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北京首证
周四，房地产板块出现了同步震荡走势，一批地产股在早市一度跌幅居前，在收市的时候，名流置业(资讯 行情 论坛)、深宝安(资讯 行情 论坛)、光彩建设(资讯 行情 论坛)、天宸股份(资讯 行情 论坛)等个股的跌幅都超过了5%，相应地产板块也成为周四行情的一个重要做空动力，那么房地产板块为何整体震荡呢？后市又将如何发展呢？
虽然大盘的震荡市道对个股行情的活跃形成一定的负面影响，但是周四房地产板块的大面积震荡主要原因还是利空政策的冲击，近日中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房信贷政策，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，以5年期以上个人住房贷款为例其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍即5.51%，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。该政策的出台被市场看做是对房地产行业的重大利空政策，因此房地产板块也是应声而落，而我们就此进行进一步的分析。
我们首先分析该政策出台的背景，其一，今年政府工作报告明确指出“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”，意味着房地产生产的过热已经引起管理层的高度重视，调控房地产市场将成为今年政府工作的一个重点。其二，统计数据显示，今年1～2月份，上海金融机构对自营房地产的贷款同比增长幅度高达41.4%。事实上，进入2005年以后，有关房地产行业是否存在泡沫的争论不断升级，议论的焦点也就集中到了上海这一我国的经济中心城市。作为全国房地产市场的风向标，上海市场的过热现象引起了管理层的警惕，因此央行出台相关政策来调控房地产市场。
从住房贷款利率调整的幅度20BP来看，对房地产需求的实际影响应该不是很大，相对而言，对于上海、杭州等房地产价格较高、上涨速度较快的城市而言，商业银行可能会执行6.12%的住房贷款利率，因此这些城市受政策的影响将比较大一些。另一个制度性的调整是首付比例的提高对房地产需求的影响要更大一些。但公告中称具体调整城市和地区由商业银行根据各地房地产价格涨幅自行确定，因此这一政策的具体执行情况尚不确定，其实际影响仍需要进一步观察。但这一政策的出台必然会影响经济主体对整个房地产走势的预期响，而将抑制对房地产的投机需求。总体来看，该政策出台的目的就是从需求角度来抑制房地产市场的过热发展，因此我们可以推断，2005年房地产市场的投资增速将低于原先的预期，这也是房地产板块出现宽幅震荡的重要原因。
结合前期管理层出台的一系列政策(包括央行加息政策、土地拍卖制度)等，我们可以判断，未来的几年时间内，房地产行业的景气程度将有所下降，更重要的是，房地产市场的洗牌速度将进一步加快，这也可以从一些统计数据中得到验证，近几年中，国内房地产市场以每年30%的速度增长，同时我们却注意到，国内房地产公司的数量却是以每年40%的速度减少，这意味着房地产市场的竞争在加剧，而新政策的出台将进一步加快房地产行业的内部整合，可能将有一批房地产公司消失，而实力雄厚的公司将借此机会进一步扩张。
我们也可以分析央行新政策出台对房地产板块的市场影响，短期之内，房地产板块在利空消息的冲击下将出现一定的震荡走势，但并不等于房地产板块将就此消沉，新政策不会对房地产市场形成致命性的打击，短线急跌之后，房地产板块也存在波段操作机会，不过后市的房地产板块将出现分化走势，投资者可关注两类房地产品种，分别是：1、行业的龙头公司，国家对房地产行业的调控将使得房地产业将有一个重新的洗牌过程，相反行业的龙头企业将面临进一步做强的发展机遇，而这些公司有着良好的战略规划、强大的融资能力、并且成本控制能力很强，这样的公司更容易成为行业洗牌的赢家，而这些公司也将为投资者提供超额的投资回报，如万科(资讯 行情 论坛)A、金地集团(资讯 行情 论坛)等个股。2、关注有大量土地储备的上市公司。随着土地公开转让和土地保护等制度的实施，土地供应将明显减少，而那些有着大量土地储备的公司则凸现优势，如华侨城(资讯 行情 论坛)、招商地产(资讯 行情 论坛)等公司，拥有可供未来两、三年开发的土地储备，并且这些土地储备的成本都比较低，不仅保证了其良好的利润空间，并且也保证了未来的发展潜力。
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