海外资本豪赌工业地产

　　林华

　　海外资本现在非常看好中国的工业地产市场，近期投资频繁。目前，国内工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约在8％左右，好的项目能达到9％。而一些国际跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。随着现代物流业的兴起，工业地产投资以其低风险，高回报正在房地产投资领域悄然兴起。

　　外资瞄准沪粤地区

　　工业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种，在市场上一经推出即受到极大关注。随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房成为工业地产的代名词。新兴的科技工业园将工业地产发展到融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。据戴德梁行工业部主管彭煦透露，目前他们正在为4家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入了实质性的操作阶段，其中两家是来自欧洲的投资商，还有两家是来自美国和新加坡的基金管理公司。而世邦魏理仕和仲量联行也表示，一直以来，海外投资机构对工业地产市场都很关注，近期接触得更为频繁。事实上，在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌:这便是工业房地产。究其原因，一是土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性；二是工业用地的需求仍呈几何级数增加，导致工业用地的价格不断攀升。而目前国内工业土地仍是政府赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本的价格向用地者协议提供。难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。从投资方式看，海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业地产项目。

　　目前，投资这个领域的外资主要有两类企业，一类是主业做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企业在上海的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。今年1月底，普洛斯公司投资的西部物流园区在上海桃浦开工。普洛斯还将在上海建设5个物流仓储园区。截至2004年底，普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约1.7亿美元，仓储建成面积达40万平方米。

　　上海市工业发展咨询公司总经理董锡健介绍，目前上海的工业用地在8000－9000万平方米左右，一半的土地分布在市中心，另一半分布在郊区。目前，外资的投资范围主要在郊区。而市中心的厂房正在逐步向郊区的工业园区集中。所以，外资机构投资上海的工业地产市场也与政府的整体规划相吻合。值得一提的是，素来只在北京及上海大展拳脚的海外资本正将珠三角视为下一个战略投资地，工业地产则是其首选的投资项目。日前，仲量联行高调宣布扩充广州办事处，以广州为中心辐射珠三角，而且以工业地产作为其特色服务输出。

　　在华南地区一直行事低调的戴德梁行也正在为来自欧美及新加坡的几家公司进行工业地产项目的咨询。其中一家公司还刚刚在深圳购买了一处600亩的工业用地。业内人士认为，工业地产在市场上的实际需要很大，特别是珠三角紧缩工业用地政策，禁止“花园式厂房”后，很多工业用地已经很难获批。使得性价比良好的厂房一直有供不应求的趋势，而其回报率也比较稳定，只是由于资金门槛太高，以往很少被主流市场关注。

　　仲量联行负责人表示，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾。

　　物流大佬低调潜行

　　跨国物流巨鳄普洛斯仅用了10余年时间，从当时3000万美元扩大到130亿美元的资产规模。在中国，普洛斯打算前两年重点发展沿海地区，两年后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的网络。普洛斯中国区董事总经理梅志明说:“不管客户到哪里，只要有需求我们就可以提供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协议，在广州、深圳和北京的几个点，年内也都将有定论。投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。苏州普洛斯物流园开发有限公司，是普洛斯与苏州物流中心有限公司合资的一家物流设施开发公司，合资双方各持50％的股份，总投资3亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。

　　梅志明说:“工业地产的物业回报周期一般在10年左右。”2004年4月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根。但梅志明认为:“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5年内普洛斯投资了50亿美金，在日本，每年0.7亿美金，3年共投资2亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在5年内投资20亿美金看作是一个很大的目标。

　　工业地产盈利在未来

　　近年来，房地产巨头们几乎不约而同地将目光投向物流行业，并四处圈地迫切要介入这一领域。目前，我国物流市场需求已进入快速增长期，市场规模超过2万亿元，未来几年我国物流市场将保持年均20％的增速。

　　业内人士表示，开发高容积率的住宅马上就可以回收数以亿计的利润，而做物流项目未来的成长将带来丰厚的回报。房地产与物流项目的根本区别在于，开发商品住宅，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。而物流项目开发的收益却是在开发之后，即保持物业的持续增值能力。做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是开发商们发家的资本。物流行业是国家鼓励的行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流项目也比较容易拿到地，而且是相对廉价。事实上，一些地方政府也“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商。其原因是，物流项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。例如，广州市花东镇在去年推出3300亩的工业仓储用地，不到一个月就被抢光了，其土地价格为10万/亩，而当时住宅用地价格为18万/亩。也就是说，以当时土地价格的一半拿下了用于做物流项目的用地。

　　一位政府官员表示，如果是纯住宅地产开发，政府在一次性转让土地后就没有更多的收益了。而物流项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流项目也就不奇怪了。