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石军民
尽管我们很难综合得到近几年房地产业暴利程度的确切数据，房地产开发企业也会以“商业秘密”理由避谈项目利润率，有的开发商还会以所谓的财务报表利润率和所谓的行业平均利润率等作为依据，企图掩盖暴利事实。但房地产业作为过去几年中的暴利行业已是一个不需争辩的事实。我们用不着拿胡润和福布斯等排行榜作为判断依据，就笔者在杭州熟悉
的近十个房地产项目利润是相当可观的。
近几年，社会各界对房地产价格上涨过快以及房地产业的暴利抱怨甚多，但对房产业暴利形成的真正原因深层次分析并不多见，有的片面地认为房地产企业是本轮房地产价格过快上涨和房地产投资规模过大、增速过快的罪魁祸首。笔者认为，资本追求高回报，企业追求利益最大化是无可厚非的，关键要看有没有违反游戏规则。过去几年中使房地产成为暴利行业的真正原因主要有两个方面:一是土地市场机制的缺陷；二是市场规范化程度低。
在我国的市场经济机制中，土地市场机制的建立是滞后的。经营性土地终止协议出让方式，取而代之的是一律实行招、拍、挂，仅是去年8月31日的事，而且由于种种客观原因，土地市场化机制还有待尽快完善，至今仍比较突出的是工业用地的市场化和土地储备制度市场化运作方面还有待抓紧改革和落实。土地储备制度是土地市场化的产物，当地价低廉房地产市场低迷时视情况增大土地收购储备，当地价出现过快上涨视情况增大土地供给，以调节土地市场供求关系。显然，对于刚刚开始土地市场机制转型的土地储备部门来说，要立竿见影充分发挥市场调节作用是不现实的，需要有个过程。近几年面市的房地产项目用地，基本上是以协议出让方式取得的，地价绝对低廉。换句话说就是开发商吃的是计划经济的廉价地，卖的是市场经济的高价房，这是形成开发商暴利的主要来源。
协议出让地价绝对低廉的主要原因有三个方面:一是几十年的房地产计划经济模式的地价在向市场经济转型前价值被严重低估。二是1998年至2001年的几年中，国家和地方政府为了启动内需、吸引投资以及出于地方政府利益，往往以极低的地价作为优惠条件让利于投资开发者。三是权力寻租现象突出。有些政府部门官员，吃政府饭，得开发商利，为开发商办事，暗箱操作，以较低的地价将大量土地出让给开发商，开发商拿到协议出让土地越多，因价值严重低估而得到的利益就越多。拿到协议出让上千亩或数千亩土地的开发商，他们会分多期滚动开发，首期开发的利润率已经称得上暴利，后期开发的暴利就则更高。杭州城西某楼盘，六、七年前首期房价为2000多元，如今三期房价要再加一万了。
除了土地市场机制的转型和缺陷外，房地产市场规范化程度低是房地产业暴利形成的另一个深层次原因。前些年房地产市场规范化制度建设缺陷甚多，与我国早些年的证券市场情形相当类似。炒地、炒房、炒号、炒概念有之，虚假广告、虚假承诺、合同欺诈以及霸王条款有之，卖图纸房、屯积房源、随意定价和提价有之。总之，开发商为赚取更多的利润，利用市场制度建设的缺陷和滞后，使出了浑身解数，使一些地区房地产价格一涨再涨，令不少开发商到了自己也“看不懂”、“想想也可怕”的地步。随着去年“8·31土地大限”的过去以及去年以来国家的宏观调控，尤其是今年4月以来，国家和地方政府对房地产市场采取的立体式调控措施的出台和逐步到位，房地产市场已经开始步入公开、公平、公正、规范的健康之路，房地产业暴利源头基本被封堵，尽管有些开发商在前几年的协议出让“圈地运动”中得到大量土地，足够他们今后两三年的开发用地，但大部分开发商协议出让的土地都会在今后一年内开发完毕，新项目的拿地开发，不仅不可能再有暴利，而且面临较大的市场压力和风险，这也是近期不少挂牌土地流拍的原因所在。房产新政条件下，慎重筛选新项目，练好内功，抓好管理已是开发商的共识，至于是否收缩开发规模和战线，是否走联合或合作之路，是否退出转行等，各开发商都会根据具体情况作出适当选择。
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