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记者 李良
“以前是为了房产价格心焦，总觉得自己买晚了要吃亏，现在还是为了房产价格心焦，不过现在是总觉得自己买早了要吃亏。”等着买房结婚的小吴一脸的无奈，“这个时候，买还是不买，已经成了横在我心里最大的问题。”小吴的话语道出了当前许多计划在上海购置房产者的心声。自从中央七部委重拳出击以来，原本僵持不下的上海房地产价格开始出现
松动，这让不久前还沉浸在房价疯涨狂热中的人们一时难以接受。“开发商等房产持有者开始捂盘，而欲购房者则选择持币待购。这说明，在上海楼市拐点已经明显出现之后，上海楼市已经开始下降周期的第一轮博弈。”上海社科院房地产研究中心常务理事、副研究员顾建发表示。
预期仍未明朗
“家里人催着买，说上海楼市好不容易跌了，不买就没有机会了。但我还想看看。”在与记者的交流中，26岁的陈先生明确向记者表示。“不过，我心里也在打鼓。虽说现在一片看空之声，但市场走势是很难预料的，中央的决心有多大谁也吃不准，万一房价最后又涨了，那我该怎么办？”而孙小姐则有自己的算盘：“如果我看中的内环地段价格每平方米能够降到七八千之间，总价在50～60万之间，我会考虑买房。”但她又顿了顿，“不过，要是房产价格呈现很明显的下降趋势，我想我还会等。毕竟，现在谁也不知道到底跌到多少合适，大家都很迷惘。”
同样的迷惘也出现在卖家身上。记者一个朋友曾在2003年底购置一套住房，买入时价格不到100万，现在按照市场价挂牌170万出售。“来看的人很多，但表示要买的人很少，都抱着再看看的心理。”他无奈的告诉记者。“现在大家都不知道到底多少价钱合适，在谈价格的时候都小心翼翼，都不肯做出让步，最后自然没法成交。所以我现在干脆观望得了。”这充分反映出当前上海楼市市场供需双方的心态。
在政策的几度出击和媒体大张旗鼓的唱空后，对上海房地产上涨的预期已经基本消失，但对上海楼市将如何下跌，谁也说不出个道道。无奈之下，观望似乎只能成为供需双方共同的选择。“这是一个预期不明朗造成的结果。”一位房产资深投资者表示，“这种预期的不明朗通常出现在上升通道中的瓶颈时刻，或者是下降通道中的突破时刻。从目前情况来看，这次的预期不明朗更多的成分是下降通道中的突破时刻。”
中国指数研究院华东分院副院长、中房指数系统副主任陈晟则认为，从目前的情况来看，还很难判断上海楼市未来的走势，目前就认为会出现大幅度下跌是一种片面的看法。“未来几个月内，我们可以大致看出上海楼市的有效需求究竟有多少，再来据此判断上海楼市将会上涨还是下跌。”他表示，“不过，从个人观点来看，我认为上海楼市暴跌的可能性不大，即便基本面明朗后下跌，也将以结构性调整为主。”
双重夹击下的微妙平衡
虽然上海楼市的疯狂上涨已经成为历史，但那股狂热气息仍让人难以忘怀。官方统计数据中，上海楼市每年不过百分之十几的涨幅，但在老百姓的印象中，身边的房产起码有数倍价格的上涨。“我以前租的一套房子，2001年底的时候，房东愿意20万卖给我，我没有买。最近我去看了看，你猜猜现在挂牌价格多少？”小吴向记者做了一个夸张的表情，“72万，整整翻了3．5倍。”“如果不是政府现在出政策打压，上海楼市今年还可能有一波疯狂的上涨。”
顾建发认为，政府毕竟是出手了，限制转按揭、提高首付比例、加大税收力度等政策的连续出台，生生将这股疯狂掐灭。由狂热的看多到迷惘的看空，一切只在几个月内完成。“从目前情况来看，上海楼市现在面临着两方面的夹击。一方面是市场的内在机制，既然拐点已经形成，下跌不可避免；另一方面是政策的明确狙击，预计后续政策仍将出台，这会一步步的牵引房价下跌。”顾建发认为，“政策是导火线，市场的内在机制是下跌的主动力，二者的结合将使上海楼市步入一个下降周期。”不过，由于预期的不明朗，上海楼市目前并没有出现暴跌的情况，尽管偶尔有仓惶出逃的小投资客砸盘，但并没有撼动上海楼市当前整体房价高企的格局。
“开发商们不甘心，那些有实力的投资客也不甘心，他们现在开始捂住楼盘，并不肯降价出售。”一位资深投资客告诉记者，“对他们而言，仍然有一个成本和收益的测算。如果熬两、三个月能够打破消费者持币待购的心理，他们仍愿意尝试，因为，这几个月的成本和可以获得的巨额收益相比，根本不值一提。再说在目前观望的情绪下，你如果降价出售，只会更大幅度的增加消费者的降价预期，还是一样卖不掉，不如捂住楼盘。”在这种心态下，尽管看空之声不绝于耳，上海楼市似乎并没有人们预期中的大幅暴跌，随之出现的是成交量的大幅萎缩，上海楼市呈现出一种微妙的平衡。“虽然拐点出现，但楼市的价格并不会像有些消费者期望的那样一跌到位，而是会经过几轮博弈，几个阶段的下跌。目前，正是第一轮的博弈过程。”顾建发表示，“在这个博弈过程中出现观望，捂盘的现象很正常，但这中间形成的平衡是很脆弱的。一旦政策力度的进一步加大，或者某些资金链吃紧的投资客迫不得已进行一定数量的抛售，这个平衡就会被打破，楼市第二阶段的下跌就会开始。”
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