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顾列铭
日前，中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告披露，逾220亿元境外逐利资金在去年流入了上海房地产市场。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。此外，今年3月国家外汇管理局指出，一些海外个人在上海购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。
游资热炒住宅用房
据超然不动产营销机构调查，海外流动资金在中国的收益远远高于其他成熟市场国家。美国房地产投资的平均年收益为6％－7％，新加坡则为4％左右，日本也是4％左右，而在中国上海的年收益可以达到20％－50％，北京也在8％－15％之间。当一些慎重的中国经济学家还在小心翼翼地试图勾勒外资进入中国炒房再迅速撤退的资本行进路线时，知情者正为他们的迂腐而暗自发笑。
在上海由第一太平戴维斯代理的高档住宅中，绝大多数客户均为海外的个人投资者。而海外投资者对高档楼盘的追捧，进一步带动了下游的住宅市场，使上海、北京等地的房价不断向上攀升。
根据笔者的调查，外汇资金进入上海房地产没有任何障碍。外籍人士只要凭借护照或其他证件，就可以在外资银行开设户头。在使用上，个人的资金只要进来，具有正当的使用用途——比如购房、投资，就可以随时换汇，不存在任何障碍；而且，在个人开设户头以后，外管局允许境外人士每个月有5万美金的换汇额度，而在这个额度内换汇，并不需要特定的用途。对外资而言，炒作房产是否存在获利空间是行动的最高准则。这两年美元汇率一路走低，而人民币与美元是联系汇率制，所以也相应地“贬值”。然而，在国内，人民币价值却没有多大变化。也就是说，人民币在国内的价格和国际上的价格存在着一个很大的差值。更何况外资炒作国内房地产，还可乘人民币升值这顺风车，获利空间更大。
基金介入高档物业
在诱人的回报率吸引下，海外基金也按捺不住，纷纷介入处于上升势头的内地房地产市场。据介绍，海外基金在内地首选的投资物业是商业物业，以3~5年为期，属中长期的投资性物业。这种物业的好处在于，管理比较简单，而且能即时产生租金收入。高盛首次用于收购中国一幢写字楼的价格是1.067亿美元，该大厦是一幢高达24层的甲级写字楼，自1999年投入使用后，租金收益一直相当可观，日租金达0.6－0.7美元/平方米。“这表明这家美国投资银行仍将上海房地产视为不错的投资。”摩根士丹利地产分析师表示，“并且每平方米低于3000美元的价格对上海写字楼市场来说是划算的。”而海外投资基金回报之丰令人吃惊。
以在中国已运作十年的新加坡嘉德集团为例可以看出端倪。据嘉德置地公布的资料，截至2005年3月，嘉德旗下凯德置地在中国的投资规模已经扩大到了200亿元。据超然不动产营销机构研究报告表明，上海商业地产项目的投资回报率超过20％。目前，上海写字楼和住宅的价格，已经全面倒挂。其表现为:住宅空置率高、价格高，但租金收益低，而写字楼则是空置率低、价格低和租金收益高。另外，有迹象表明，海外基金正在加大对北京地区物业的投资力度。4月，美资背景的扬子基金整体收购了位于北京三元桥的远洋新干线的一座酒店式公寓。据悉，此单交易价值3000万美元。在扬子基金收购远洋新干线之前，摩根士丹利、美林集团、凯德置地都已先后染指了北京市场，交易涉及的资金总额将近50亿元人民币。在中国，海外机构资金的运作模式有三种:一是直接投资做项目，二是收购住宅，三是收购商用物业。相比之下，前两种模式更易“套现”和短期获利。但直接投资做项目周期长，不可控因素多，至于收购住宅对海外基金而言太过麻烦，所以一般倾向于收购商用物业，特别是已启用的商业物业。海外资金将收购来的物业当作自己的资金进行经营，这种模式的回报周期较长，通常要15年左右甚至更长的时间。但在这种模式下，机构资金获得的是稳定的现金收益。而且，一遇情况变化，商用物业的易手也不太困难。
内在风险不可不防
潘石屹称:“外资进入中国市场已经成为六大风险之一。无论从资金实力，还是市场操作经验、速度，我们都是没办法与外国资本相比的，后果凶多吉少。”北师大教授董藩对其中暗藏的风险也表示忧虑。他指出，政府有关部门应当对外资购买不动产采取一定限制政策。尽管目前海外资金在我国房地产业所占份额很小，风险尚未显现，但一些外资规模巨大，如果不加以管理和限制，就存在大量物业被某个或某几个基金控制的可能，从而引发房地产业甚至整个国民经济的动荡。世界银行警告说，如果不重估币值，投机资本的流入将影响中国经济的稳定。该机构亚洲地区首席经济学家霍米·哈拉斯说，不会很快出现货币投资导致的金融危机，就像20世纪90年代末那样。但“非常大量的资金”流入中国以后，可能导致经济扭曲。
例如，上海华一银行外资持股90％左右，在银行管理中按照外资银行对待。在开展房贷业务一年多以来，这家仅有29名员工的支行开发了超过5000个客户，业务量接近10亿人民币。由于政策所限，外资银行目前的房贷业务只能针对境外人士，而仅仅一家支行就拥有10亿的业务量，这也从一个侧面说明了外资进入上海房地产的状况。而像渣打、汇丰、东亚这样的规模更大的银行，客户数量自然要比华一银行大得多。受较高投资回报的诱惑，境外资本纷纷涌入上海。其中以美元形式进入的比例最高。据估计，整个外资进入上海房贷的金额接近200亿元。
据国际清算银行的一份文件说，自2003年以来，除了外来直接投资，资本流入占中国巨额储备累积的近一半。而由于人们普遍猜测中国将让人民币大幅度升值，很多个人和公司想方设法将资金兑换成人民币。这种“热钱”或者说“游资”恰恰利用了中国封闭但存在疏漏的资本项目的漏洞。4月底，全国部分城市房地产形势座谈会在上海召开，国务院副总理曾培炎指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。要加强对房地产市场和房价波动的监测，从实际出发制定和落实调控措施，促进房地产市场健康发展。那么，对外资炒房又该如何下手呢？
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