北京别墅市场价格趋降

　　曹传勇

　　2005年上半年北京别墅市场呈现供应量放大的态势，许多别墅项目计划于近期陆续入市。今年1~5月份北京新开盘别墅项目为25个，相当于去年全年的供应量，总供应量约为200万平方米。

　　京城别墅放量

　　北京新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义等区域。昌平区市场供应历来表现不俗，供应量为各区域最高，新增有效供应50万平方米，占总量的25％。今年新开盘项目有:4月开盘的顺驰林溪一期北区、5月开盘的大河之翼、香江别墅项目以及otherv　i　l　l　a　渡上二期等，该区域地处朝阳和海淀三角带的上端，依托京昌高速公路便捷的交通，加之上风上水的天然优势，有大量需待开发的土地供应。

　　朝阳、顺义是北京别墅市场发展较快、较早的区域，朝阳区今年上半年新开盘的项目为4个，分别是紫庐、水郡长安、京城雅居二期、亚运新新家园二期；顺义区一直以来由于潮白河、温榆河的汇集以及较高的林木覆盖率使得区域天然优势明显，且临近机场高速，开发商纷纷借势造景，也成为历来别墅供应的热点区域，虽然去年全年的供应量仅为3个，但今年上半年就有4个别墅项目上市，而且京顺路的凯德胡姬花园、天竺工业区的东隆皇家森林别墅、广厦富城的天竺别墅项目、后沙峪镇温榆河畔北侧的中海柏联别墅、温榆河南岸的财富公馆、温榆河别墅区龙湾别墅等项目也将于今年下半年陆续登场亮相。

　　密云区2004年全年新增的供应量为9.8万平方米，今年上半年有3个别墅项目面市，总供应量约为15万平方米，该区域别墅诉求为度假休闲别墅、消费者的第二居所，成为京城别墅市场一大亮点。海淀区近一段时间以来未形成有效供应，而去年同期该区域新增供应量较少，曾经在一段时间内基本处于停滞状态，今年上半年仅有万城华府二期开盘，这与海淀区土地存量少和规划用地控制严格有紧密的关系。

　　经济型别墅在崛起

　　自2001年Townho　u　s　e　项目开始在北京市场上出现。2002年，此类产品成为北京别墅市场的主流品种，占到市场份额的70％以上，其价格集中在6000～7000元/平方米，由此导致别墅市场平均价格略有回落。2003年，北京别墅市场由于SARS影响，低密度住宅备受公众关注，独栋别墅产品悄然升温，Townho　u　s　e　产品所占份额逐渐减少，比例降为46％，北部别墅带的顺义、昌平、亚北区域由于各板块配套的成型、整体环境的改善，此区域开始升温，价格相对较高。例如，机场路沿线、温榆河和潮白河流域别墅市场平均报价段位为11000~25000元/平方米；西北部区域别墅市场平均报价为10000元/平方米左右；南部区域别墅市场平均报价段位为4000~8000元/平方米。2004年，从市场整体产品供应来看，由于联排别墅逐渐退出主导地位，所占市场份额约为32％，与前两年相比，下降趋势明显，独栋别墅开始呈现取代Townho　u　s　e　的趋势，独栋类别墅所占比例明显上升，达到47％左右，并导致别墅市场平均价格涨幅明显，2004年北京的别墅市场整体均价在10000元/平方米左右。

　　2005年，北京别墅价格逐步向理性回归，加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面具有同样优良的品质，许多买家纷纷将其作为第一居所。我们预测，未来几年，经济型别墅市场将表现不俗。由于经济型别墅的整体价格相对较低，这在一定程度上势必造成别墅市场整体平均价格的下滑，结合今年上半年别墅市场供应的价格来看，别墅市场平均价格下滑幅度为1500元/平方米左右。

　　从今年别墅平均销售价格下滑情况分析，2005年对于北京别墅项目开发商来说是较为关键的一年，随着国家宏观政策一再强压，加之奥运会的逐步临近，特别是北京2006年到2008年市区内项目停止建筑施工的规定，诸多已经拿地的开发商加快了入市步伐，以此减少今后的开发压力，所以别墅类物业开发商在定价方面也较为低调，这是导致今年别墅市场平均价格下滑的原因之一。对于北京的别墅市场而言，相关业内人士分析，2008年奥运前将是一个冲刺阶段，随后将有可能呈现出小幅度滑落，并逐步趋于稳定的态势，但最终发展状况则主要取决于宏观经济的发展走势。

　　建筑风格呈多元化

　　从今年上半年别墅市场供应的情况来看，北京别墅建筑风格表现出多元化的特征。目前，北京的别墅风格主要有欧式、美式、地中海式等。2004年，北京别墅市场尤其是北部区域也涌现出了不少新的产品形式和风格，中产阶层消费水平的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求和空间；城市别墅由于自身产品的稀缺及无与伦比的优势，纷纷推出第一居所的概念；中式别墅也以其传统的中式建筑风格和元素的结合吸引着众多的本土化高端消费人群，一些四合院式的中式别墅市场认可程度较高，个别注重产品本身的文化、民族及传统特色的项目成为北京别墅市场的一大亮点。

　　2005年，北京别墅市场将涌现一批新的代表作品，保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯也即将成为北部区域代表性项目，昌平的百善镇、小汤山将是今年新兴的别墅热点区域，此区域新别墅项目主要以独栋为主，风格多为欧式、北美风格。

　　顺义区域已形成温榆河与潮白河两大板块，欧美风格的别墅一直是顺义别墅产品的主流，其次也相继推出中式别墅产品。此区域产品类型既有相对经济便宜的叠拼、联排、双拼，也不乏造价高昂的独栋别墅。海淀西山别墅区域主流产品为联排和独栋别墅，由于土地有效供应量少，今年将不会出现大放量，建筑风格也主要为欧美风格。

　　东部区域通州及京通沿线的别墅类物业供应持续高温，水郡长安、康城二期项目销售也一路看好，其中康城带有独栋的三期也于今年推向市场，建筑形式以联排居多，兼少量独栋产品。南部区域的别墅以“经济型”为突出特点，建筑形式有联排和独栋产品，建筑风格多样，例如原生墅的澳洲特色、瀛海的地中海建筑、亲爱的Villa的北美风情等。

　　价格波动不会大

　　从今年计划上市的别墅项目供应情况来看，今年北京别墅总供应量将接近300万平方米，北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。另外，由于交通条件的改善，北京各区域别墅板块化集结特征明显，代表性的别墅板块有:西山板块、潮白河板块、温榆河板块、小汤山板块、京昌高速板块、亦庄板块、通州板块以及后起之秀房山、密云和怀柔等区域。

　　市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引了不少富有阶层的关注。并且诸多别墅项目开发商在产品诉求方面已经开始注重投资概念，虽然新的房贷政策一再打压，购房首付比例提高，但仍有部分投资客的热情依然高涨，经济型别墅越来越受到他们的欢迎，加之别墅市场原有的需求，今年整体的市场需求仍将平稳。

　　另外，在市场价格方面，由于北京别墅市场经济型产品和高端产品多元化的新格局，且经济型别墅一再占主导地位，2005年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2004年相比呈现平缓下降趋势，但由于今年推出的高端别墅项目品质提升较快，区域环境及配套也更加完善，整体上会减缓市场价格下滑的趋势，所以今年下半年整体市场价格与上半年相比波动将不会太大。