(一家之言) 房产泡沫缘于要素非市场化配置

　　文/赵志强

　　造房子，土地和资金缺一不可。房地产市场如果有泡沫，往往发端于此。笔者认为，房地产市场价格虚高的根源在于土地和资金非市场化配置的制度缺陷。

　　从土地的供给来看，价格的虚高是肯定的，而且由来已久，土地价格直接反映到房屋

的成本，房价具有了较大的成本“钢性”。这种情况在全国各地普遍存在，不透明的土地制度所导致的大量寻租行为是土地和房价虚高的主要根源。

　　2004年8月31日以后，全国范围内开始实行建设用地的市场化制度，即土地的“招、拍、挂”。一方面，由于制度本身具有充分的价格发现功能，“招、拍、挂”制度不仅不会使土地价格下降，反而可能使价格上升，这在去年下半年以来各大城市土地拍卖屡创纪录的事实已经充分得到体现。另一方面，各级政府作为土地资源惟一的供给者，把土地收入纳入财政收入，以土地收入“经营城市”，创造GDP政绩，政府具有高价出让土地的内在激励动机。两方面综合作用的结果，就是土地价格不降反升。

　　事实上，由于土地收入没有被合理的用于土地储备、经济适用房和廉租房建设投入，政府并不具备有效增加土地供应的能力，无法进行适时的市场调控，难以对土地资源的需求和供给均衡施加积极影响。当市场对政府的土地供给能力的不足有了确定的预期后，开发商就囤积或涨价，购房者则竞相购买，房屋价格的上涨也就不奇怪了。较早实行土地“招、拍、挂”制度的上海房价反而上升最快的根本原因就在于此。

　　无论是旧有的土地“协议出让”制度，还是形似市场化的“招、拍、挂”制度，都无法降低房屋的成本。问题的关键，在于市场机制无法正常的发挥作用，在于利益驱动政府对土地的过分行政管制。

　　此外，资金的配置问题更大。目前，我国金融制度仍然对利率进行管制，储蓄者不得不接受官定的低利率，利率根本没有反映真实的资金价格水平。在广义通胀概念下，2004年的实际存款利率为－4％—3％。按照官方公布的CPI数据，2005年前四个月的通胀相加已达到2.6个百分点，而目前的存款利率扣除税负后仅有约1.8个百分点，实际利率已为负，贷款利率也同样很低，与目前市场公认的不低于10％利息水平相比，几乎要差一倍，是个更大的负数。

　　对于市场的投机者来说，价格的形成主要取决于未来一段时间预期价格的上升，盈利模式就是用有限的资金购买尽可能多的房子，然后卖出，获得中间差价。投机者对按揭贷款具有的放大功能更加依赖，对利率也更为敏感。实际上，与股票市场的投机炒作行为相比，炒卖房屋不仅能够获得信贷支持，而且能够享受比股票市场资金利息(肯定在10％以上)低得多的官方利率。与自住为目的的购房者和以投资为目的的购房者相比，低利率对投机者的激励最大。

　　对于中国这样一个大国，房地产市场与股市相比，存在明显不同。首先，一个是实体经济，一个是虚拟经济。股票的价格取决于企业内在的未来盈利预期，房屋的价格主要取决于外部市场的现实交易价格，价格的形成机制完全不同。其次，房屋不能象股权一样，具有统一的量化标准，按照统一的单位进行交易。再者，房地产市场具有相当大的区域性特点，没有全国统一的交易系统，也没有统一、公开的信息披露体系，在同一个城市都可能存在严重的信息不对称，不可能形成一个全国统一的市场，也就不可能吸引大量的资金，尤其是庞大的储蓄资金。

　　认清土地和资金配置的制度缺陷，具体分析中国的国情特点，才可能找到正确的应对之策。需要注意的是，监管部门和社会舆论严厉打击房地产投机的做法和提法，并不具有清晰的法制理念，似乎让人想起改革开放之初打击“投机倒把”的错误。搞市场经济就不能随意的反对投机，应当承认投机活动的合法存在，没有投机的市场是不存在的，只是需要加强对消费者和投资者的教育。正是投资者的不成熟，给开发商和投机商打开了广阔的市场空间。