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记者顾钱江
中国人民银行25日公布的2004年上海市金融运行报告披露，逾220亿元境外逐利资金在去年流入了上海房地产市场。
据不完全统计，2004年1－11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超
过222亿元，较上年增长13．5％。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。
报告指出，随着外资进入房地产领域政策限制的基本消除，房地产价格的持续攀升及对人民币汇率升值的预期，吸引了一些境外逐利资金流入上海市房地产市场。
国家外汇管理局今年3月指出，发现一些海外个人在上海购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质，就此将展开调查。眼下，中国新出台的房地产业调控政策，使上海房地产市场正在经历一个调整过程。
由人民银行上海分行货币政策分析小组撰写的这份报告说，去年上海本市居民仍是购房主力，但外地和境外人士也占相当比例（约占二成）。
上海房地产业去年实现增加值622．6亿元，同比增长20．4％，占全市生产总值的比重为8．4％。
2004年，上海房地产市场仍然保持高位运行态势。报告显示，上海市去年完成房地产开发投资1175．5亿元，同比增长30．4％，较2003年提高10．1个百分点，其中四季度房地产开发投
资出现反弹，同比增长达64．4％。
全年商品房新开工面积3196．2万平方米，同比增长2％。全年住宅商品房竣工面积3076．2万平方米，增长43．7％；住宅商品房销售面积（包括现房和期房）3233．7万平方米，增长38．5％。
商品房价格涨幅有所回落。全年上海市住宅商品房销售价格同比上涨15．8％，涨幅比上年回落5．6个百分点，但内环线以内地区住宅商品房销售价格涨幅仍然偏高，平均价格上涨
27．5％。
住宅商品房空置面积明显下降。2004年末上海市空置面积为126．5万平方米，比上年下降51％。其中，空置一年以上的仅为75．8万平方米，比上年下降21．9％。
全年土地交易价格同比上涨20．3％，涨幅较2003年回落9．5个百分点，但地价房价涨幅比（土地交易价格涨幅／商品房销售价格涨幅）为
1．28，维持在2003年以来的最高水平。
报告显示，上海房地产开发和消费仍高度依赖贷款融资。2004年末，全市中资金融机构人民币商业性房地产贷款余额为3503亿元，增幅达41％；比年初增加1023亿元，占上海市各项贷款新增额的比例高达76％，与房地产开发资
金来源总额（1700亿元）的比例约为60％。
其中，个人住房贷款余额增幅达42％，比年初增加728亿元，占中长期贷款新增额的比例高达48％，而个人购买新建住宅商品房的贷款额与住宅商品房预售额之比达42％。
报告同时显示，去年10月底央行上调个人房贷利率后，11月、12月的上海个人住房贷款继续保持快速增长，提前还款现象尚不明显，利率政策的效应有待进一步观察。
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