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主持人记者尚晓阳
嘉宾发改委经济研究所王小广
社科院金融研究所殷剑峰
社科院城市发展与环境研究中心牛凤瑞
新闻背景:“经营城市”是一个时髦的词语。“以地生财”的经营思路给地方政府创造了可观的收入，但这也是导致目前房价居高不下、房地产市场不稳定的一个深层次原因。如何严格审视地方政府主导下的房地产融资行为，并有针对性地采取更加严厉的调控措施，缓解房地产市场矛盾，同时如何建立更理性的经营城市思路，使城市获得可持续发展的长远竞争力，是我们需要思考的问题。
房地产就是摇钱树
主持人:近几年来，房地产开发成为经营城市的核心，被赋予很高的投资增值预期。一些地方政府甚至鼓励房价上涨。产生这种现象的深层次原因是什么？
王小广:经营城市这种方法的流行，是这轮房地产繁荣的一个关键原因。地方政府通过对土地、项目的综合利用，获得房地产增值的投资回报，税收和各种收益都快速增加。
政府为什么这么做？一个重要动机是很多城市的投资饥渴和财政压力。这二者是相关的，财政压力大，所以需要扩张，扩张又产生投资需求。比如汽车增多产生对道路的需求。投资需求的缺口需要筹集资金，目前，资金的来源主要是内部而非外部，而内部主要靠房地产，房地产是摇钱树。
殷剑峰:中国正在经历城市化的过程，这个过程肯定要走很长时间。目前，在7亿多的总就业人口中，约有一半是农村和农业就业人口。从工业化和城市化的发展看，这些人口中的大部分必然要进入城市，要向第二和第三产业转移。这就构成了城市地价和房价上涨的基本因素。另外，1999年住房体制的改革也导致城市就业人口、尤其是年轻就业人口需要自己购买住房。因此，城市地价和房价的长期、平稳上涨是一个大趋势。但是，在这些合理的基本因素之外，由于不合理的“经营城市”和不合理的投机购房，使得我们在判断问题时无法分清哪些是基本面哪些是噪音。显然，政策的制定需要分清楚噪音和大趋势。
牛凤瑞:经营城市这个说法最早是大连提出的，原意指通过市场化运作筹集基础建设资金，加快城市建设。后来推广到整个城市的建设、管理。
在经营城市过程中，经营的资本是什么？笼统地说就是国有资产。城市的国有资产主要是土地，地方政府经营土地从法理上是说得过去的。同时，土地是城市所拥有的数量最大最优质的最有升值潜力的国有资产。这就能够解释，为什么经营城市变成了经营土地。
这里要探讨的是，随着城市化水平的提高，基础设施增加，土地增值的收益应该归谁？我想主要应该归社会。马克思的观点认为，资本家通过改良土地增加的产量应该归资本家；那么，城市用地的增值既然是基础设施建设引起的，而基础设施资金又来源于税收，因此土地增值的部分应该归社会。
当前的房地产市场发展态势的确与地方政府有关。作为一方政府，要提供公共服务，就需要财力支持。很多地方产业税收不足，不足以加快城市发展，给居民提供比较好的公共服务，便寻找新的增长点，这应该受到鼓励，但要注意如何把握这个度。
“以地生财”有损城市竞争力
主持人:有观点认为，利率政策效果不明显的原因就是因为地方政府在其中起了很重要的作用。当前这种经营城市、“以地生财”的思路是否符合城市长远的发展？
殷剑峰:近几年的“圈地运动”是短期行为。地方政府应该注意以下问题:第一，城市的产业定位。比如上海，定位为国际金融中心，就要大力发展服务业、金融业，房价自然可以高一些，必须通过价格杠杆即较高的房价把低端产业挤出市中心，把老工业转移到城外。但是在这个过程中间也要考虑到弱势群体。上海的地价肯定要涨上去，但是如果一些产业转移出去，老城区的职工怎么办？从国外的经验来看，发展廉租房是主要的解决办法。对于像兰州这样的城市，只能发展工业，那么对房地产建设就有约束。如果房价过高，成本太高，就超出了工人的承受能力。
第二，就业问题。土地由集体所有变为国有，涉及到农民的就业问题。农民没有社会保障，土地就是他们一生的保障，现在土地被征用，依然没有社会保障，让他们向何处去？不关注就业问题将会引起社会动荡。
王小广:关键是城市经营的运作方式本身有问题，不能纯粹为了投资来经营，片面强调其战略地位，放大房地产风险。
我认为房地产应该作为被动性产业来发展。房地产对经济增长贡献的确很大，但是它是城市发展的一个结果。首先是GDP增加，社会各方面得到改善，然后才是老百姓对房地产的需求增加。我们现在的运作本身有问题，把房地产作为切入点，作为投资增长点，然后增加税收，推动GDP，顺序倒过来了。
这样就产生了一种迷失，城市一方面要不断通过这种方式来筹集大量建设资金，另一方面，它又损害了广大老百姓住房消费的基本福利要求。因为筹集建设资金的钱最后都加到房价中，投资者、政府、银行赚的钱，全都来自消费者。这是资本的大搬家，带有强制性的财产重新分配。所以，经营城市要有道德，不能牺牲老百姓的福利，尤其住房是最大的消费品，既不是简单的消费品，也不是奢侈品，而是基本的必需品。
目前这种经营模式的主要弊端有三点:1、损害老百姓的福利，现在老百姓的住房需求就得不到很好的满足。2、损害地方工业和商业的竞争力，因为商务成本增加了。如服务业发展一直不理想，一个很重要的原因就是高房价带来的高成本。成本过高，经营者又要实现收入，便会搞假冒伪劣，冲击市场，影响产业竞争力，甚至导致负竞争力。3、由于整个城市没有细致的规划，乱布局，牺牲了城市长远的发展基础。这种影响正在慢慢形成，表现就是城市运行的效率降低。
呼唤城市的可持续发展
主持人:经营城市的模式不是不受节制地搞房地产，我们必须转变这种短视的经营思路。那么，又如何合理地利用土地资源，实现城市的可持续发展呢？
王小广:中国城市的扩张都是平面式的“摊大饼”，很容易引发无限的基础设施的投资需求，这种需求还很难得到满足。
经营城市的时候一定要有长远的合理规划，要考虑到100年甚至是1000年。美国曼哈顿的规划图是1811年做的，到现在一点都没有变。我们的很多城市都把中低收入者赶到郊区买房子，我认为这必须纠正。要加密城市中心区的住房密度，让中低收入者留在市中心，这样就节约了交通流，提高了城市的效率，虽然单位投资的密度增加，但整个社会投资减少，进而减少了房地产的压力。城市的运行效率提高了，才能提高城市竞争力。
我们目前的经营城市没有规章，监督不力，其中有三个模式需要转变:第一，观念转变，如前面所说的，把房地产变成被动型产业。房地产要随着GDP增值，随着生活和生产水平的提高来增值。第二，要建立长效的防止泡沫、防止投资过度的机制，不能通过房地产增值来积累财富，否则等于吸食鸦片。第三，生产、经营模式要转变，把现在带来很大投机诱因的期房模式转为现房模式。
殷剑峰:政府卖地的过程很不透明，卖地收入的去向也不透明。有些地方说缺地，其实都是在人为控制。土地招标拍卖制度虽然已经实行了，但很多土地早就被“圈”了，同时土地转让过程中，炒地的成本很高。这里面的利润是如何分配的，我们搞不清楚，说明政府的考核机制和监督存在问题，缺乏人民的监督。为了约束过强的行政权力，需要加强地方人民代表大会的作用。
牛凤瑞:在城市化过程中，土地价格越来越高，征地过程中，地方确实存在侵犯农民合法权益的问题，引发很多社会矛盾。
土地低买高卖，收益进了政府的腰包。大家都讲这是源于对政绩的追求。但是这种追求是谁引起的？现在讲正确的政绩观，那么上级的考核标准是什么？这种标准调整了吗？有没有相应的引导？一些地方的政绩上去了，城市建设搞得快搞得好，地方官员就升职了，这种示范效应不得了。一方面加强对地方政府的教育，同时上级要调整一下考核指标和价值引导。
我认为，一方面继续扩大地方政府特别是市政府一级的自主决策权，同时加强对地方政府掌控资源的民主监督和制度化监督。
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