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记者金名
进入2005年，房地产行业的政策环境愈发严峻起来，政府连续出台房地产调控政策，频度之密、力度之大，显示自2003年央行121号文件以来，房地产行业脖子上的调控“绳索”正越拽越紧。
从2004年年报及2005年一季度报告来看，地产类上市公司对这种环境与形势变化作出“真情告白”，或许能够让我们对这一形势有更深刻的认识。
形势吃紧仍看好前景
政策调整给房地产企业的正常经营多少带来一些不利影响。
从年报和季报看，上市公司反应最为强烈的是行业金融环境变化，以及由此带来的资金困境和运作成本的上升。
据认为，历史原因造成房地产行业普遍以银行融资为主的单一融资渠道，贷款结构以短期负债为主，在新的政策变化和信贷紧缩环境下，必然导致行业面临资金紧张的压力。万科的应对之策是增加控股子公司的资本金，建立融资平台，增加长期借款，从而不可避免地造成企业部分资金沉淀，资金成本和融资费用出现一定幅度的上升，并影响到资金的整体运作效率。
华发股份认为加息预期将对客户购房构成一定的负面影响，同时也会增加公司的财务费用。
另一个为地产企业头痛的情况，就是宏观调控强化了土地“招拍挂”管理方式，土地市场竞争加剧，令土地获取成本大幅增加，对项目开发建设成本的控制形成了较大的压力。中小型房地产企业增加土地储备进程所受影响尤为突出，储备严重不足直接影响了企业的持续发展。年报显示，立足重庆主城范围的渝开发开始向郊区延伸，深振业、光彩建设等开始向二线城市寻求合适的土地储备。
天创置业认为，清理固定资产投资项目、整顿土地市场、限制银行资金过度流入楼市等政策，令公司销售的商业用房和写字楼受到较大影响，银基发展开始适当加大中档产品开发比重，以规避其单一产品结构市场风险。
政策调整更导致阳光股份个别房地产项目运作出现停顿。其年报披露，控股子公司电控阳光公司拟开发的北京酒仙桥危改项目由于政策调整，目前只能等待土地政策细则出台，以确定最终开发模式。
尽管如此，包括上述企业在内的多数房地产企业对市场前景依然看好。在年报当中，多数企业还是提出要加大土地储备和项目建设力度，通过提高负债率、增加直接融资来加大资金投入，并寻求跨区域发展。
资金管理受重视
资金是房地产行业的“血液”，没有资金实力，房地产企业就没有办法扩大土地储备，更没有能力支持业务高速增长和规模扩大。新的金融政策和环境变化，导致多数房地产企业采取了调整融资结构、开拓新的融资渠道等措施。
在银行贷款方面，包括万科在内的多家企业纷纷将长期贷款比重提升，以应对房地产信贷政策的收紧。天房股份及沈阳新开表示，正通过减少短期贷款、转高息贷款为低息贷款、长期贷款利率转为基准利率，降低贷款成本。其于资金方面的考虑，华发股份强调，土地购置要“有所为有所不为”。此外，基于异地贷款难度较大，天创置业还特意将注册地从贵阳迁至北京。
除了调整资金计划、合理使用资金，房地产企业还普遍加大现有楼盘销售力度，加强应收款催收管理，万科亦强调要加快项目开发周期，加快资金周转。部分房地产企业还开始将非主营业务类资产剥离，如光彩建设就将手中的3亿股海通证券股份悉数转让。亿城股份一季报则显示，该公司通过转让股权方式转让三里屯3．3项目，从而为该公司大幅增加土地储备提供了雄厚的资金支持。
上市公司亦更加重视利用资本市场再融资。2004年万科成功发行19．9亿元可转债，金地集团在年底前增发1亿Ａ股获得近9亿元募集资金，招商地产的16．5亿可转债则刚刚于今年4月获得发审会通过。阳光股份等企业表示，今年打算申请增发募资，中华企业、名流置业等亦在积极研究资本市场融资的模式。
专业化成为新趋势
地产巨头们纷纷表示，要积极把握宏观调控带来的行业资源整合机会和市场公平竞争机会。对于如何把握未来市场的新机遇，多数公司倾向于专业化运作及强化整合。
招商地产在年报中认为，行业竞争环境产生变化后，专业化大型房地产企业在行业内的竞争地位得到提升，产业集约化的程度有望迅速提高，因而面临较好的发展机遇。
实际上，在专业化方面，万科早些年的“减法”一直为业内所津津乐道，使得不少上市公司亦效仿万科的经验，强调要走“专业化”之路。从年报和季报看，深振业与深长城的专业化之路是与国企改革结合在一起，通过实施主辅分离、辅业改制措施，及时卸掉包袱，集中精力做大做强房地产开发主业。阳光股份提出要提升企业整体的专业化运营能力，亿城股份则强调专业化、品牌化与规模化发展，并调整了公司房地产主营业务管理体制，以适应向专业化房地产公司转型的需要。
对于整合合作趋势，万科认为，在调控措施作用下，房价过快上涨的势头将得到抑制，市场将回归理性轨道，但行业内一些企业将不能适应环境的变化，行业将重新洗牌，新的一轮整合将全面铺开，强者将获得更大的发展空间，而弱者将黯然淡出市场。
基于这一认识，万科开始为行业合作时代的来临提前进行准备。就在一季度，该公司实施了与南都集团的合作。事实上，2004年万科相当一部分房地产项目是通过合作方式进行的。
其他房地产上市公司也在尝试项目收购和合作开发模式，部分公司正积极引进战略投资者。年报显示，亿城股份通过收购方式获取天津晨枫家园项目，天鸿宝业亦以股权收购形式，取得天津万德花园二期项目和北京耀辉国际城项目的开发权，并与天房股份合资成立子公司，投资开发天津海河水上运动世界项目。
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