住房抵押贷款证券化：一把双刃剑

　　房市稳定与金融稳定，两者互相依存。理论上讲，住房抵押贷款证券化，可以将集中于银行的房贷风险分散化，进而在房市与金融市场之间筑起一道防火墙。但在我国银行业风险管理制度并不十分健全的情况下，这种风险的分散有可能成为一把双刃剑。

　　上周三，取消按揭贷款优惠利率；上周五，城镇储户调查警示房地产风险；本周一，也就是前天，住房抵押贷款证券化试点启动……

　　短短一周不到，中国人民银行频频推出与房市有关的政策举措。目的似乎很明确：防范房地产金融的潜在风险，维护房地产市场的健康发展。借着这股稳定楼市的东风，业界期待已久的房贷证券化试点终于露脸。尽管，试点原因是“为了贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，扩大直接融资比重，改善商业银行资产负债结构，促进金融创新”，但因为目前跟房市有关的任何举措都引人注目，因此银行资产证券化试点的“眼球效应”不会太小。

　　为何现在推出

　　住房抵押贷款证券化，可谓千呼万唤始出来。

　　通过向市场发行证券将贷款资产进行处理与交易，最终实现融资，即金融业所称的资产证券化。商业票据、有抵押债券、股票等都属于这种形式的资产证券化。住房抵押贷款就是一种典型的可以证券化的资产。

　　资产证券化作为一项金融技术，最早起源于美国。它的推出改变了银行传统的“资金出借者”的角色，使银行同时具有了“资产出售者”的职能，对商业银行的竞争发展起到了非常重要的作用。

　　在我国内地，这一天，业界已经等了很多年。业内人士告诉记者，我国房贷证券化一直“雷声大雨点小”，关键就在于买卖双方的意愿。在很长一段时间，个人房贷一直是银行的一块优质资产，其不良贷款率一直维持在3‰以下，风险相当低。在这样的背景下，银行并没有很强的将房贷这样一笔优质资产拿出来证券化的动机。但现在情况发生了变化。房贷资产的质量总体尽管依然不错，但随着房价的不断攀升，个人房贷占银行贷款的比重也在不断增加，银行越来越清醒地意识到其中存在的风险：一旦房市有风吹草动，很可能演变为银行巨额的不良贷款。但面对这样一个潜力很大的房贷市场，哪一家银行也不愿轻易放手。最好的办法，就是引入新的投资者，分散风险。

　　另外，从去年开始，一系列宏观调控政策的推出，也使一些银行出现了流动资金的紧张，尽快实现中长期贷款“套现”，增加资产的流动性，也成为一个十分紧迫的问题。

　　事实上，股市的持续低迷，也在客观上给这种产品的推出创造了良机。面对长期熊市，无论是机构投资者，还是个人投资者，都明显感到了“投资渠道单一”的困惑。近期，国债和人民币理财产品的火爆，也从一个侧面印证了证券市场的这种尴尬。

　　买卖意愿成熟，房贷证券化终于来了。

　　选择什么模式

　　住房抵押贷款证券化既已破冰，究竟会以何种方式正式诞生呢？

　　从国际通行做法看，资产证券化可以分为信托型和公司型两类。信托型，即将住房抵押贷款资产信托于受托机构，由受托机构以上述资产所产生的现金流为偿付基础，向资本市场发售信托受益凭证。公司型，则基本上由专业的按揭贷款证券化公司向商业银行购买住房抵押贷款，以该资产为基础向市场发行有价证券产品。

　　由于一般市场上信托产品投资门槛相对较高，在一定程度上将制约房贷证券化产品的集资规模。而且，信托产品只能转让，不能自由进退，不具高流通性。因此，更为灵活的按揭贷款证券化公司模式———或发行各类有价证券、或引入按揭贷款保险等，在成熟市场中更为盛行。

　　但模式选择必须结合市场发展的实际情况。业内人士认为，在我国目前的情况下，以公司方式实施资产证券化，将受制于新设公司的自有规模、信用评级、风险控制以及法律监管等诸多障碍。与信托机构合作，采取信托方式似乎是比较可行且易于操作的选择，可以以此迈开资产证券化试点的步伐，并在相关法律制度不断完善的情况下逐步引入新的模式。据了解，此次作为试点之一的建设银行，其房贷证券化也可能采取信托模式。通过信托的设立、资产的分离和发行主体的安排等手段，将受益凭证风险同银行自身风险相隔离。值得一提的是，增强信托模式的流动性也有可借鉴的经验。在美国等一些成熟市场，普通投资者并不是直接投资于信托产品，而是选择某些以这类产品为投资对象的封闭式或开放式共同基金。

　　风险不可忽视

　　房贷证券化，不只是一个全新的金融投资工具。

　　从理论上讲，这是一个多赢的模式。对银行来说，房贷是中长期贷款，在很长一段时间占用了大量资金，如能将其证券化卖给更多投资者，不仅能换来流动性强的资金，而且将集中在手中的房贷风险分散到了更多投资者手中。而对投资者来说，住房抵押贷款又是一个相对比较稳定、安全的投资品种。市场更大的期盼也许还在于，减轻购房人还款负担，想想也是，在房贷风险降低后，银行也许就会适当放宽按揭贷款的标准，按揭贷款利率也有望因此降低吧。

　　但乐观的同时，风险仍不容忽视。新产品究竟如何影响市场？我们似乎需要更加客观的思考。

　　住房按揭贷款长期实行优惠利率，利润空间本身就比较小，而证券化又意味着利润将会有更多的投资者分享，银行相应的利润空间事实上更小了。业内人士认为，通过房贷证券化降低贷款风险之后，银行势必会扩大贷款规模，但并不会降低利率。银行扩大贷款规模的冲动，更多可能是出于“如何弥补收益共享后利润缩减”的考虑。因此，购房人期盼的银行降低贷款利率，在目前的市场条件下似乎并不可能。而在目前房产市场比较热的情况下，银行贷款规模的扩张，也极有可能进一步刺激房地产市场的消费需求，楼市将面临继续升温的可能。

　　另外，作为一种新的投资工具，房贷证券化推出，对其他资本市场来说也是一场资源的争夺。在目前我国资本市场还处于发展初期、投资规模还比较有限、且较多追逐短期利益的情况下，这一产品必然会使一部分投资资金发生转移，尤其是股市资金。这对于持续低迷的股市来说，可能也会是一个不小的信心打击。

　　此外，在信息不对称的现实条件下，房贷证券化依然躲不过其本身固有的操作风险。投资者希望在分担房贷风险的同时分享优质资产的收益，而优质的房贷资产，对银行来说是一块丰厚的利润蛋糕，银行未必愿意拿出这些资产来实行证券化。

　　是机会？还是挑战？我们需要更多制度的完善，也需要更加理性的心态。

　　本报记者蒋娅娅 陈春艳