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万科18亿重金布局长三角
收购南都集团部分权益获沪江浙一带数百万平米土地将大大增强公司竞争力
【本报讯】（深圳商报记者梁惠元）万科连续停牌两天的谜底揭晓：3月3日，万科集团下属上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在
上海签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70％权益和在浙江的20％权益；3月4日，万科召开董事会审议通过上述事项。这是房地产行业呈现资源整合趋势以来，国内大型房地产企业间的又一次重要合作。
合作将给万科带来什么
2004年以来，万科展开了一系列的合作行动，合作对象包括境外实力雄厚的投资机构，如GIC（新加坡政府投资公司）、HI（国际专业房地产投资银行，德国）；包括带有金融产品创新价值的信托基金；也包括同行业的其他优秀企业，如招商地产。
2004年9月23日，万科在其20周年庆典上，披露了未来十年的发展规划。为了实现其“有质量增长”的战略目标，万科提出了三大策略。其中之一，是城市圈聚焦策略。
根据这一策略，万科在地域发展上将主要投向于长三角、珠三角、环渤海等城市经济圈。而长三角是中国最大的城市经济圈。南都的主要开发地区集中于浙江、上海、江苏，在长三角地区拥有数百万平方米的土地储备，是该区域举足轻重的知名地产企业。万科选择与南都合作，与其中长期发展战略一脉相承，有助于万科尽早完成其在长三角的布局。
据介绍，通过本次合作，万科将受让南都集团在上海南都、苏州南都所拥有权益的70％，加上万科自身原有的规模，万科在上海、江苏的市场地位将更上一层楼。而受让浙江南都的股份比例虽然只有20％，但浙江是万科从未涉足过的市场，也是南都的主要根据地，万科以这种方式进入浙江市场，其风险显然低于在浙江购买土地独自开发。
万科通过本次合作新增的项目储备超过219万平方米，以18.5785亿元的收购价格来看，其成本显然低于市价购买土地。而且这样的方式可以更快产生经营现金流，提高其资产的使用效率。据万科聘请的财务顾问做出的盈利预测，这批土地资源可以创造较大的项目利润，这将为万科在2006年之后的业绩作出重要的贡献。
万科能否一路坦途
合作在带来收益的同时，又会带来哪些风险呢？从万科的公告来看，对于交易本身可能存在的风险，万科已经做好了充分的准备，通过各种附加协议条款，将其锁定在完全可控的范围之内。
万科目前现金充沛，具备以真金白银受让资产的能力。去年9月成功发行19.9亿元可转换公司债券；11月农行向公司提供截至目前对房地产企业的最大规模授信额度，总金额46.9亿元。同时，万科去年业绩大幅增长，销售现金回笼巨大。据估计目前该公司的现金余额在30亿左右。
收购股权的合作方式，带来最大的风险往往是在文化融合方面。这已经被世界各国大量的收购案例所证实。就本次合作而言，万科首先对合作伙伴表现出充足的信心。万科认为，南都同样是一家规范经营的优秀公司，拥有一支同样优秀的团队；更为重要的是，南都的价值观与万科有诸多认同之处，尤其在客户和品牌理念上，表现出明显的一致性。
其次，万科将通过本次合作，进一步检验和提升自身文化的包容性和经营管理体系的弹性。万科将加强与南都的文化交流，并吸收对方文化中优秀的一面。而在经营管理体系上，万科将保持合作公司现有团队、业务和制度的连续性，容许各个公司在管理细节上的差异。在资源分配方面，万科将建立更有预见性的分配计划，以便需要调整时有更大的灵活性。对合作公司最明确的要求是，它们必须建立与万科现有架构相同的透明度：而要做的第一件事情，是按照万科的标准，将合作公司纳入全集团统一的信息平台。
万科表示，将继续探讨并实践多种合作方式，包括对目前正在进行的中央企业房地产业务重组，也表现出了浓厚的兴趣。
股价短线将受刺激走高
中证资讯张志民分析，与南都的合作对于万科来说肯定是长期利好。仅以通过合作取得的土地储备来说，成本就很低。哪个房地产企业，能拿到足够的土地储备，谁就能在未来的竞争中处于有利地位。当然，将来与南都的合作也将牵涉到利润分成、管理合作等问题，如果不发生纠纷，对万科会非常合算。万科股价短线将受刺激走高，中长线也将逐渐发挥支持作用。但因为不是立即见效，冲高之后仍将按其已形成的趋势运行。
【又讯】鉴于宁高宁从华润集团调任中国粮油食品（集团）有限公司任董事长，2005年1月20日宁高宁递交了辞去万科董事及副董事长的申请。万科昨日的董事会会议通报了该情况。
作者:深圳商报记者梁惠元
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