分拆上市押后 万科力推私募

　　单凭倚重银行、信托和私募等融资渠道，难以满足全国扩张中的资金需求，万科仍需加快海外上市步伐

　　本报记者 张盈

　　对“8-31土地大限”后，在全国加紧扩张后的万科企业股份有限公司(简称“万科”， 000002)来说，资金紧张成为难以绕开的现实。

　　7月1日，万科告称，公司与新加坡政府产业投资有限公司附属公司Reco Ziyang Pte Ltd(简称RZP)签订协议，决定共同投资1亿美元创立一家投资性公司，将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。

　　几年来，万科一直都在探索融资渠道的多元化，降低单一倚重银行贷款的风险，与国内其他地产开发商相比，万科董事长王石技高一筹。但新的融资来源要成为资金供给的主渠道，万科还有很长的路要走。

　　另辟新融资渠道

　　“这是万科向海外融资走出的关键一步”。万科如此高调宣传这笔合作。

　　这个带有私募性质的合作，比外资进入国内房产业通常采用的购买物业、进行管理的短期合作有了新的突破。

　　“但这件事情本身的形象意义大于实质意义，特别是对于现阶段来讲。”国泰君安首席地产分析师张宇说。合作采用50%对50%的资金合作方式，万科只融到了5000万美元的资金，而且这笔资金还不是一次到位的。在约定的合同中，出资期限延长到了两年。

　　尽管RZP将倚重万科经营内地房地产的经验，管理也将以万科为主导，但在股权对等的合作下，万科很难在合资公司中有绝对的控制权。

　　媒体一度推测，为了打开融资通道，万科放弃了控股方式，将设立更多的联营或参股公司。张宇没有对此评论，“只就这次合作来讲，试探性的意味要更多一些。”

　　事实上，万科的融资途径可谓多元，作为第一批在深圳证交所上市的企业，万科拥有其他房产商艳羡的增发和配股的资格。万科也把自己作为“中国地产领跑者”的口碑和股市融资发挥到极致，在极短的时间内连续发行两期可转债。另外，多年来，万科一直把积累的利润当作盈余公司转增股本。

　　此外，万科试图到海外分拆上市的计划也搁浅。“一女不能两嫁。”中原地产总经理李文杰告诉记者，“万科在海外上市的时候，不能把深圳的流通股股份搬到国际资本市场再一次IPO”。

　　李文杰认为，要登陆海外资本市场，万科必须打包新的地产项目，而且要进行新的股权结构安排，出让非流通股股份，这是一件非常复杂的事情。目前，国际投资者依然担心内地房产市场政策给市场带来的不明朗前景。王石在接受媒体采访时说，万科年内不会在海外上市。

　　凭借债权信托，到营销信托，再到境外融资，与国际机构投资者合作，万科几乎尝试了目前国内地产公司所有的融资途径。

　　难解资金之渴

　　多年来，万科一直走得很稳健，扩张道路也迈得十分艰辛。厚土机构主席、原北京万科总经理林少洲告诉记者，万科拿地的代价高于其他房产商。而这在圈内已是公开的秘密。

　　“万科开始做房产的时候就走市场路线，这与区域开发商凭借土地资源占有进行开发的路线是有区别的。通过市场拿地，价格当然要高一些。同时万科扩张到每一个城市，都会遇到当地的阻力。”林少洲说。

　　在承担过多土地成本和资金压力的情况下，“8-31大限”和土地“招牌挂”给万科带来了好机遇。李文杰告诉记者，土地挂牌交易后，黑箱交易减少。在争夺土地储备的过程中，万科出手凶悍。2005年3月，万科以18亿人民币的代价购买浙江南都的股权和土地储备，而且全现金支付，创下了国内开发商并购交易的记录。

　　土地交易的透明和房产的热销加大了万科的底气，其总经理郁亮也满腹豪气，声称在未来10年内，达到1000亿元的销售规模。

　　“房地产已经走向规模决定论的时代。”伟业顾问董事总经理蔡宇翔告诉记者，“长期看来，房地产未来还是要升空的，大家都处在赶飞机前的狂奔中，谁都不愿意慢下来”。

　　长期作为“领跑者”的万科，要“持续领跑”，如何解决强大的资金压力呢？“万科一直在尝试多元化的融资途径，但十分有限的信托和私募额度，不能持续稳定地与其扩张步伐相匹配，万科必将加快海外上市。”蔡宇翔说。

　　万科大事记

　　1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉及房地产业。

　　1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。

　　1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定了稳固基础。

　　1997年6月，公司增资配股集资人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。

　　2000年初，公司增资配股募集资金6.25亿元，公司实力进一步增强。

　　2000年8月，中国华润总公司成为万科的第一大股东，持股占集团总股本的15.08%。

　　2002年，万科发行15亿可转换公司债券。此后，万科尝试信托、向海外私募等融资创新。