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□李青霞
最近颇有几家上海的上市公司，吸引了市场和业界越来越多的关注。从它们最近披露的信息和市场的走势看，市场正在按这些公司的土地“增值”，对其进行新的估值。
酒店业是个典型的例子。酒店往往建在市井繁华之所，从长远来看，这些物业往往随
着时间的推移和城市的发展，物业价值也水涨船高。国外的酒店在资本市场估值和产权交易之时，一般都会认真考虑其物业的价值。比如，英国有个酒店集团Forte，英国酒店物业交易价格指数在1976———1989上涨了8倍，同期Forte的账面NAV增长了11倍，股价涨了10倍。
然而，有意思的是，对目前国内的上市公司而言，现行的会计准则，不允许每年重估账面净资产价值，因此，很多在城市繁华地段拥有物业的公司，其房地产价值的上涨，并没有在账面上体现出来。这也造成了很多并购的机会，如近两年的金鹰收购南京新百(资讯 行情 论坛)、雨润收购南京中商(资讯 行情 论坛)，其中都不无物业增值的因素在内。
例如锦江酒店(资讯 行情 论坛)，其下属的14家酒店有三种类型：第一类是同时拥有土地使用权和建筑物产权的，有8家；第二类是仅仅有建筑物产权，土地为行政划拨的，共3家，根据政策规定，若未来要受让土地使用权，要按照评估价的30%缴纳土地出让金。第三类是租赁经营。前两类酒店，明显受益于上海房价近些年的牛市。
再如新世界(资讯 行情 论坛)，其旗下的数处重要网点，处于上海市重要的商圈“南京东路步行街”起点处，南临三条地铁线交汇出入口处，无论从商业房产重置成本角度，还是从经营发展角度，均有较高价值。尤其是新世界大酒店，更使市场对新世界的价值产生了更大的兴趣。
不过，虽然物业增值的诱惑与收益巨大，但这种诱惑却会将许多经营者引入歧途。世界上许多成功的连锁商家，都曾经遇到这过这种诱惑———他们苦心经营的连锁超市的管理团队，在与供应商、消费者一分一分地抠利润，而它们购买的用于建超市的物业，其价格波动十分之大，地产牛市时，可以创造这个商店很多年的利润；而地产熊市时，就会毁掉这家商店很多年的辛苦果实。因此，有的连锁商家在进行扩张时，往往采用租赁的形式，既不沉淀巨量的现金，回避房地产价格波动的风险，当然也放弃了地价上涨带来的收益。尽管房租仍然会在租约期满后上涨，侵蚀商家的利润空间，但商家尽量采取了多种措施锁定这种成本。它们的思路很明确：作为连锁商家，赚的是其与众不同的管理手段的钱，所以，它们果断地拒绝了“物业增值”的诱惑，不做“隐性地产商”，让自己的业务变得更纯粹，更简单，也更具有持续性的竞争力。事实上，将多样的风险和收益的可能都进行大量的锁定，只管自己最擅长的一摊，正是现代企业发展的主流。
有趣的是，现在有的国内民营资本，在经营连锁商店的时候，开始“剑走偏锋”，他们的如意算盘是：随着大量国外资本进入中国零售业，重要商业地段的资源，会变得越来越稀缺，到时候，它们手上的网点资源，会变得奇货可居，外资将会以高价从他们手中买这些网点。在他们的如意算盘里面，物业增值就占了相当大的比重。然而，这个计划恐怕并不会象他们想象的那样乐观，而会不会在别人收购之前就已经倒下，更是一个沉重的疑问。
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