(房产金融) 上海房贷市场面临大考

　　陈支农

　　近年来，上海银行界一直被指责房贷在银行贷款中所占比例过高，风险过度集中。2004年，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76％。其中，个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。

　　自从5月11日国家七部委出台的房产政策后，上海房地产市场上弥漫着观望的气氛。开发商与消费者的博弈让六月的上海楼市成为了没有硝烟的战场，楼市出现了04年以来最为萧条的局面。六月份上海楼市的成交面积仅为五月份总成交量的15％，并且一直保持着交易清淡的态势。

　　房产市场的大降温使银行的个人房贷业务量明显下滑。六月份，不单单是买房子的人变少了，最近央行对商品房贷款的要求也越来越严格了，对于能够借贷的商品房的年限、价格等都作出了详细的规定，能符合要求得到贷款的商品房数量远远低于以往水平。现在银行贷款基本上只放给一些品质优良、还款能力较强的贷款人。并且贷款的门槛也越来越高，例如1990年以前的房子已经不可能从银行得到贷款了。房贷业务在整个银行个贷业务中的地位一落千丈。人行上海分行分析，今年4月份以来，上海市房地产贷款结构出现了较大变化，主要表现为个人住房贷款增幅趋缓。5月末，全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款3898亿元，当月新增53.6亿元，同比多增31亿元。其中个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元。

　　银行效益下降改革受阻

　　信贷政策已成为国家重要的宏观调控手段，严控信贷导致房贷的下滑不可避免。但在中国银行体系改革的关键时期，房贷的下滑所暴露的运营风险，极有可能会对银行体系的整体运营产生较大的影响。由于我国商业银行的收入来源目前仍高度依赖于信贷业务产生的利差收入，而在信贷资产中，房地产贷款又占有很大的比重。以建设银行为例，2004年底仅个人住房贷款余额即达3430.89亿元，约占各项贷款余额的15％左右，房贷利息收入在银行的收入中占有重要地位。在国内目前投资渠道狭窄，银行信贷投向范围有限的情况下，房贷业务的下降可能会使银行面临资金放贷无门的局面，必然严重影响商业银行的收入和利润。

　　此外，以完善银行治理结构为核心的银行业改制在2005年进入关键时刻，建行和中行都已提出年内实现海外上市的目标。经过多年的努力，建行、中行乃至工行的不良贷款降幅和盈利能力都有较大幅度的提高。建行和中行的资本充足率经过外汇储备注资、发行次级债券等手段，已经稳定地保持在巴塞尔协议所要求的8％以上，战略投资者的引入也基本完成。在各项指标已基本符合发行上市的要求下，如果房地产市场的波动严重影响到银行的不良贷款率和盈利能力，无疑将为它们的海外上市增加了风险。尤其是以房地产信贷业务为龙头的建行，房贷的异常波动将会影响投资者对建行的盈利预期和投资信心，从而影响建行的顺利上市。

　　在银行信贷因为市场萧条而不可避免地造成效益下降的同时，银行的另一改革尝试资产证券化也会受到影响。资产证券化作为一种结构性融资方式，可以有效地帮助商业银行分散经营风险，有利于保持银行体系的稳定。建行正在紧锣密鼓地进行住房抵押贷款支持证券发行的最后准备工作，将选定三个分行试点，即上海、江苏、福建三个分行。其中上海、江苏都位于长三角区域，均为当前房地产市场风险较高的地区。抵押贷款支持证券的结构设计与基础贷款的提前还款率、不良率有直接的关系，在房贷市场因为外部环境发生剧烈变动的情况下，依据以往历史数据建立的模型是不准确的，不能如实地反映基础资产的质量和存在的风险，很有可能出现基础资产产生的现金流不足以支付债券持有人收益的情况，使发行人——银行蒙受损失。

　　银行风险系于开发商

　　随着楼市的繁荣，这几年银行的房贷业务量也在持续上涨。但当楼市转淡后，房贷业务无疑受到了一定的打击。除了银行房贷业务急速下降外，房贷带给银行的尴尬局面还有每笔房贷少则十年多则三十年的还款年限。这样长的一个资金回笼的过程带给了银行许多不确定的因素:无论是房价的下跌对于银行抵押物的贬值，还是开发商因为房贷减少而产生资金链上的困扰，都将影响到银行的收益率。如果开发商无力还贷，危机将直接转嫁到了银行。个人房贷量下降，虽然开发商为此头疼不已，但银行也被牵连了进去。由于数额较大，房地产项目的开发都需要流动资金的支持，开发商会通过向银行贷到一定数量的款项。而这笔贷款，一般是通过购买该开发商产品的业主向银行进行个人房贷来还款的。所以，目前银行面对的个人房贷危机，让开发商无力还款，如果情况继续恶化，这些资金都将成为银行的坏账，由银行来埋单。目前，银行已经加大对于开发商放款的资历审查力度，并且不再接受流动项目贷款。而对于原有的项目贷款，在开发商的资质方面，银行提出了更高的要求。以往商业银行一般需要开发商能够提供30％的自有资金的证明，但是由于现在楼市萧条，银行目前要求开发商能够提供至少40％的自有资金证明，才会考虑放贷。这将会使一些开发商因此出现资金链的断裂。银行非常害怕碰到来自开发商的坏账，所以只有将前期审查工作做得更加严格了。这将是对开发商非常大的考验，一些中小房地产开放商将面临洗牌的危机。在这个过程中，一定会有部分的开发商在心理上首先动摇，在房价上开始松动。因为在相持过程中，拖的时间越长，开发商的资金危机就越严重，而为了降低风险减少损失，开发商不得已会愿意把房价降到大约去年第四季度的水平。