政策调控房价走低 两公司转让上海地产股权

　　记者 陶俊

　　在国家一系列调控措施影响下，上海房价开始回落，一些上市公司为了回避风险，也开始出售在上海的房地产公司股权，浙江医药(资讯 行情 论坛)(600216)和中恒集团(资讯 行情 论坛)(600252)就是例子。

　　根据浙江医药今日公告，6月1日，也就是国家对个人购房不足2年转手交易正式征收营业税的日子，公司召开了临时董事会，到会董事一致同意转让公司所持上海来益房地产开发有限公司89.69％的股权和全部债权。

　　而在6月1日“大限”之前的5月28日，中恒集团与上海悦里实业发展有限公司就签订了股权转让协议，中恒集团将所持上海东恒房地产开发有限公司90％股权，以3575.29万元的价格全部转让给上海悦里公司。

　　都有未开工项目

　　根据公告，浙江医药转让股权将在上海联合产权交易所挂牌，并进行签证交割。公告称，转让价格将不低于中介机构评估报告确认的价格。

　　浙江医药拟转让的来益房产1998年在上海松江佘山镇注册，目前注册资金6700万元，其中浙江医药出资6009万元，占89.69％。来益房产目前拟开发的佘山十八湾项目位于上海市松江区佘山镇赵天昆路18号，项目总占地面积23966平方米，已取得《上海市房地产权证》，目前项目处于前期开发阶段，但尚未正式开工建设。

　　公告披露，经浙江勤信资产评估有限公司评估，截至2005年3月31日，来益房产总资产为5008万元，负债为2367万元，其中应付浙江医药2362万元。浙江医药2004年年报披露，来益房产2004年亏损311.05万元。

　　而中恒集团转让的上海东恒公司2001年12月在上海设立，目前中恒集团持有其90％股权，对应长期股权投资账面价值为3065.78万元。上海东恒公司开发的项目为位于上海南汇区六灶镇的“上海蓝堡”别墅小区，项目占地面积370亩，项目定位为中高档别墅，原计划开发建设140幢别墅。项目已于2002年上半年开工，整个项目分三期开发，其中:一期占地面积142亩，开发了57幢别墅，建筑面积为21009平方米，已全部建成销售完毕；二期占地面积93亩，开发了37幢，建筑面积为13979平方米，已全部建成完工，目前已销售35幢，未销售2幢；三期占地面积约140亩，计划开发46幢别墅，建筑面积为17945平方米，目前已做好规划调整手续，尚未开工建设。

　　资料显示，2004年中恒集团来自上海蓝堡别墅的业务利润达到　2176.28万元，占公司主营利润的13.58％。除了上海东恒公司以外，中恒集团主要控股房地产公司还有广西梧州中恒房地产开发有限公司。

　　前景不明走为上计

　　转让股权的这两家上市公司注册地都不在上海，浙江医药在杭州市，中恒集团在广西梧州市，而两家公司转让的公司又都在上海。

　　浙江医药董事会认为，本次股权转让将盘活公司存量资产，有助于优化公司资产质量，改善公司财务结构。转让资金到位后，将加快公司有关技改项目的实施，促进公司主业的稳步发展。业内人士认为，浙江医药本次股权转让自然也有房地产特别是上海房地产市场预期不明的因素。

　　中恒集团则承认确实受了房地产调控政策的影响。公司称，从2003年下半年开始，国家先后出台了整顿土地市场、加强土地供应控制、清理固定资产投资项目、提高项目投资准备金比例、限制银行信贷资金流入房地产、开征二手房转让营业税等一系列宏观调控政策，稳定住房价格，严格控制房地产项目特别是中高档房地产项目投资。作为房地产重点调控地区的上海市，也相继打出了实行商品房销售合同网上备案制、停止转按揭、对个人购房者开征营业税等政策调控“组合拳”。这些调控政策的实施，使得上海房地产市场观望气氛渐浓，房地产经营开发前景不明朗。而上海东恒公司的自有开发资金严重不足，其开发的“上海蓝堡”别墅项目属国家严令控制开发的项目，上海东恒继续从银行贷款获取开发资金的可能性非常小，依靠自身能力难以继续开发建设“上海蓝堡”三期。

　　中恒集团认为，转让上海东恒公司90％股权，可以化解因政策变动使上海房地产市场发生变化给公司带来的经营风险，使公司获得的账面投资收益得以套现，公司2005年实现了510万元的股权转让收益。