需要的基础设施建设、成本不断扩大的土地和劳动力资源配置等资金薄弱，从而降低城市及其产业接受农村人口和劳动力的能力。投资过度集中于房地产而城市化资金薄弱，必然会加剧中西部地区与东部地区城市化等方面不平衡矛盾，阻碍整个农村人口和劳动力向城市的转移和流动。

　　抑价政策各地看法不一

　　有关专家指出，如果政府不能很好地协调和把握西部高档住宅的开发节奏，那么未来势必会影响西部房地产市场的健康发展。在全国十城市房地产市场调查中，重庆、成都和西安三城市网民对其所居住城市的房地产市场走势表现出极大关注，虽然这三个城市都处于房地产起步阶段，但三个城市的网民对房地产市场的看法却截然不同。三个城市对合理价位区间的认同也有所不同，重庆和成都的受访者认为2000－3000元/平方米的房价最合理，而西安则认为2000元/平方米以内最合理。三个城市多数网民都认为自己城市的房价在一系列宏观调控下会小幅下跌。此外，在三个城市的受访者当中，持观望态度的人数所占比例都最多，其中重庆观望一段时间的人数占到47.64％，而成都则占39.87％，西安占49.09％。三个城市对自己城市实施七部委细则的看法也不尽相同。重庆和成都的网民认为，扩大土地供应，打击开发商囤积土地是能够抑制房价，满足中低收入者住房需求的最有力措施。而西安的网民则认为，最有力的办法是实行信贷、税收等优惠政策，以引导市场自发提供中低价房。同时三个城市都有近一半的网民认为政府出台的现有政策还不足以抑制房价上涨，其中重庆占47.4％；成都占59.12％，而西安高达63.64％。

　　从重庆、成都、西安三个城市近3个月的房地产价格走势来看，这三个城市的房价并没有出现如同上海、杭州等城市的大幅下降情况，但三市的房地产销售量出现了较为明显的下降趋势，有些项目开始通过优惠打折方式进行托市。此次宏观调控因城市不同而有所不同，相对于以上海、杭州为代表的东部区域来说，西南部房地产市场在本次调控中所受影响不是很明显，假如说本次宏观调控对于那些房地产过热的城市是一种治疗的话，那么对于西南这些房地产市场刚起步不久，市场相对健康的城市来说，其更大意义则在于预防和警示作用。

　　其实，西南城市目前在快速发展过程中也或多或少地出现了投资过热的苗头，如西南城市两到三年后将出现大量高档住宅产品集中入市的局面，会使政府的规划能力面临新的考验。当然，解决这些问题还需要一个实践过程，但如果不及早采取控制手段，很可能会步上海房价疯涨的后尘。目前，国内房地产调控政策虽然重点是少数大城市，但从市场反馈来看，其“一刀切”的效应正在显露，这对于西部基层地区的打击尤为明显。据调查，宏观调控政策已对当地房地产业产生了明显影响。这种影响主要体现在，在国家宏观调控政策大背景下，市民住房消费心理预期和开发商信心都有显著改变:市民对住房价格上涨的预期有所减弱，产生了一定的观望心态；开发企业预期开发成本上升压力剧增，开发难度越来越大，开发信心已产生明显的动摇。西部一些地区的人士表示，西部的房地产业与东部不同，不是泡沫问题，而是发展不足。如果在实际操作中“一刀切”，再加上市场信心的改变，这对于地方经济的打击将会很大，并使得当地经济发展的后劲堪忧。