上市公司掘金商业地产 面临高风险高门槛隐忧

　　□本报记者蒋晔

　　房产商掘金商业地产

　　本周一，外高桥(资讯 行情 论坛)旗下一家五星级酒店开业，该公司的有关人员向记者表示，股份公司对这家酒店寄予了厚望，目前已委托国际著名的酒店管理集团———洲际 酒店集团对该酒店进行管理。虽然该位人士没有透露上市公司在该项目上的投资回报率，但考虑到洲际集团所管理的酒店客房出租率均不低于90%这一事实，显然其今后的业绩表现不会令人失望。

　　而就在此前，世茂股份(资讯 行情 论坛)董秘也向记者表示，公司与国际娱乐巨头时代华纳共同打造的“星光大道”项目将于今年5月启动，该项目位于上海繁华的商业街———南京路上。与此同时，世茂集团执行董事许世坛也向媒体透露，世茂更看重商业、酒店等长线发展的物业类型。2005年底前，世茂在上海的世茂国际广场、世茂北外滩酒店、佘山国际会议中心3家超五星级酒店都将竣工，并于明年投入运营。3家酒店的固定资产总额将超过100亿元，届时世茂集团将占到上海高档酒店20%的市场份额。

　　与国内企业相比，一些外资房地产巨头早已开始关注中国的商业地产，并采取了行动。今年年初，摩根士丹利房地产基金旗下的北京富盛利投资咨询有限公司整体购买了北京富力双子座写字楼，而另一家著名国际投资机构美林集团在先前就宣布以3000万美元投资入股北京银泰中心。另外，上海新黄浦(资讯 行情 论坛)集团所打造的上海“外滩源”项目中，也闪现着美国洛克菲勒集团的身影。

　　商业地产“金光闪闪”

　　“哪里有利润，哪里就有投资”，这句话用在如今的商业地产上并不为过。某国有银行一位房贷部门的负责人告诉记者，与住宅市场相比，商业地产的投资价值还处于较为合理的阶段。华夏证券的研究员张燕表示，相比住宅价格的大幅上扬，目前商业地产的涨幅确实落后许多，其中也的确蕴含了较高的投资收益。而申万的一份研究报告也提醒投资者，要关注上海商业和酒店类上市公司物业升值所带来的隐性收益。

　　世茂股份董秘告诉记者，与商品房单纯的开发、出售相比，商业地产的收入可以体现在两块，一是物业自身的升值收益，二是租金收益。许世坛分析说，上海的高星级酒店客房入住率一般都在八、九成，房价水平跟香港等国际大城市差不多，每年的租金收益极为可观。目前上海商业地产的增值速度也相当快，以世茂国际广场为例，总投资是35亿元，现在还没建成，但评估价已经上升到了50亿元。而中华企业(资讯 行情 论坛)的董秘也向记者透露，公司早先曾通过收购烂尾楼的方式承接了两幢写字楼，在经过追加投资后，现已销售一空，虽然最终的投资收益还没有算出来，但肯定不会令人失望。申万的研究报告也显示，过去三年商业地产价格上涨已经使得锦江酒店(资讯 行情 论坛)的股东财富大为增加。

　　而对于一些地方政府而言，住宅价格的上涨关系到国计民生，如果价格过高，势必产生负面影响，相比较而言，商业地产的升值，既能为政府带来增值收益，又不至于影响到民众的生活，因此也乐于支持。上海市发委主任蒋应时在年初时就表示，上海将重点打造现代服务业集聚区，合理开发保护商务楼。据了解，上海写字楼的租金价格已是几度上扬，90年代末金茂大厦刚落成时的租金是0.3美元/平方米/天，而现在的报价已经到了1.5美元/平方米/天。

　　高风险、高门槛

　　在各路资金趋之若骛的情况下，也有专家指出，商业地产所蕴含的风险正在急剧升高。招商证券的房地产分析师余志勇就认为，房地产业的高风险性在商业地产上体现的尤为显著，与商品住宅相比，投资酒店、写字楼等商业地产所占用的资金量大，而且回收的周期也长，如果一旦经济发展有个风吹草动，很可能率先倒下的就是商业地产。记得上个世纪90年代中期，房地产业不景气，如今寸土寸金的上海陆家嘴(资讯 行情 论坛)金融区就曾出现过“百幢高楼被空关”的景象，而当时的一些烂尾楼，至今还没有处理完毕。

　　值得关注的是，目前，一些以商铺为主的商业地产风险已经显现。例如，地处南京黄金地段的新街口盘谷亚泰产权式商铺，由于多种原因，开始招商时就不顺利，开业之后又长时间聚集不起人气，导致业主损失惨重，而当初他们大部分都是以7万元/平米的天价购入的。

　　张燕认为，从事商业地产的开发需要有雄厚的资金实力，毕竟动辄几十亿元的投入，一般企业是拿不出的。与住宅不同，一个地区商业的发展是需要培育的，而热点地区，地价相应也居高不下；除了拿地的费用，相关设施的投入也不是小数目，今后的运营更是需要大量的资金来维持。许世坛也说，做五星级酒店需要勇气，资金实力不强，最好不要涉足商业、酒店等长线投资项目。