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房地产黑幕


http://finance.sina.com.cn 2005年05月26日 07:55 中国证券报

  记者侯大伟周俏春

  10%、15%、30%、50%……房地产利润究竟有多大、房地产的“水”究竟有多深?政府部门、购房者、炒房者、媒体各方莫衷一是。除了开发商,谁也说不清、道不明。

  记者追踪多日,几经周折,终于听到房地产开发商如是说……

  没有25%的利润就别干这行1997年,成都一位小老板怀揣着一百万元杀进房地产界。四年之后,公司资产已逾6亿元,成为成都一家著名房产公司。这家公司的发家史被当地媒体披露后,不少市民惊叹:“难以置信,做房地产这么容易发财!”

  接受记者采访的一位资深房地产开发商说:“一般来说,房地产商对外公开讲的利润是8%-15%,实际上真正的利润都在25%以上。”他拿起自己抽了半包的软中华香烟说:“不是暴利,我抽得起这种烟吗?”

  25%的利润,意味着房价的四分之一被开发商揣进腰包。一项权威调查表明,房地产业税后净利润在各行各业中为第一位,比平均水平高出5倍,比处于第二位的电力煤气行业利润高出1倍。

  “做不到这么高的利润,根本就别想活下来。开发一个项目,前前后后要盖二三十个公章,每盖一个公章都要打点一番,还有那么多不明不白的税外费。”

  据他介绍,开发商做一个楼盘,需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门,逢年过节,每一关的大小菩萨都要去拜。春节、中秋、国庆等传统节日,更是开发商与官员联络感情的最佳时机。

  各地经济发展情况不同,官员所处位置与帮助开发商的程度不同,打点关系的好处费也就有所差别。以西部某中等城市为例,从科级干部到处级干部再到局级干部,可以拿到数千元至数万元不等的过节费。用来疏通关系的好处费几年算下来,大概占到楼盘总成本的2%或3%左右,有的甚至更高。

  据这位开发商透露,出手大方的开发商办事一般都特别顺利,和主管部门经常往来、私交熟的开发商,上午送去的报批件下午就能批下来。而关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队,要7个工作日或15个工作日才能批下来。在房地产界,时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来,银行的按揭款和相关贷款就回笼得快,才有资金做下一步的投入。报批得慢,资金就相当于被套住了,要承担相当大的融资风险。开发商圈子里常说的一句话是,“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得,对老百姓要哭穷”。

  高利润主要有三种“手法”

  据了解,开发商维持房地产高利润的“手法”通常有以下三种:

  一是调高楼盘容积率。

  调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍,目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2(也就是说,房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房)。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5,有的甚至调到9或10,这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼,利润马上成倍增长。”

  这位开发商对记者说,当然,能做到调高容积率的房地产商必须很有“实力”,往往都是和政府相关主管部门相当熟络的“业内通天大腕”。其中的环节大都是暗箱操作,不为外人所知。

  他说:“房地产商做得成功不成功,看他的繁忙程度就知道了,有的周末节假日也忙得见不到人,去哪儿了?很多时候陪领导干部钓鱼去了,旅游去了。关系不到位、实力不够雄厚的开发商想陪还轮不上呢。”

  二是做假账、巧避税。

  一些开发商对记者说,房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计,深谙开发商做假账的需要,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘,可以处理成只赚四千万元或者更低,给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。

  一些开发商还告诉记者,房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策,在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司,以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。据介绍,做一个楼盘也就几年时间,恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致,“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。”

  三是差价空转。

  按照国家的政策,土地必须先进入各地的“土地储备中心”,然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议,许诺如果得到这块土地,将会如何回报,如无偿替政府承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等,政府将给于适当比例的土地优惠。于是,地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛,以阻断其他竞拍者。

  当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后,账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政,紧接着又会给地方财政打一份报告,说明自己无偿修建市政公益设施,希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样,财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块,如果管理和控制建筑成本有效,返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样,修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上,开发商自然稳赚不赔。

  “国八条”需加大执行力度

  为平抑房价,国家今年相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。然而,许多房地产开发商认为,“国八条”要取得预计实效将取决于能否得到有力的执行和实施。而作为执行、实施的主要力量——地方政府根本就不愿看到自己辖区内的房价下跌。

  一位开发商告诉记者,不少地方都在搞“经营城市”,城市怎么经营?说白了,就是征地、拆迁、炒热房地产。地方政府然后从炒热的地价中赚取大量资金。没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清,而是越火爆越好。要维持房市的火爆,就要不断地制造对住房的大量需求,不断地以改善城市环境为由进行大量拆迁,以产生对房产的被动需求。

  房地产是重要产业部门,它的发展对经济发展有巨大的带动作用又受制于经济发展水平,所以房市和股市往往都被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”。这种情况下,地方政府会希望房价下跌吗?

  一位开发商对记者说,近两年来,成都房价上涨10%左右,而成都市房管局仍然觉得成都市的房价不高,房价上涨较快只是因为前几年起点很低。就在国家连续出台两个平抑房价的“国八条”之后不久,成都市房管局召开新闻发布会称,“成都房价水平基本合理”。

  记者打电话到成都房管局预约采访,负责新闻宣传的工作人员说:“成都房价不高,谈不上抑制。对于调控房市来说,我们正在研究相关政策。”

  一位内业人士告诉记者,世界银行的一项调查表明,一套住房的价格如果是一个家庭年收入的3倍至6倍时是合适的。依照这个比例,按2004年成都住宅五城区均价3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的数据计算,三口之家购买一套70平方米

  住宅需要7.3年,房价收入比为7.3:1,高于世界银行调查的标准。

  “问题还不仅在于此,”这位业内人士强调说,“全年城市人均可支配收入,抹杀了大量低收入阶层与目前房市的巨大鸿沟。成都是一个缩影,远远没有形成一个两头小中间大的社会形态,大量低收入者的年可支配收入是低于平均数的。而根据联合国人居中心出版的《世界人居报告》,如果住房价格与大多数家庭的收入比超过了5倍,则说明房地产市场出现了问题,因为这时大多数人都买不起房子了。”


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