企业会计准则——投资性房地产 （征求意见稿）

　　第一章　总　则第一条　为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，根据《企业会计准则××号——基本准则》，制定本准则。

　　第二条　本准则所称投资性房地产，指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。

　　通常情况下，投资性房地产包括:

　　(一)企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物；

　　(二)房地产开发企业出租的开发产品。

　　下列房地产不属于投资性房地产:

　　(一)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；

　　(二)房地产开发企业在正常经营过程中销售的存货(即开发产品，下同)；

　　(三)企业为客户代建的房地产。

　　第三条　本准则不涉及投资性房地产租金收入以及售后租回的会计处理。

　　第二章　确认和初始计量第四条　投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认:

　　(一)企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；

　　(二)该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　第五条　企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。

　　(一)外购的投资性房地产按买价和可直接归属于该资产的相关税费，作为入账价值。

　　(二)自行建造的投资性房地产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。

　　(三)以其他方式取得的投资性房地产，其取得时的实际成本，应当按照其他准则的相关规定予以确定。

　　第三章　后续计量第六条　企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。

　　采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件:

　　(一)有活跃的房地产交易市场；(二)同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够从房地产交易市场上取得。

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

　　第七条　企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号——固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号——无形资产》的相关规定处理。

　　第八条　企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　第九条　投资性房地产的公允价值可以通过以下方式取得:

　　(一)活跃市场上存在着与投资性房地产有相同或相近地理位置和资产状况以及有类似租赁合同的房地产，在确定投资性房地产公允价值时，可以参照类似房地产的现行市场价格。

　　(二)活跃市场上存在着与投资性房地产有不同地理位置和资产状况的房地产，在估计投资性房地产的公允价值时，可以参照不同地理位置和资产状况的房地产的现行市场价格。

　　(三)最近期间房地产交易不活跃，但交易市场上存在着与投资性房地产同类或类似的其他房地产的最近交易价格，在估计投资性房地产的公允价值时，可以参照此类房地产的最近交易价格。

　　(四)估计未来现金流量的现值。预计未来现金流量时，应当以租赁合同和其他合同为依据，并参考同类或类似房地产的当前市场租金等外部信息。采用的折现率应当能够反映当前市场货币时间价值和资产特定风险。

　　第十条　投资性房地产的后续支出，如果使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为对投资性房地产进行改良，应当将其计入投资性房地产的账面价值；反之，应当计入当期费用。

　　第四章　转换与处置第十一条　在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产:

　　(一)投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产；

　　(二)自用房地产停止自用，拟用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产；(三)房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产。

　　第十二条　在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

　　第十三条　以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　第十四条　自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。

　　第十五条　企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

　　第五章　披露第十六条　企业应当在财务报表附注中披露下列与投资性房地产有关的信息:

　　(一)区分投资性房地产与其他房地产的依据，及投资性房地产的后续计量模式，如果企业采用公允价值模式，应当说明公允价值的确定方法及其理由；(二)投资性房地产当期账面价值的增减变动情况；(三)投资性房地产当期发生的后续支出；

　　(四)投资性房地产在收回租金、处置等方面所受的限制，以及与投资性房地产有关的合同义务；

　　(五)房地产当期的转换情况及其对当期损益和净资产的影响；

　　(六)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

　　第六章　附则第十七条　本准则由财政部负责解释。第十八条　本准则自200×年月日起施行。

　　主要问题

　　《企业会计准则××号——投资性房地产》是在借鉴国际准则、结合我国现实情况的基础上起草完成的。其中主要有以下两个方面的问题，同时也欢迎对本准则提出其他意见和建议。

　　一、关于投资性房地产的范围在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则所指的投资性房地产中的土地是指土地使用权，而不是土地所有权。这是与其他国家不同的。

　　除此之外，《国际会计准则第40号——投资性房地产》还包括以融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件的以经营租赁方式长期租入的房地产，即租入的房地产转租赚取租金也属于投资性房地产的范围。

　　我国实务中的融资租赁主要为动产，房地产等不动产的融资租赁很少见，而经营租入的房地产承租方不入账。考虑到这一情况，准则中没有将以融资租赁方式租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产纳入投资性房地产的范围。

　　二、关于引入公允价值计量《国际会计准则第40号——投资性房地产》主要采用公允价值模式，也允许采用成本模式。针对这一问题，我们对有关部门和一些房地产交易中心进行了调研，就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的。所以准则中规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，并对公允价值的取得等有关问题作出了较为严格的规定。