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记者 杨丽 南京报道
“单套面积不高于144平方米，住宅小区建筑容积率不低于1.0，实际成交价格不高于同区域住房平均交易价格的1.44倍，只有同时符合这三个条件的南京“普通住宅”，才能在6月1日起的房产交易中享受税收优惠。”
5月31日，南京市落实国家七部委“铁八条”的“市八条”文件对外发布，加上当天江苏省地税部门刚刚制定的《补充细则》，南京楼市新政终于赶在国家规定的“6·1”大限的前一天出台。而在地方政策明朗化之前，无论是房虫、开发商，还是买房人都经历了一段焦灼的日子。
二手房由抛转租
在一系列新政的轮番轰炸之下，心中最忐忑不安的无疑是炒房一族。如果说今年3月房贷利率再次上调以及国务院发布的《关于切实稳定住房价格的通知》还不足以令尝尽甜头的炒房者“闻风丧胆”的话，5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》则几乎彻底击垮了房虫们的心理防线。《意见》明确规定，6月1日起对于购房不足两年转手的全额征收营业税，并对购买高档房不再给予契税优惠，并规定各地方政府在5月31日前出台具体落实措施，上报国家建设部。对炒房客来说，6月1日是“大限”之日，他们要抓住最后时机实施“大逃亡”。
南京房地产信息网显示，5月12日，在“八条铁规”被各媒体争相报道当天，次新房一栏的房源量仅250条，第二天就达到了399条，激增60％。14日、15日虽是双休日，房源量也分别达到390条、322条。据了解，急于抛房的多是短期炒家。在该网站二手房论坛上，新增的售房信息随处可见:“上个月刚从别人手中买的房产，现在因急需钱用，42万原价转让。”“好房出售！急！急！急！！！”售房信息中充斥着“泣血卖房”、“低价急售”等词句。
伴随一声高过一声的“吆喝”，二手房价下落迹象已经十分明显。为了尽快脱手，炒家甚至将房源和开发商的在售房源相比，标明降价幅度。南京某楼盘一房主称，该房产在售楼部的销售价为8000元/平方米，自己“因为公司迁往外地，以6700元/平方米的超低价出售，差价达1300元/平方米”。
尽管二手房房主主动降价、“泣血卖房”，但显然有意买房者并不买账。有数据表明，在二手房源量飙升的同时，二手房成交量却出现了下降。在这里，“买涨不买跌”的心理同样适用。
“逃亡”不成，房虫们立即将目光转向租赁市场。这在5月20日之后表现得尤为突出，在经历了5月中旬的抛房狂潮后，不少并不急着用钱的房虫开始要求转租房源。据了解，随着6月份大学生毕业租房高峰期的到来，租赁市场有望实现供需两旺。
开发商:降价没商量
遏制投机性购房的新政显然令开发商们“很受伤”。不过，一向在新政策出台时都“有话要说”的开发商们这次显得有点沉默。他们似乎在等待时机。
“开发商是强势，他们宁可卖不动也不会降价”，一位业内人士非常有信心地向记者表示，“根据追涨杀跌的规律，楼盘价格一般会选择‘低开高走’”。按照他的说法，谁如果是区域内第一个降价，就成了害群之马。新政对新楼盘的影响是显而易见的，而开发商们此时大多选择了延长销售周期的方式而不是“明目张胆”地降价。
但这个“行规”终于在5月的最后一个周末被打破。5月28日，位于南京河西的中海地产某楼盘终于揭开了神秘的面纱，当天推出的127套房源中，最低价格每平方米仅4800元至4900元，比周边楼盘均价低了1000元左右。据介绍，在该楼盘销售的房源中，1楼和11楼分别附送花园和阁楼，2楼至10楼的价格各不相同，大体上在每平方米4800元至5300元之间，与周边楼盘存在较明显的差异。如位于同一板块内的万科光明城市均价为每平方米6500元，万达的项目均价也在5400元上下。
据了解，使用“低价”杀手锏的上述楼盘销售情况大为火爆，当天即销售掉110套，开发商喜笑颜开。由于这是国家颁布楼市新政后，南京首家大型开发项目的开盘，因此也被誉为是南京房地产界的一个“风向标”。有关方面透露说，中海的定价有可能是在回避高档房的“帽子”，减轻购房者的负担和自身的销售压力。而且周边其他开发商也会在价格上做出调整与让步，从而给河西整体价位带来影响，这将使购房者的心理产生微妙的变化，可能会给整个楼市带来“转机”。
买方:还要“观望”多久？
相比于卖房者的急切，购房者这次则表现得相当“从容”。在看空行情来临之时，买房人的观望心理在加重。
南京市房地产市场发展研究中心最近通过大型现场调研，对潜在购房者的需求行为特征与心理特征进行了深入的研究，从购房时间的选择看，由于宏观调控政策的不断出台，加之两次房贷加息，选择在半年之内和一年之内购房的受访者比例明显下降，环比分别减少24.4％、33.4％，许多受访者已将购房计划推迟到2006年下半年以后。“房价太高，等待房价下降”成为影响潜在购房者购房计划的最主要原因，并且其影响力度迅速扩大。本次调研受访者中有近60％的人推迟购房是由于房价太高而保持观望态度；同时，目前房价在高位运行也阻挡了投资购房者的脚步，由于风险加大而暂缓或推迟投资计划的受访者也环比提高了3.7个百分点。持币观望之势已经形成。
而江苏某调查公司最近一项调查则显示，七部委房产新政对购房者心理带来很大影响，约有70％的潜在购房者认为“‘5·11’新政会打压房价，目前南京房价太高，等待房价下降”，他们打算在2006年及以后几年“房价下降”之后再购房。
有关人士分析，以往购房者持币观望主要是迫于房价上涨的压力，而现在除此之外，持币观望者寄希望于房产新政打压房价，等房价降下来再购买。一批人已经暂缓甚至无限期推迟购房计划。“不怕政策出台，就怕政策出台前的不明朗！”南京一些有经验的购房者这样认为。
在南京地方楼市新政出台前，市场的观望气氛越来越浓。有业内人士认为，随着如今南京“市八条”的出炉，在持续一个观望时期后，市场将很有可能出现一段买卖双方的“博弈”，并最终明朗。
新政下的南京楼市5月31日，南京市出台《关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见》，并从6月1日起开始执行。文件除了对享受优惠政策的普通住房应具备的条件做出规定外，还提出加快“三房”建设，今后两年经济适用住房年竣工量将不低于120万平方米，中低价商品房年竣工量不低于80万平方米。
因为有七部委“铁八条”在先，所以南京“市八条”并未引起太大波澜，各方已经将相关政策提前消化，市场也早已有所反应。
根据南京品牌中介“我爱我家”近日公布的5月份二手房市场分析报告，5月11日国家七部委铁规出台后，在南京二手房市场已迅速产生影响，投资购房比例从4月份的8.7％回落至4.2％。据统计分析，受国家调控的影响，人们越来越倾向选择房款总额低的房屋。5月份，单价在5000元以下的二手房成交量占32.4％；单价在5001—6000元区间的成交量占43.7％，比4月份增长了25.6％；但单价在6000元以上的成交量占23.9％，比4月份减少了25％。很明显，受房产新政中营业税及高档房的影响，一些投机性房源在一段时间内通过适当让价等方式加大了出售力度。与此相应，房款总额在60万以下的二手房占88.8％，比上月增多了3.86％。
在二手房投资比例下降的同时，南京市商品房房价的涨幅也出现回落。来自南京市房地产市场发展研究中心的统计数据显示，目前南京商品房供应进一步放量，今年1－4月，南京商品房累计上市242.9万平方米，同比增长289.4％，但同期商品房销售却呈下降趋势，全市累计销售245.5万平方米，同比下降3.7％。在供大于求的状况下，房价涨幅由此明显回落。今年前4个月，南京江南八区累计商品房上市162.9万平方米，同比增长2.6％，但同期销售128.4万平方米，同比下降18.1％。江南八区销售均价4个月仅上涨200余元，月均上涨幅度在1％左右。
专业人士认为，虽然同处长三角，但相比上海来说，南京的区域性更强一些，本地居民自住仍是购房的主力。因此，南京房价不会像临近的上海那样出现较大幅度的下降。
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