地产股年报业绩飘红 难掩资金紧张

　　2004年房地产类上市公司年报显示——地产股 业绩飘红难掩资金紧张

　　□ 江苏天鼎 秦洪 本报记者 潘霓

　　虽然房地产业务划分较为清晰，但是由于不少上市公司在近年来涉足房地产业，所以，目前对房地产板块划分反而较为混乱，因此，各数据公司的统计口径也有所差别，不过， 由于万科(资讯 行情 论坛)、招商地产(资讯 行情 论坛)、金地集团(资讯 行情 论坛)、中华企业(资讯 行情 论坛)、金融街(资讯 行情 论坛)、小商品城(资讯 行情 论坛)等具有代表性的上市公司均已公布年报，所以，并不妨碍我们对房地产04年报的分析。

　　行业增长强劲

　　从房地产上市公司年报中可以看出，净利润都是在增长的，其中万科、招商地产、中华企业等地产股的净利润增长率都在50%以上，而银基发展(资讯 行情 论坛)等房地产上市公司的业绩增长速度则达到100%以上，由此可见，在2004年，房地产上市公司大多进入了收获期。

　　仔细研究房地产股的上市公司年报，不难看出，业绩的增长动力主要有两个，一是受到房地产价格的上涨，在2004年，全国平均房地产价格上涨了14%，从而使得房地产上市公司的毛利率有所提升，万科最为典型，因为万科的房地产主营业务利润率达到25.23%，较2003年提升了3.4个百分点。二是结算面积的提升，中华企业在2004年竣工面积为25万平方米，预售面积达到20万平方米，均较2003年有了较大幅度的提升，这其实也就推动了公司主营业务收入的增长。

　　但也有一点应引起投资人注意，那就是2004年房地产业艳阳高照，可部分房地产上市公司业绩却实在让人不知所以然。有人以房地产的盛世之地上海为例称，中房上海综合指数(资讯 行情 论坛)从2000年11月的711点上涨到2004年12月的1372点，中房上海住宅指数从2000年11月的711点上涨到2004年12月的1320点。商品房均价稳步上升，从2002年的每平方米均价4010元上升到2004年均价6385元。房地产业已成为上海经济的第三大支柱产业，其对上海GDP的贡献度由1999年的5.2%上升为2004年的8.4%。

　　但上海的房地产上市公司则业绩平平。陆家嘴(资讯 行情 论坛)(600663)全部业务为房地产，但2004年的每股收益仅为0.29元，主营业务收入同比下降了7.38%，利润同比下降了19.8%。上海新梅(资讯 行情 论坛)(600732)2004年的每股收益虽然比上年同期增长了25.45%，但主营业务利润却同比下降了10.82%。主营房地产的天宸股份(资讯 行情 论坛)(600620)2004年的每股收益仅有0.07元，主营业务利润同比下降了29.3%。浦东金桥(资讯 行情 论坛)(600639)2004年的每股收益为0.2290元，主营业务利润同比下降了8.9%。

　　宏观调控是这些公司的主要理由。但中房上海综合指数2004年全年累计上涨200点，涨幅达17.1%；中房上海住宅指数2004年全年累计上涨197点，涨幅达17.5%；2004年住宅增速更是达到33.5%。因此，有人认为这可能存在着调整报表转移利润之嫌。

　　资金与成本上下挤压

　　但是，从报表中不难看出，地产上市公司的压力开始显现，一是成本的增长，虽然钢材、水泥价格仅仅占到房地产开发成本的10%左右，但是，由于钢材价格在04年狂涨近三成，所以，在一定程度上降低了房地产开发商的利润增长速度。更为重要的是，房地产主要成本的地皮价格涨得更快，在04年，全国土地价格上涨幅度超过了16%，远远高于房价14%的涨幅，也就是说，如果房地产上市公司的主营竣工面积没有大幅提升的话，上市公司的业绩就可能出现负增长。问题是，经过05年一季度末的调控，房地产上市公司在05年的竣工面积能否较04年有进一步的增长呢？也就是说，04年报中所体现出的盈利隐忧极有可能在05年成为现实。

　　二是现金流的问题。房地产作为资金密集型行业，需要庞大的现金流支撑。因此，在04年底与05年，再融资的上市公司不少为地产公司，从金地集团到金融街的增发，再到万科的可转债等均是如此。但能够到资本市场再融资的房地产企业毕竟为数甚少，所以，不少地产股的年报就显示出现金流为负值，栖霞建设(资讯 行情 论坛)的每股经营现金流量为负的4.35元，金融街为负的0.6682元，由此可见，此类个股的房地产项目投资需要更为庞大的资金支撑，一旦出现信贷紧缩等政策，极有可能出现现金流紧张问题，在这样背景下，要么是再融资，要么就是高额借贷产生极高的财务费用。

　　而4月4日，工行、农行、中行、建行及交通、光大等六大银行在四川成都公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点和范围主要圈定能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。除了建行四川省分行外，其他五大银行几乎不约而同地将房地产行业排除在2005年产业投向重点范围之外。业内人士认为，房地产业在资金面上将面临巨大考验。