(市场了望) 武汉楼市 开发热而市场冷

　　记者俞叶峰　通讯员刘娟

　　有着火炉之称的江城武汉，现在市民每天讨论最多的是房价和楼市话题，普通购房者与开发商正在进行着一场市场博弈，江城楼市进入了调整期。

　　投资增速正在回落

　　进入六月以来，武汉这个被多数人视为没有地产“泡沫”的城市，真实地感受到了新政效应所带来的影响，整个楼市与去年销售火爆形势相比清淡了不少。“新政出台后，特别是六月份以来，武汉市整个城区的楼盘销售速度受了很大的影响，大部分呈下降的态势，房子比以前难卖多了。但武汉房价却没有受太大的影响。仍然是稳中有涨。”《武汉楼市》主编田吉？这样告诉记者，“我对整个武汉的楼市走向还是蛮有信心的。”

　　在新政出台之前，伴随着从02年至04年三年间武汉楼市的迅猛发展以及“中部崛起”概念的提出，使得香港不少地产大鳄纷纷登陆武汉。如世茂集团、瑞安集团、和记黄埔等都在武汉有大手笔投资，整个武汉市旧城改造与新城开发同步进行。据武汉市统计局1－5月的数据表明，房地产开发投资增速趋缓。今年房地产开发投资在去年高位运行的基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增速有所减缓，由2月份的66.6％、3月份的59％到4月份53.4％，回落到5月份的49.3％。从3月到5月月均回落5.8个百分点，月平均回落幅度比全省低2个百分点。今年1—5月商品房销售额50.76亿元，增长41.4％，增速比1－4月回落3.5个百分点；商品房销售面积182.92万平方米，增长21.7％，增速比1－4月回落1个百分点。相对于上海、北京作为中国地产界风向标的楼市走向，武汉这座中部内陆大都市，或多或少地也感受到了新政带来的冲击，这种力量也许不如上海等地来的猛烈，但是普通买卖房子的市民却是真实又真切的体会到了。

　　各方博弈进行时

　　“3900元/平方米的价格，面积120个平方，按揭贷款30年，和开发商谈了几次，竟然可以拿到9.6的折扣，还可以送一年的物业管理费，如果再介绍别的朋友过来，还可以再送比如减免物业等其他相关的费用。”武昌的李小姐十分得意地告诉记者。在武昌某繁华地段的一售楼处里，楼盘销售打出了9.9折优惠，按揭买房也可以享受这一待遇。按照武汉地产近几年的售楼规则，买房者一般一次性付款才能享受9.9折或9.8折的优惠，按揭买房作为大部分普通市民的购房方式是无法享受折扣的。李小姐以户形、方位等问题与开发商商谈，几轮下来竟然把价格压到了9.6折，这是李小姐所没预料到的。

　　4月份刚刚在汉口某楼盘买房的方先生则心烦不已，因为得知开发商已开始向客户承诺每套“优惠8000~12000元”，“我原来买的2940元/平方米的房子，现在别人只要2840元/平方米就可以了，每平方米的单价整整便宜了100块钱。”方先生不无懊悔地说。据方先生介绍，该楼盘5月间销售不错，还涨了100元/平米。可6月份房产新政开始执行以后，市场观望气氛浓厚，开发商只好提出对现在购买的业主进行优惠，且方式不断的翻新。“以前只有新开盘前才有优惠，开盘后就每隔一两个月提一次价，现在倒好，后买比先买还便宜。”

　　据了解，这种明里涨价暗中降价的现象并不是就此两家，该区域不少在售楼盘甚至打起“价格战”:相邻的楼盘你打99折，我就98折，你减八千购房款，我就送1万元的优惠卡；你买房送空调电视，我就来个业主港澳游……开发商的降价行为，在已购房者中引起了不小的争议。一些开发商为避免与先期购买的业主扯皮，只得向他们解释“优惠不等于降价”，但已有不少业主打算找开发商交涉，要求给予同等优惠，否则退房重新再买。

　　对于某些楼盘降价打折的行为，记者采访了武汉地产界资深专家朱戈先生，“目前来看，这种降价行为只存在于少数的非主流开发商楼盘中，也仅仅是个案，不会引发武汉楼市的价格战，多数的主流开发商不会参与进来。一些中小开发商在这场博弈中开始重新审视自己的实力，只有加速资金的回笼，才不至于在对弈中死去。”另外，开发商与政府也在博弈的市场格局中发生着微妙的变化，多数开发商希望这种僵持观望的局面能早日结束。“现在很多客户都是拿着钱在观望，这对我们来说是很害怕看到的一幕，有需求但却形不成购买力，我们更希望有一种力量能够改变这种现状，当然政府在当中的作用是不可小瞧的。”武汉某地产开发商负责人坦言。

　　也有业内人士认为，房价下跌与汽车、家电的价格战一样，都是供求关系的变化造成的，很正常。“近几年房价只涨不跌，所以买房者对降价非常敏感。这也充分说明房产新政的作用，让买房者认识到房产也可能贬值，从而不盲目购买。

　　市场未来难预测

　　目前，武汉市政府、开发商和市民谈得最多的话题是“中部崛起”及“武汉如何在中部崛起中发挥战略支点作用。”也正是因为武汉是中部特大型中心城市，地理位置尤其特殊，号称为九省通衢，因此，人们对它寄予了太多的期望，期望能有一个投资热潮。今年2月，世茂集团以31.5亿元拍下汉阳鹦鹉洲一块858亩土地，投资80亿元建设中央旅游商贸区；4月28日，瑞安集团将沉寂两年多的永清地块拿下，耗资33.9亿元，武汉新“地王”诞生；4月30日，和记黄埔地产出资16.23亿元，独家拿下江汉路周边“花楼”、“老甫”两块地；而已在武汉投资13年总投资超50亿元的香港新世界集团董事长郑裕彤近日考察武汉，表示将加大在汉投资力度。短短60多天时间，香港地产界的三大巨头先后登陆武汉，83.27亿元港资“空袭”江城，这在全国也是较为罕见的现象。

　　早在境外及港资进入以前，万科、金地等国内大房地产企业早已在武汉等二线城市站稳了脚跟，当地开发商普遍认为，内地大房企多数在经营方式、资金实力、品牌效应等方面具有明显优势，将使本地开发商面临极大的竞争压力。业内专家指出，外来资本大举进入可能导致中部房产如武汉等地出现投资过热的情况，中部地区日后会不会出现房地产投资过热的情况是目前值得警惕的一大问题，并且随着外来资本进驻武汉后，因拿地成本较高，普遍倾向于开发高品质住宅，包括写字楼等高档楼盘。由于今年外来资本流入量较大，今明两年内，高档住宅将集中放量，而目前中部地区人均收入水平尚难以支撑这一市场，所以未来高档住宅可能会面临购买力不足等问题。据记者了解，以和记黄埔为例，其开发的高端楼盘的购买力主要不在武汉市内，随着其落成，大量的外商台商都会随之落户，购买力方面应该问题不大。“现在谈武汉楼市整体的走向未免为时过早，新政刚刚出台不久，一切都还看不清方向，政府、投资商、开发商、普通的市民谁都对未来市场趋势心中没底。如果说以前还能预言的话，现在谁也不敢去说武汉楼市的未来。”朱戈说。“我们只能去假设，比如世茂集团、和记黄埔在日后项目告成后的情景，武汉应该是非常具有潜力的，但是现在都还只是未知数。”