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编者按
房地产新政、纺织品设限、PVC价格跌跌不休、发改委拟启动医药产品降价……即将过去的2005年上半年所发生的行业突变，给我们的投资带来更多的震撼。相反，煤电联动、汽车消费回暖、汇率变动的预期等等，却从另一个角度重估着手中股票的价值。
更为主要的是，所有这些变动都会给即将到来的上市公司半年报或今后的业绩产生深远的影响。而业绩的变动又无时不在矫正着投资人的预期。本报从今天起推出行业突变下的公司全景栏目，希望能对您的投资有所帮助。
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在过去的一两个月，国家一系列针对房地产行业的政策相继出台，如5月11日七部委联合制定《关于做好稳定住房价格工作的意见》、5月27日建设部就政策落实制定时间表以及6月1日开始实施对出售购买未满两年的住房全额征收营业税。
这一系列政策和配套措施充分显示出政府调控房地产市场的决心。不同于前两年以抑制房地产投资为主要目标的政策，最近“房地产新政”的目标直指降低房价，政策涉及从土地供给、规划设计、销售信贷、税收到二手房转让等诸多方面，政策力度极大。
华夏证券研究所张燕
交投下降 价格滞涨
在如此严厉的房地产新政下，各地的房地产市场纷纷进入了调整。最显著的表现是商品房的成交量在短时间内出现了较大幅度的下降。以上海为例，从房地产网上每天公布的上海市商品房预售统计中可以看到，4月初时，每天的预售成交量在500套左右，而5月11日以后则降到了每天300套以下。预售房成交量的骤减反映出市场需求在短时间内出现了较大的下降。但是同时，我们也可以从上海预售房的数据看到，上海的房价并没有显著地下降，但也确实停止了上涨。房地产商在新政出台以后，大多采用了减少推盘量、延期开盘等策略，使得市场上的可售房源减少，供给和需求在较低的成交量下达到了弱平衡状态。
同时，由于房子具有一定的投资品属性，所以买涨不买跌的购买心理将对购买行为有很大的影响。因此开发商在此时一般都会选择不轻易降价的策略，这是房价没有下跌的主要原因。
中长期调整是必由之路
在这些政策出台后，所有的房地产企业都感受到了很大的压力。可以预见，在市场从交投活跃向成交量减少、价格滞涨或下降的变化过程中，众多的房地产商都会受到影响。在短期内，房地产企业大多选择静观其变的态度，观察着市场的变化和后续政策的出台。我们可以看到，在2004年中上市房地产企业纷纷公告购买土地的现象最近突然停歇，充分显示出房地产上市公司在后市不明情况下的谨慎态度。而从三年左右的较长时间看，价格的滞涨或下降意味着原来房地产商通过低价购买土地、两至三年后开发成产品进入销售、从而赚取土地增值并获得超额利润的盈利模式将难以继续。行业平均利润率下降，将迫使房地产企业改变原有的粗放经营模式，并加速行业整合。
实际上，房地产市场的整合和调整是我国地产业的必经之路，这次的政策打压实际上是加速了这种调整的进程。上市房地产公司因为具有融资优势，所以比其他地产公司有更强的应对风险的能力。但同时也面临着资本市场信息透明度高、业绩持续增长等较高要求。
业绩表现将有一定的滞后期
2005年，房地产上市公司的销售在一季度时都保持了较高的速度，但四季度以后，随着针对需求政策的出台，销售速度减慢。预计这种销售放缓将在2005年的年报业绩中显现出来。但由于房地产公司结算期和销售期的时间差，一些公司将一些在2004年销售的房产留在2005年结算，所以这些公司在半年报时不会显示出收入和利润增长的放慢。特别是一些绩优公司，在2004年取得良好收益的同时，还有很多已销售未结算的收入可以于2005年进行结算，因此如果市场不出现极度低迷的现象，这些公司仍然有希望在2005年取得良好的业绩。我们列出了2004年净利润在1亿元以上、预收账款与销售收入的比值在25％以上(已销售未结算的收入计入预收账款)，这些公司即使在市场转弱的情况下，也大体可以保持较好的业绩水平。
除了业绩的稳定性和成长性以外，地产公司的财务稳健性也决定了他们对这次难关的适应能力。如果说在行业的繁盛期，运用较高的财务杠杆将使企业获得较高的收益和较高的发展速度，那么当市场开始停歇时，较低的资产负债率和资产良好的流动性将使企业有更好的能力去应对。
在市场进入全面调整后，房地产企业的的产品规划设计、施工管理、营销推广、售后服务以及对资金和现金的管理等综合实力，将决定企业能否顺利地完成销售并取得收益。能够在逆境中生存并保持成长的企业，将是市场所期待的。
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