攻城夺寨八城拿地三千亩 招商地产逆势大肆扩张

　　本报记者 阳静纯 深圳报道

　　地产军团全国扩张，这并非什么新鲜事，但落到一直固守于蛇口的国企招商地产(000024，下称招商)头上，就显得有些特别。

　　4月14日，招商宣布今年在全国8大城市共有18个项目启动，在北京、上海、广州、重 庆、苏州等地获取了超过3千亩的土地，基本形成了珠三角、长三角、环渤海地区以及重庆、漳州等地区的“3＋X”发展版图。比起同城的万科(资讯 行情 论坛)、金地，招商走出去的步伐慢了许多，但在国家加强对房地产宏观调控的当口，是什么动力促使其“偏向虎山行”，这让人很看不懂。更关键的是，一旦脱离蛇口母体的呵护，招商究竟有多强的野外生存能力值得关注。

　　逆势而行

　　去年以来，从中央到地方发出了一系列让房地产降温的政策和措施，今年控制房地产价格上涨过快更是已列入政府工作报告，随之而来的央行提高房贷利率和首付比例，财政部酝酿出台的物业税进一步加大了购房成本。

　　此时的房地产业正弥漫着一股“山雨欲来风满楼”的肃杀之气，不少资金开始从楼市抽逃。在这种形势下，招商的姿态颇有些格格不入。

　　这里面有些偶然。“刚好赶上了，”招商地产董事总经理林少斌解释，“招商前两年就确定了全国扩张的战略。2003、2004年动作比较大，在全国拿了不少地，今年是这些项目开发全面启动的一年，也是招商历史上开发城市最多的一年。”

　　他认为宏观调控之于全国扩张的影响并非都为负，甚至是反过来。“招商每年都会拿地，好的时候会拿地，坏的时候也会拿地。”林少斌强调2005年招商还会拿地，“只是怎么拿、在什么区域拿的问题。”

　　“苏州相城的地，我们用挂牌价拿到，广州飞蛾岭地块也是如此。”林少斌认为宏观调控让不少开发商开始观望，“没有人和我们竞争，就这两块地来说，我个人认为是捡了便宜。”

　　招商在上海与苏州的项目都是外界关注的焦点，这两个城市都是国家重点调控的对象，这两个城市的房价假如出现大的崩盘，对招商的扩张将是不小的打击。而深圳国信证券房地产分析师方焱认为，“这两个项目的物业类型以TOWNHOUSE为主，购房者多为一次性付款，国家利率调再高也影响不到这批人。”

　　据招商上海公司总经理杨志光当时测算，苏州项目卖到6500元每平米就可以了，但现在看来，卖到1万都没问题。

　　林少斌表示，“这两个地方房价调整5%-10%都是可以接受的，如果下降30%，不仅上海受不了，全国也受不了。”

　　进与退

　　在招商地产进与退的背后，始终有一个身影——招商局(资讯 行情 论坛)蛇口工业区，其持股46.62%。招商全国扩张战略的迟缓与时机选择，很大程度上受集团战略的直接影响。

　　“1997年亚太金融危机、香港地产泡沫破灭使招商局集团业务发展遭受重创，招商地产作为下属公司，其发展自然也受到冲击。”林解释这是招商为何会比别人慢一步的原因。

　　1997年以前，招商局积极发展多元化业务，其下属各种参控股企业超过200家，资产超过500亿港元，“那个时候，谁也说不清招商局是做什么的。它似乎什么都做！”而这些投资主要来自银行借贷，集团整体有息负债在最高时达到了60%多，金融危机后?“银行逼着还钱”，而为了偿债，公司把一些良好的资产项目变卖来偿还债务，对公司的资金流量产生不良影响。到2002年，招商局内部资产整理才差不多结束。

　　在整个集团的大动荡下，招商地产何敢奢谈向外扩张。在麦肯锡诊断之下，招商局2001年底分别确定四大产业集团：交通基建、金融、地产和物流。做大做强招商地产被确定为集团战略之一。

　　由于蛇口工业区的扶持，招商的资金实力和控制风险能力较强。一直以来，招商地产享有在工业区11个平方公里垄断开发的权利，“招商可以一点一点地跟工业区拿地，价格也比市场基准地价要低。但万科则不行，一两平方公里的土地得一下拿下，还是招拍挂的价格。”

　　这种拿地方式使招商成为少有的低负债率运营的地产公司，良好的资产结构使招商在银行拥有巨大的授信额度，也有助于其推进“可转债”等融资项目。据了解，招商16.5亿的可转债项目将于今年上市。“招商在资金上不存在问题。”业界普遍认为。

　　“尽管蛇口土地已开发大半，工业区至少还可以提供招商未来五年的土地开发。”该人士还介绍。据了解，工业区新增的前海物流园区及光明工业园的土地同样将由招商进行开发。

　　并且，工业区在外地的政策性拿地项目，如面积达48.77平方公里的漳州工业区，也将由招商开发，作为招商的大股东，工业区对招商的扶持是无所不在的。