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记者璩立国
嘉宾:社科院金融研究所 尹中立博士
经济适用房是1998年取消实物分房之后针对低收入群体的半市场化方式的保障制度。而当前，经济适用房在实际销售中，却出现了很多不规范的行为，大大扰乱和损害了发展经
济适用房的本来初衷。
问题到底出在哪里？为此本报记者专访了中国社会科学院金融研究所金融市场室尹中立博士。
有效管理
记者(以下简称记):综合目前的情况来看，在一定程度上经济适用房已经变了“味”，您能为我们分析一下这其中的深层原因吗？
尹中立(以下简称尹):本来经济适用房是针对低收入群体销售的住房，就应当在档次、面积以及购房者收入水平上有一定的限制。但有些城市的经济适用房通过房地产开发商去经营，在利益的驱动下，这些开发商倾向于把单位住房的面积做大，向有钱人销售。由于富人的公关能力比低收入群体的公关能力要强得多，使不少经济适用房被富人住居。
除了有些城市在经济适用房组织实施的方法上的缺陷以外，最关键的原因是经济适用房所占比重太小，以2003年为例，我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产的6％，2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例低于5％。
因此，经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位，它只是一个配角，它无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。在完善的经济适用房制度中，政府应当对每年住房开工面积中必须包括多大比例的经济适用房作出强制性的规定。
记者:那么，经济适用房应该占多少比例才合理？
尹中立:正确的做法是政府每年新提供的公共住房应该占全社会新增住房的一半以上。这样的观点会让很多经济学家接受不了:既然半数以上的人都住在政府盖的房子里，那还叫市场经济吗？我国好不容易才基本实现了以市场化为导向的住房制度改革，难道还要走回头路？这样的疑问不仅存在于当代中国，在100多年前的西方国家也早已经存在。
第一次世界大战前，随着工业革命的深入，以英国为首的主要工业化国家面临巨大的住房危机，大多数城市居民没有自己的住房，恶劣的住房条件导致瘟疫的流行等社会危机，社会公众强烈要求政府干预住房市场。但在这段时间里，自由主义哲学思想席卷欧洲，整个经济领域的所有方面几乎都依赖于市场。决策者深信市场上众多的个人供给者和需求者在追逐自身利益的同时，他们之间无阻碍的相互作用能实现资源的最佳配置，所以自由主义的信念与迫使政府对住房进行干预的社会力量之间存在很大的矛盾。
冲突造成的紧张状态使住房政策有了比较清晰的现代意味。人们意识到，无拘无束的自由竞争并不会自动带来社会福利的最大化，在住房市场利润的驱动下，住房的供给与需求并不会自动的调节达到某种合意的均衡。改革者开始将大量的精力投入到住房干预，现代住房制度开始形成。最有代表性的是1931年，美国总统胡佛在住房问题会议上的讲话:“没有什么东西比住宅建设能为谋求人们幸福和社会安定作出贡献。”这句名言，说明了美国政府对住房问题重要性的认识。
亚洲的情况也是如此，以香港最有代表性。香港的人均GDP两万多美元，超过英国、加拿大、澳洲，在亚洲仅次于日本。在如此富裕的社会里，一半以上人口仍要靠政府的帮助来解决住房问题。
过去的数十年里，越是在香港动荡不安的时刻，香港的公屋政策越是起到了稳定社会、稳定劳动力、使经济得以持续发展的作用。可见，住房不是一般商品，它具有准公共产品的属性，完善的公共住房保障制度是社会发展和进步的标志，在我们构建和谐社会的今天，对此应该有足够的重视。
加大投资
记者:那么，您认为应该怎样去完善中国的经济适用房政策？
尹中立:我认为，要从以下三个方面完善:一是针对不同的阶层及其数量，应分不同档次建设住房，单位住房的面积应该做小，应该在30至90平方米之间。二是经济适用房应该由政府直接管理，不能由开发商管理。三是增加经济适用房的投资规模和比例，并对低收入阶层要实行特殊的价格政策和金融支持。
记者:增加经济适用房的投资，可行性有多大？
尹中立:当前是增加经济适用房的投资的最好时机。随着房地产新政策的出台，房地产投资的增长速度会降低，会导致经济增长的速度放慢。因为从产业之间的逻辑关系看，这一轮经济增长过程中，房地产行业充当了火车头的角色(至少是火车头之一)。最近一段时间，有人开始关注房地产投资减速对中国宏观经济的影响，对此，我也深表忧虑。
如果房地产市场出现拐点，那么与房地产相关的钢铁等部门的拐点也即将到来，支撑本轮经济增长的主要行业都将会减速，宏观经济将有可能再次陷入通货紧缩。但如果我们在这时候增加经济适用房的支出，不仅经济不会受到太大的影响，而且城市住房紧张的矛盾会有效化解。增加政府对公共住房保障的投资具有很强的可行性。
首先，经过1998年以来的经济财政政策的实施，全国的基础设施建设已经大为改善，全国的公路、铁路网已基本形成，可以将政府支出部分转移到住房建设。其次，党的十六大提出了“构建和谐社会”的伟大构想，这是统领工作全局的基本思路，完善公共住房保障制度是符合十六大的思想的，完善公共住房保障制度应该成为构建和谐社会的重要内容。此外，经济适用房的建设，政府只是预支投资，建设完工之后可以按照成本价出售给居民，收回投资，不会占用很多的财政资金。
但如何完善我国的公共住房保障制度，使经济适用房建设发挥更好的作用？这是我们需要研究的另外一个重大课题。
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