央行取消房贷利率优惠 地产类公司产业整合将提

　　央行取消房贷利率优惠，打响抑制房价飞涨的第一枪

　　□中信证券研究部　王德勇

　　央行昨日公告，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是取消现行的住房贷款优惠利率，二是对房地产价格上涨过快城市或地区，最低首付款比例可由 现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可自行确定，不搞一刀切。

　　一、利率提高0.20个百分点，政策取向性强于实际影响

　　本次取消优惠利率的实际影响不大，但是其政策取向却是非常明显的，标志着国家对1998年开始执行的住房消费扶持政策发生转变，同时也表明国家开始对住房价格过快上涨采取实际政策。

　　住房贷款优惠利率取消后，5年期以上个人住房贷款，其利率由原来的5.31%提高到6.12%，提高了0.81百分点，但由于住房贷款实行下限管理，银行有权将贷款利率向下浮动10%，由于住房贷款还是一项各银行竞争的优质业务，实际利润势必就是最低利率，也就是5.51%，这相比原来的5.31%的利率，实际上只上浮了0.20个百分点。

　　截至今年2月底，全国个人住房信贷余额为16508亿元，相当于购房人年增加利息负担33.02亿元。具体影响是：以20年期贷款为例，房贷月供款只增加了2.00%，如果贷款额为10万元，月供款只增长13.54元，应该说对购房的负担增加有限。具体情况如下表所示：

　　二、打响了政策抑制房价过快上涨的第一枪，房地产泡沫开始终结

　　取消优惠房贷利率其目地显然是抑制住房价格的过快上涨。因为提高利率及提高首付款比例将明显抑制住房需求，需求下降从而减慢房价上涨。

　　近年来，住房价格持续上涨，特别是2004年，全国房价涨速开始加快，四个季度商品房累计平均销售价格同比分别上涨6.7%、11.6%、13.0%、14.4%。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998年以来的最高增幅。(具体情况如附图)

　　抑制住房价格的过快上涨将是一个系统工程，本次政策调整影响又不大，预计今后还会有一系列后续政策出台，可能的政策包括禁止炒楼花，对住房投资行为征收高额的增值税、营业税、所得税，加大政策性住房建设，强化住房出租收益税收征管等。

　　三、长三角地区房价受影响最大

　　随着政策的相继出台，市场对房价的预期将发生根本变化，目前房价泡沫将终结。特别是在长三角地区，炒楼气氛浓厚，部分楼盘换手率高达600%，在政策调控下，市场对房价的预期将发生变化，这会导致供需关系发生逆转。首先是需求下降，一方面投机性需要会快速消失，另一方面正常的居住需求及投资需求也会出现持币观望现象；其次供给快速上升，原来投资性买入的住房可能出现大量抛售，导致供给大量增加。因此，短期内住房供需关系将可能发生逆转，导致房价涨速下降，甚至可能出现下降，长三角地区房价还可能出现较大幅度的调整。

　　四、意在遏制投机炒作

　　炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。房地产商与投机商共同参与其中，而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价，以便掠夺敛聚社会财富。因此，要抑制国内房地产价格疯涨，首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机。

　　本次规定对抑制投机也有一定影响，但其影响是通过首先影响实际居住需求，然后再影响投机需求，政策着力点在实际需求，通过打击实际需要来抑制投资需求，因此本次规定的政策指向是实际需要，而没有直接针对投机需求，受伤的还是作为真正购房人的老百姓。

　　四、房地产公司增长预期将发生变化

　　2004年房地产上市公司业绩高速增长，净利润平均增长超过30%，其中近20家公司增长达到50%，这种增长的原因在于销售速度加快导致收入增长及住房价格上涨导致毛利率提高，随着国家对房价的调控，房价的上涨速度将出现下降，局部地区还可能出现绝对房价的大幅下降，同时购房人的观望将导致销售速度大大下降，这两方面将使上市公司增长预期大大下降。但对不同公司影响会有较大差异，在房价泡沫较严重地区的公司受到的影响最大，特别是以上海、杭州、南京为代表的长三角地区，而泡沫不明显或者基本没有泡沫的北京、深圳、广州则受影响会较小；另一方面，对住宅类公司影响较大，而从而非住宅类公司则基本没有影响。

　　目前房地产行业已经进入产业整合周期，大量中小开发商将退出，本次规定将加速这一进程，一些业内优势企业将得到扩张的机会。