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记者金名
2005年5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这个被称为“新八条”的规定令楼市极为震撼，其中利用税收调节房产二次销售的举措已让炒家闻风而动，突击卖盘蜂拥而出。
现时购房者被分为两类：用家和炒家，前者代表着真实需求，后者则代表了投资甚至投机性需求。近年来部分地区的楼价居高不下，在很大程度上缘于购房投机行为。很显然，利用税收调节房产二次销售的举措就是要打击投机类炒家，抑制房地产交易中的投机行为。
根据这条规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
实际上房地产投机行为的产生，是需要一定的条件的，如房价上涨要有足够的幅度，买卖周转要足够快、购房成本要相对较低，购房存在杠杆效应等。现在来看，房价上涨超过10％，再加上购房成本偏低，以及转按揭的杠杆效应，就容易出现房价上涨过快和公众投资过热的问题，长期投资行为受挫，大量需求被强行提前释放，各方囤积的空转房迅速增加，市场不稳定因素增多，风险不断累积。
比如，以一套120平方米的普通住宅为例，假定其总价为100万元，不考虑营业税的因素，其交易成本包括契税、佣金、印花税、登记费、按揭费用等，佣金通常定为1．5％，契税现在是1．6％，加起来大约在3．2％－3．3％左右，也就是说炒家捣手这样一套房子总共要交6．4－6．6万元费用。假定房价每年上涨10％左右，如果没有按揭因素，持有一年只能赚3．4％－3．6％，与一年期储蓄利率相比，没有太大的吸引力，如果持有两年的话，年收益率可以提高到7．2％－7．3％。
如果考虑按揭因素，并且有转按揭支持，或者先补清余款再转让的成本忽略不计，按首付比例两成计算，持有一年的收益率就可以达到17％左右，持有两年的收益率能达到36％左右。若按首付比例三成计算，持有一年的收益率为11．3％左右，持有两年的年收益率能达到24％左右，回报仍相当可观。
在个别地区，房价年涨幅持续保持20％以上，就足以吸引各路炒家涌入市场，短炒后即可获暴利，再利用按揭杠杆效应，将本金及收益投入总房价更高的房产，搏取更高的短期收益，房价在推高的同时，市场风险也越来越大。
仍是10％的房价年涨幅，现在加上了5．5％的全额营业税，情况会发生什么样的变化呢？首先，买卖前述那套房子的费用成本已经由6．4－6．6万元增至约12万元，很显然，如果持有一年就出售的话，出让方还要倒贴钱；如果持有两年，全价购入的的年收益率为4．5％左右，首付两成的年收益率由36％降至22．5％，首付三成的年收益率由24％降至15％。
其次，预期收益率的下降只是一个影响因素，对炒家来说更要命的是，如果房价年涨幅不超过6％，新政策下持有两年肯定会亏，由于未来政策预期是继续收紧房地产市场，房价能否上涨亦成问题。所以这一政策对楼盘炒家的杀伤力是不言而喻的。假如再考虑到两年持有成本（包括物业管理费、水电费、本体维修金等），按揭成数提高以及交缴所得税等因素的影响，交易成本的大幅上升足以让炒家选择夺路而逃。
业内人士早已指出，要解决个别地区房价过快上涨的问题，除了要从供给方面采取措施，向开发商暴利“开刀”外，也需要对虚假的需求采取必要的抑制措施，最有效的办法就是加大交易成本，拉长买卖周期，取消交易杠杆，提高信贷支持门槛，提高交易难度。比如上海早在“新八条”出台前，就采取措施，规定卖方如想转让有抵押的房屋，必须先还清贷款才能卖房；征收营业税；购房一年内转让的，停办转按揭；鼓励银行作出规定，每平方米最多只能贷款1万元。
现在来看，“新八条”在此基础上又进了一步。通常个人购买普通住房不足1年转手交易的被视为投机客，要对销售差额部分征收营业税，而这次的新规定利用市场手段，将征收营业税的范围扩大到不足2年转手交易者，且采取了全额征收营业税的方式，令持有者交易周期被迫拉长，交易成本大增。另一方面，新规定对于购买住房超过2年转手交易的，根据普通住房和非普通住房进行区分，从而达到保护真实性需求和低收入阶层的目的。
值得注意的是，全额征收营业税带来的成本提升其实是有限的，假如市场仍预期房价继续上涨，这条规定的作用往往要打折扣。但政府出台时机掌握得很好，在市场预期转向之时推出这一举措，从而给市场炒家以沉重打击。
有关报道显示，上海、杭州现已出现大量突击抛盘，炒家纷纷赶在6月1日“大限”到来前“跳水”卖楼，一个浙江17人炒房团一下子急放258套房产，深圳一些较大地产中介公司接受的卖房委托亦较以前明显增加。大量待价而沽的空转房纷纷挂牌二手楼市场，挂牌价格明显下挫，成交却没有任何的起色，新房销售量急剧萎缩，买方观望气氛浓厚。这一情况表明，在政策强大攻势下，楼市中观望、僵持局面被打破，楼价虚高的问题正在逐步得到有效解决。
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