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孟坚
有业界人士预测，在购房者观望态度占主流的市场氛围下，市场供应激增，房价一直保持坚挺向上的北京市场或有变盘的可能；房产新政，通过运用税收手段进行调控，一方面给房产投资和投机者以致命一击，另一方面，原来以满足梯级消费需求的二手房市场“生态平衡”将被打破。相当一部分二手房市场潜在购买力或是被迫转向新房市场，或是依旧租房
继续成为“无房户”。
一向被视作是北京房地产市场风向标的四季房展会传达的信息表明，近日购房者心态已明显发生变化，持币观望气氛浓重。在刚刚结束的北京夏季房展会上，有关组织者透露，此次展会意向成交商品住宅仅1592套，与去年夏季房展会相比减少了1012套。业界人士分析，这种市况与近期房地产调控政策改变了相当一部分购房者的市场预期有关。国家发改委价格监测中心最新报告显示，北京5月份房价较上月下降了1.1％，这似乎印证了政策调控正在取得成效。
新政效应正在释放
曾一度供应萎缩的北京市场，近日新盘上市明显放量。据不完全统计，6月份新项目开盘多达20余个，接近每天一个。“在购房者观望态度占主流的市场氛围下，市场供应激增，房价一直保持坚挺向上的北京市场或有变盘的可能。”一位业界资深专家这样分析。自5月11日国务院发出稳定房价通知，到各地方政府6月初制定具体政策的出台，在短短半个月的时间里，房地产业充分领略了政府稳定市场的决心。
从北京房地产新政的政策效应看，其对市场的影响正在显露出来。首先，新政有关契税调整和对普通住宅的界定，将增加非普通类住宅的购买成本。按照最新的政策规定，只有同时符合容积率在1以上，总建筑面积在140平方米以下，价格在同地段平均价格1.2倍以下这三项条件，才可享受普通住宅的政策优惠，非普通类住房则要交纳3％的契税，为普通住宅的一倍。该规定有可能对新房市场产生两方面影响，一是购房者在购买超过140平米的住宅时除了要考虑须增加的契税因素外，还要考虑未来房产如进行二次交易因成本提高而使得流通性较差的可能；另一方面开发商也会针对这一新情况，在一定程度上对产品结构进行调整。这一点从一向对市场反应敏感的上海开发商近期在新盘推出的产品结构变化，似乎能看出一丝端倪。开发商在今后新盘的推出上，有可能对商品住宅的户型面积因素会有所把握。
第二，北京对房地产二级市场旧房交易加征20％的个税，以及对非普通类住宅的二手房交易征收营业税，将大大提高二手房交易成本。这一政策的实施会对以增值和短期套利为目的的房产投资者形成强烈冲击。建设部房地产业司司长谢家谨认为，北京市商品住宅投资性购房比例在17％左右。其中29％为房屋短期内倒手转让、23％用于出租、48％空着留待房价上涨以后再出售。房产新政通过在流通环节征税以增加二手房交易成本的作法，一方面可大大压缩房产投资者的获利空间，另一方面也降低了部分高档二手房的流通性。从有关规定的内容看，营业税的征收只涉及非普通类住宅，而对所有二手房交易“一刀切”的20％个人所得税则覆盖了整个二手房市场，这虽对降低投资性购房的市场份额起到了至关重要的作用，但另一方面也会给二手房市场以“致命”一击。
记者从多家房产中介公司了解到的信息显示，自5月11日国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》以后至6月1日以前，北京房产投资者的市场抛售行为明显增加。顺驰经纪公司二手房源登记量环比增加28％，我爱我家经纪公司的二手房源挂牌量也大致增加25％。而在新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15％，客户委托量下降20％，成交量总体下降30％。由于税收因素，绝大多数二手房卖家调高了报价，而买家则因支付能力较为“刚性”，没有太大的谈判空间，在双方价格预期差距较大的情况下无法达成交易，使二手房市场急剧萎缩。这样，在税收杠杆的作用下，原来满足梯级消费需要的二手房市场“生态平衡”将被打破。一些原本买不起新房的人，现在踮起脚也买不起二手房了。在未来一段时间里，相当一部分二手房市场潜在购买力或是被迫转向新房市场，或是依旧租房继续成为“无房户”。
第三，在北京近日出台的“加强住房交易管理有关问题的通知”中要求，“对开发企业虚拟买卖合同、囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购，不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求，不实行网上认购、网上签约的行为，市建委将在网上予以公示，并记入企业信用档案”，以及，禁止商品住房人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；房屋所有权登记申请人必须与备案的预购人一致；实行严格的商品房预售网上联机备案。这一规定不仅“封杀”了开发商利用与购房者信息不对称哄抬房价的可操作空间，而且也杜绝了炒房者的短期套利的可能，使得房价中的水份被大大地挤出。
开发商心态也在变
“新政之后到现在成交量急剧下降”，北京知名开发商SOHO中国总裁潘石屹称，“各个部委的政策从5月中旬到月底接二连三地出台，让北京的消费者有点应接不暇，产生了持币观望的心理循环效应，这些政策带来的心理预期也是近期房地产交易量急剧下滑的重要原因。”此外，与去年北京开发商一致看多市场的观点大相径庭的是，一些较具影响力的开发商不约而同地认为今年北京房价会跌。
6月16日，北京市建设委员会召开了贯彻落实稳定住房价格政策的通报会，有关负责人认为，8％是北京市控制房价增长的一个最佳幅度。他同时透露，市场交易管理还只是稳定住房价格的一部分，根据市场调控情况，稍后还会有一系列措施跟进，比如经济适用房放量等。
面对新政实施后市场所作出的反应，一些开发商的心理已开始发生变化。北京房地产销售代理行的伟业房地产投资顾问公司经理杨泓分析，目前京城楼市的需求还是客观存在的，在新政影响下，持观望态度和持续关注成为当前购房人表现出来的最大特点。因此开发商认为推迟开盘不如早开好，因为早开盘还能够积累一些客户。在伟业公司代理销售楼盘的十几个项目中，新政出台后销售环比下降约有近20％幅度。这与购房者对房产新政会对市场有何影响难以作出判断有关，因而使得相当部分的购房者延后置业。
记者在近日北京举办的夏季房展会上发现，不少原有购房打算的消费者现在对是否目前就买房转而持较为谨慎的态度。在房展会转悠好一会的杨先生告诉记者，前一段时间曾相中东边的一个低密度住宅项目。当时主要考虑是，那个楼盘周边自然环境不错，面积也比较适中。但新政策出来，看到超过140平米的房子要交3％的契税，这样一来等于每平米要增加好几十元的支出，算算又觉得有点贵了，既然现在政府要稳定房价，估计一时半会房价不会涨得太快，还是等等看再说吧。另一位急于买房的张女士，因现在住的房子马上面临拆迁，得赶紧找个落脚的地方。但在房展会上转了半天，总没找到令她满意的房源，不是地点太远，就是房价偏高。虽然拆迁费拿到三十多万，但要买一套既适合居住，又能承担得起的房子还挺费劲的。张女士想，要不然先租房住，反正没遇到合适的房子，自己肯定不会轻易买房的，因为对于收入不高的她来说，这笔拆迁补偿可是一笔不小的数目，一家人也许一辈子也挣不出来，要是买的不合适，再想卖没准挺费劲的。
据记者观察，往年房展会总能见到的投资买家的身影，今年仿佛极其稀少。二手房市场也好象是一夜之间被“速冻”起来。一个与记者稔熟的做二手房生意中介公司老总告诉记者，做房产中介这一行当的，不怕房价跌更不怕房价涨，最怕的就是市场萧条，没有人买也没人卖，这样下去恐怕不少中介得转行了。
房价下行或有可能
如今，北京许多购房人最关心的事莫过于今、明两年是不是买房的最佳时机？
从目前政府政策的内容看，对购房人的“利好”要多于“利空”。首先，新政的出台迫使投资性买房的购买力退出市场，按照北京投资性购房占到17％的市场份额测算，如果有超过10％的投资性购买力退出市场，其对市场供需的影响也将是巨大的。对开发商而言，投资性购买力的退出和消费者的持币观望，将令开发商的市场销售面临一定压力。据记者了解，自今年一季度以来，不少开发商面临资金紧张的问题。近期信托公司募集的许多房地产信托计划表明，在银行对房地产开发商的开发贷款和流动资金贷款审批从严的挤压下，地产商在没有拿到预售许可和销售回款之前，资金普遍吃紧。而房地产信托资金大多成本高、期限短(现在北京发起的房地产信托计划大多为一年期、6.5％利率)，这迫使开发商在拿到房地产项目预售许可后必须加快销售速度，以偿还信托债务。那么在市场买方普遍笼罩着观望气氛下，实现快速销售回款的最有效办法就是降低利润预期，让利于民。对于购房者来说，如果你有一定的耐心等待，没准能让你有个意外的惊喜。
在土地供应方面，记者从北京市国土资源局了解到，去年北京市土地供应面积达到了创纪录的9498公顷。这比前年6438公顷的土地供应量几乎激增了近50％，比2002年土地供应的4559公顷更是增幅达100％以上。以房地产从土地开发到形成市场供应大约需要一至二年的时间看，今年下半年市场供应应该有放量的可能。据北京市国土资源局有关人士解释，2004年之所以会出现土地供应面积再次激增的现象，是有其独特原因的。除了因首都机场扩建工程供地因素外，去年“8·31”土地大限，导致北京市的开发商全都集中申报项目，引发了土地供应大幅放量。由于北京“8·31”土地大限前“过关”的项目，其开发用地不少为协议转让，因此这些项目土地成本可能要远比后来通过“招、拍、挂”获得的开发用地成本要低，这也使得这些项目一旦入市，实际上是有一定的价格调整空间的。另外，最近国内建筑钢材价格一路走低，这也为建筑成本的降低提供了可能。如果市场持续交投清淡，新项目低价入市应是较为明智的选择。这样，也不排除房价走低的可能。
事实上，房地产新政所要达到的目的有两个:一是打击房地产投机，抑制房地产投资，稳定市场，防止房价大起大落；二是改变市场供应结构，增加中低档商品住宅和经济适用房的供应，以让大多数城市居民居者有其屋。从北京市未来几年经济适用房建设规划看，后年经济适用房供应将放量，这将大大摊薄平均房价。此外，近期发生的天通苑经济适用房购房风波，会促使政府尽快落实北京经济适用房建设计划，加大经济适用房的市场供应力度。在产品结构方面，房产新政的税收杠杆作用不容小觑，以往市场颇受青睐的大户型房以及高档房由于交易成本提高和客观上造成流通性下降的因素，会使购房者与开发商都对此因素有所考虑。我们预测，在未来一段时间，市场上中小户型、低总价的商品住宅有可能成为市场主流产品。而对于市场价格走势来说，一是看政府调控的后续政策的内容如何，二是与宏观经济走势有关。
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