(业界动态)商业地产纳入调控视野

　　林华

　　近年来，商业地产开发过热使得一些问题也逐渐凸显出来。有专家预测今年会出现一些商业地产项目“崩盘”。在这种背景下，商务部将于近日派出调研组分赴全国各地，对全国商业设施建设情况进行专项调查。

　　商业地产热中的隐忧

　　国内商业地产在宏观调控政策下走过了2005年上半年，竟然奇迹般地继续保持了高速增长。据统计数据显示，2005年1－5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7％，在建项目面积同比增长94.7％。一段时间以来，一些海外基金如摩根士丹利、高盛等频频以巨资购买上海的高级写字楼。据透露，截至6月份，今年已有约25亿美元的国际投机资本“砸”向中国商业地产。这无疑显示了海外基金对商业地产这块市场的强烈看好；众多房地产咨询机构如仲量联行也纷纷预测，上海的商业地产特别是甲级写字楼在未来将有20％－30％的增幅。

　　不仅在大城市，就是在二、三线城市，商业地产投资也在火热地进行。在“太湖明珠”无锡，全球零售业巨鳄沃尔玛设在当地的首家门店今年刚刚破土动工。此前，已有11条外资商业“大鳄”在无锡市区开设了15家门店，其中仅在沃尔玛周边3公里范围内就有4家大型超市。在西南商业重地成都，仅大型零售企业就已聚集了40家以上。去年成都市区累计供应商业用房面积已达127.44万平方米，销售面积81.38万平方米，46万平方米暂未售出。今年，成都商业地产的新开工面积就超过200万平方米，很多项目将面临招商压力。相比之下，直辖市重庆似乎更不容乐观。去年该市商业用房空置面积246万平方米，空置一年以上的达160万平方米。

　　商务部市场体系建设司处长刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括目前的商业地产现状:即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。事实上，无论开发的是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。这一违背国际商业地产开发规律的做法也让一些企业自食其果，成功者少，陷入纠纷者众。

　　业内人士分析，在商业地产投资热中，不少投资者无视市场显而易见的高风险，以非理性的投机行为代替理性的投资行为。与住宅投资热有所不同的是，住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑，而商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损。

　　商务部剑指商业地产

　　据悉，国内首次针对商业设施建设情况进行的专项调查已于7月上旬全面启动，调查重点地区锁定广东、广西、福建、上海、江苏和浙江等省。商务部现已向有关省市下发通知，要求各地先行摸底，调研组随后将分赴各地。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，开展这项调查行动，一是为了防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮，二是为了推动《城市商业网点规划条例》的尽快出台。同时，商务部希望摸清商业设施的增量，以便及时对市场做出正确引导；发现商业地产开发中的问题与难点，为中央调整行业政策提供依据。

　　业界人士认为，商务部此番动作虽然不是全国撒网，但其目的和意图都十分明确。防范大型商业地产投资过热、规范国内大型商业地产建设已被提上了议事日程。中国商业经济学会副会长黄国雄指出，商业地产行业内部存在的风险和问题值得警惕。首先是不断攀升的空置率的问题。这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的10％左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的1/4左右，而且还以每年10％甚至20％的速度递增。2004年我国商业地产空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3％。资金运营情况是此次调查的重点之一。目前商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，动辄十几亿乃至几十亿元，对商业银行的依赖性更强。一旦出现经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成商业银行的不良贷款，增加商业银行的金融风险。目前对大型购物中心的项目贷款情况还没有全国性的统计数据，但有业内人士估计，此类项目的贷款已占据了全部房地产投资的60％－80％。

　　商业设施建设用地情况调查是此次调查的另一重点。中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。在土地资源占用及浪费方面，商业地产往往比住宅更为严重。大型商业设施的开发与建设，常常要圈占大量的土地，而如果定位不准、经营不善，即造成对土地资源的巨大浪费。事实上，有些地方商业地产开发并非过热，主要是缺乏有效的规划，从而导致结构不合理。比如，开发商在商业地产开发的过程中，缺少对零售业运作的了解，盲目上马一些大型商业项目，结果造成商业地产空置率居高不下。尽快摸清楚全国商业设施建设用地情况，建立起大型商业设施的建设监测系统，是眼下的当务之急。

　　“敏感”地区积极应对

　　广东的东莞云集了将近300万平方米的商业面积，根据中原地产在东莞的调研报告显示，东莞在建以及已建大型项目有世博广场等52万平方米。东莞市区的人均商业面积达到了2平方米，而老区莞城，人均商业面积达到3.07平方米，对比世界发达国家人均商业面积1.2平方米，显然已经严重超标。为此，东莞也就“理所当然”地作为商务部此行调研的首站。东莞某大型购物中心负责人表示，“东莞市经贸局早于6月上旬就已通知我们7月份商务部会派人到东莞调查商业地产的发展情况。我们亦已先作了一次内部调查，主要从税收以及营业方面作了一次自查。”在接到通知后，不少东莞市的商业地产开发商均已作自查，但商业地产面积是否过大并非个别发展商就能解决的问题，它取决于商务部调研小组如何看待这些数据。“恐怕这是国家对商业地产进行宏观调控的前奏。”东莞一发展商这样理解此次调研。该发展商回忆，早在2004年上半年，商务部就接到国务院温家宝总理的亲笔批示要对商业地产进行调研。此次商务部如此高调行事有别往常，故一切都必须认真对待。广东省连锁经营协会会长助理黄华军认为，先天不足的多，后天补救的少；赚快钱的多，符合商业地产发展规律做长线投资的少，这是国内商业地产发展的通病，并非东莞特有。只是由于东莞购买力旺盛，加上城镇化推进较快，取得土地的成本较低，政府规划、调控力度较弱，造成商业物业总量偏多。

　　被业界称为“商业地产专业户”的大连万达集团董事长王健林日前也表示，在商铺开发中急于短期套现、卖完就走人的心理都是要不得的，搞商业地产开发必须做好长期投资的准备。事实上，商业地产开发商也逐渐感觉到了这一点，进入商业地产开发领域时会更细致地考虑自身实力做好“中长线投资打算”，或者把商铺长期持有自己经营，或者把商铺经营得有声有色后再行出售。有关专家认为，从政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看，国家支持房地产业发展的基调并没有改变，只是针对其中不合理的投机成分进行调整。一系列政策“组合拳”将对房地产市场的长远发展起到引导作用。宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应，将在今年下半年得到体现，空置率高并非是绝对的坏事，一些失败的商业地产项目将给整个行业敲响警钟，提供借鉴。