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记者李良
5月31日晚11时左右，距离七部委给的最后时限仅差1小时，上海四部门终于出台了“七部委意见”的实施细则。实施细则的内容并没有出乎人们的预料，上海用足了“七部委意见”给的政策，但实施细则究竟会如何影响上海楼市？我们不妨做出如下大胆猜测。
猜想一:上海调控目标隐现？
在这次出台的实施细则中，普通住房标准的划定可谓是万人瞩目。根据实施细则，此次上海市的普通住房标准为:一是住宅小区建筑容积率在1.0以上；二是单套建筑面积在140平方米以下；三是实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。其中，实际成交价格是按照去年二季度到今年一季度的住房实际成交平均价格来计算的。由于普通住房标准会直接影响到购房人的购买方向，而且普通标准住房的价格与实际市场价格之间存在一定差距，因此，我们不妨大胆推测，上海的普通住房标准可能隐含着政府近期调控房价的目标。一位业内人士指出，如果除以1.44，那么这个实施细则反映出，上海市政府认可的同级别土地住房平均交易价格内环为12152元/平方米，中环为6944元/平方米，而外环则仅为4861平方米，这些价格标准和当前上海市的实际房价相比，有很大的差距。而上海市政府的这种认可程度可能意味着上述这些价格是近期内上海市政府的调控目标。该人士还向记者透露，据他了解，上海市短期的调控目标将是2004年9月份的房价水平，这个水平与上述房价标准相差不远。
猜想二:投资出现结构性变动？
根据七部委的意见，未满两年的非普通标准住房交易时将按全额征收营业税，这对于那些投资客甚至投机客来说，无疑是一个重大的打击。但这种打击不可能改变投资客的逐利本能，尽管投资热情受到政策的压制，他们并没有放弃对上海楼市的幻想，只是在寻找政策给他们的生存空间。由于此次实施细则出台后，普通住房标准将继续享受税收优惠而不受政策的影响，有业内人士认为，今后投资客可能会将目光投向那些划入普通住房标准的住宅，这将在近期引起上海房产投资结构的变动。另外，一般情况下，需求结构将决定供给结构，因此，投资客投资目标的转移将直接影响开发商的开发方向，尤其是定价方向。为了改变当前销售尴尬的局面，开发商很可能将新建商品房的定价定在普通住宅标准以内，使那些建筑面积达到要求的商品房迈进普通住房标准，从而规避政策带来的压力。
6月1日，位于上海中环的某楼盘，在售价上就卡住政策线，将单价调到了10000元/平方米，正好是上海普通住房标准中环地段的价格上限。一位资深市场投资人士认为，由于2003年以来上海楼市出现了快速上涨，使得总体均价较高，这体现在上海市出台的实施细则中，对普通住房标准给予的上限较高，因此，对于一些投资客而言，还是有一定的投资空间的。因此，在短期政策预期明朗后，投资客们很可能再度出手，在政策给予的空间内进行投资。
猜想三:后续政策或将出台？
在上海市出台的实施细则中，给政府的调控留下了一个变化余地:上海的普通住房标准从6月1日起开始实施，但市政府将在每半年公布一次。这不禁给人以充分的想象空间:半年是不是上海市政府调控房产的一个时间阶段？如果没有达到预期的调控目标，上海是否还会有更猛烈的政策出台？一位业内人士指出，当前上海市的楼市政策反映出政府的矛盾心态:一方面，希望房价回落到一个合理的区域，因此，调控势在必行；另一方面，又害怕药下的过猛，楼市不堪承受，结果出现暴跌的局面，影响了上海市经济的发展。这种矛盾的心态使得上海市政府在出台房产调控政策时显得小心翼翼，不会一下子把该出的牌出完。这次实施细则出台后，上海市将会观望政策效果，视效果进一步出台调控政策。该人士还透露，对房产交易征收个人所得税的想法也在酝酿之中。事实上，对于上海市出台的实施细则，业内存疑者众多，认为细则的具体规定如同隔靴搔痒，并不能对上海楼市起到真正的抑制作用。而当前上海楼市正处于一个微妙的博弈时期，如果政策不能起到明显效果，投机客再度兴风作浪的可能性很大，到时候，上海市可能需要更加严厉的政策去调控，需要付出的代价也许更大。
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