首只REITs境外上市即将破冰

http://finance.sina.com.cn 2005年07月02日 14:13 中国经营报

作者：谭洪安

　　在华银投资控股有限公司首席财务官齐霁安排得满满的日程表上，6月30日是特别不寻常的一天。

　　按照计划，到这一天为止，华银控股将锁定足够数量的用于其房地产信托投资基金(R

eal Estate Investment Trusts 简称REITs)首发上市的国内大型商业物业，为这只REITs明年初左右到新加坡股市正式上市发行奠定基础。

　　而此前一天，行色匆匆的齐霁刚从新加坡飞回北京的公司总部。他在那里参加了一个由亚太区各国各地区证券交易所代表，以及国际知名基金和投资银行人士共同出席的房地产金融论坛，REITs是论坛上讨论最热烈的主题之一。

　　“我们收购的物业资产总值已经超过3亿美元，达到新加坡股市对一只REITs规模的基本要求，目前新加坡星展银行(DBS)和瑞士信贷第一波士顿(CSFB)是我们的承销商，同时提供资金支持”。6月29日下午齐霁接受本报记者电话采访时宣称，“一切顺利的话，上市计划有可能提前到今年11月实现”。

　　他显然希望，华银能摘下国内REITs登陆境外股市第一只的桂冠。不过，像他这么想的人并非独一个。

　　越秀投资REITs计划

　　试水港股

　　6月21日，香港一份英文报纸率先披露：广州最大的商业地产发展商越秀投资(0123.hk)有意挑选旗下若干优质商业项目，通过房地产信托投资基金(REITs)方式在中国香港或新加坡上市，筹资目标约20亿港元。

　　当天深夜，越秀投资在香港联交所网站发出公告回应称，公司确实在考虑此事，但“尚未就此等方案落实任何决定”。

　　而五天前，即6月16日，香港证监会正式发布修订过的《房地产投资信托基金守则》及今年3月份就该《守则》征询市场意见后的相关总结，撤销了香港房地产信托投资基金(REITs)投资海外房地产的限制。业内人士表示，这实际上等于允许国内发展商按照该《守则》要求成立房地产信托投资基金，注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。

　　在这一波预计即将兴起的内地商业地产以REITs方式争相投奔港股的热潮中，越秀投资率先突围的呼声似乎最高。

　　基于可以理解的原因，齐霁也一直关注着越秀投资的有关动向。“据我所知，他们一年半前就开始筹备并尝试操作REITs方案了，至于近期内能否如愿在香港上市不好说”，齐称，“毕竟香港证监会的新《守则》刚刚公布，很多具体细节仍需要时间去落实”。

　　但在越秀投资和华银控股的背后，还有更强大的对手正悄悄为第一个冲线憋足了劲。

　　深国投联手嘉德置地

　　暗度陈仓

　　6月1日，深国投商业投资公司“长沙项目受益权转让集合资金信托计划”在深圳公开发行。该信托计划的推介书上表示，受托人在信托终止之日安排受益权的全额退出时，首选方式是“由境外机构投资者收购或上市”。

　　众所周知，去年12月底，深圳国际信托投资有限公司(即深国投)与东南亚最大房地产上市企业嘉德置地集团在新加坡签订了涉及20个项目的合作框架协议书，而此前双方已经签署了深国投商业投资公司在国内6个不同城市商业项目的转让合同，这些项目以引入沃尔玛、华纳影院等著名主力租户而格外引人瞩目。在包括长沙项目在内的6个项目中，嘉德置地与深国投各自的全资子公司分别占51%和49%的股权。

　　记者近日得到消息，深国投与嘉德置地正计划将包括上述合作开发的商业物业做成一个大的资产包，以REITs方式到新加坡上市，大概一个多月前他们已向新加坡证交所提交上市申请，按照相关程序要求，预计未来9到15个月内，可以完成整个上市过程。

　　“我个人认为深国投与嘉德置地正在操作的REITs计划，是迄今为止国内最成熟、也最有可能先行境外上市的”，深圳一位不愿具名的房地产投资市场人士告诉记者，“嘉德置地拥有嘉茂信托和嘉康信托两只新加坡上市的房地产信托投资基金，旗下在新加坡及整个亚洲又持有并经营200多万平方米的商场，做REITs可谓驾轻就熟。”

　　记者曾致电并发电子邮件向深国投信托部人士求证上述消息，但截至发稿时止，未收到对方正面回复。

　　REITs上市热潮会到来吗？

　　“国内商业地产融资渠道单一，特别是融资期限较短，新加坡及香港股市的REITs正好可以弥补这一缺陷。”金融信托专家孙飞博士表示。

　　但他认为，通过包装成REITs产品到香港或新加坡上市，要有优良的项目资产包和较好的投资回报，还要熟悉不同金融运作环境、规避现有政策限制等等，对素质参差不齐的内地中小商业地产开发商来说，门槛并不低。

　　值得注意的是，近两年海外知名基金和投行纷纷大手买入京沪等国内主要城市商业物业，此举是否会为这一次可能出现的REITs境外上市潮推波助澜呢？

　　齐霁表示，REITs上市的最主要目的是开发商套现或再融资，以投入新的项目中去，而海外基金投行们手里有大把的钱，他们考虑的是怎么找到投资回报高、风险水平合理的项目，最有效地“花掉”这些钱。

　　有条件的不缺钱，缺钱的又不够条件——这样一个“悖论”，大致可以说明国内商业地产项目与REITs之间的实际距离。

　　尽管华银控股、越秀投资与深国投及嘉德置地三者之间的REITs冲线竞争如火如荼，但人们期待中的REITs境外上市热潮，也许还需耐心等待。

　　链接资料

　　房地产投资信托基金(REITs)

　　与普通房地产信托产品主要差别

　　REITs是标准化可流通的金融产品一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。

　　目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

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