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“全世界的全球化受挫者，联合起来！”全球化的天花板，是后发展国家商界领袖的共同难题。《中国企业家》杂志12月11日邀请了亚洲、拉美国家数十位商界巨头，会聚2004中国企业领袖年会，与500名中国本土企业领袖共同探讨商业与环境难题。新浪财经对此次会议进行了独家播报。以下是地产风云--优势企业联盟与新金融运动专题论坛实录：
陈明键：希望温州草根金融早日浮出水面。最后一位发言是万科总经理郁亮先生，万
科今年刚刚过了20年的生日，万科一直在中国房地产行业是思想的倡导者和实践的先行者。从做减法开始到提出住宅产业化，到和境外、海外基金，大同境外融资渠道，到今后行业的整合，一步一步都走在行业的前列。我们想今年在我们行业关注的事是万科今年在中山项目和德国HI基金的合作，我想从郁亮先生从这里讲一讲中国的房地产企业如何打开这样一个国际的资金渠道，大家都想打开，为什么很多人都没有做到，万科做到了。
郁亮：大家上午好。我想我们年初的时候各地政府都严防死守温州炒房团，现在可以松一口气。前不久去了一各城市，城市定的规则不允许外地人买房子，我们说凡是不允许外地人买房子万科就不去了，因为市场肯定做不到的。刚才主持人给我的题目是谈我们的融资问题，确实现在融资是我们房地产行业两个主题，对于融资问题大家都想由于银根紧了以后都想从海外拿钱，实际上反差是很大的，大家都想从海外拿钱，真正拿到钱的并不多。反差有几个原因，一个原因可能是中国普遍透明度不高。因为合作第一要了解清楚，包括我们各地政策，包括拍卖，大家知道我们前两天上海的拍卖，上海拍卖其中浦东有一块地去竞投，没有一家中标，原因是大家出的价钱都高于最高价，这是我第一次听说因为房地产商因为出价太高而淘汰掉，最低价淘汰掉，最高价也淘汰掉，区间才能够中标，我们感受到上海政府的良苦用心。这对于我们本地发展商尚且接受比较困难，对外境外的房地产商接受更困难。所以透明度不高是妨碍最重要的原因。第二个原因是中国普遍信用程度不高。如果一个企业到国内都拿不到钱，到国外拿钱谈何容易，因为国外的人比我们更精明。国外的钱进来有很多的条件，三年前WTO的时候，外国人对我们多苛刻，到现在还一直苛刻要求我们，所以同样外国资本也都是对我们非常苛刻的。第三个原因是大家看法不一样，我们看来房地产行业是高收益的行业，最著名的例子就是中国100名富豪有40名直接跟房地产有关系，因为是高收益，但是高收益恰恰就是高风险，国外恰恰把中国房地产看做是高风险的行业，高风险对应就是高收益，任何境外资金进来要求不低于20%的付利回报率，其实很多企业不能承受这个代价，不能做到。
这个行业和餐馆行业差不多，每年都有很成功的，每年都有倒闭的，倒闭不说了。房地产成功的很多，失败的也有很多，我经常跟100名富豪打交道，但是过几年就发现有几名富豪就没有了，所以这是充满风险的行业。对于万科来讲我们做了各种的尝试，除了和刚才说的HI做了9个月的谈判，我们又在上个月跟新加坡政府投资公司GIC成都项目合作，这一点我们都在尝试各种信托，股权信托、债券信托、促销信托等等我们都在尝试，因为目前没有一个模式是定型，每一种信托不去尝试根本不知道可能遇到的风险，可能遇到的问题在哪里，所以我们愿意做尝试。今天很重要就是资本上我们有一个比较好的收获，万科从上市到现在，我们总共从资本市场上拿到50.8亿资金，尤其是两年半时间我们拿到35亿资金，对于我们目前的发展布局各个方面是非常有帮助的。
说到这里，我想提另外一个题目，房地产一个是联盟，一个是融资两个题目。我深深感受到第一个主题就是国际化，我们的行业应该说在三年前加入WTO的时候，我们行业基本上一致认为我们受WTO冲击比较小，因为改革开放房地产一直都是对外开放的行业，开不开放对我们都没有关系，但是深深感受到国际化竞争的来临，我们行业概念是国际化的，比如大酒店里面这两天内只看见一个穿中式的衣服，就是电梯工，其他都是西装，所以改革开放欧陆风格更是象征现代，但是事实上这是反映了中国人内心的想法，欧陆形式的房子都有。第二就是国际化设计，因为之前我们做西服是从中式西服做的，包括盖房子也是一样，后来有钱都请国外设计大师来做，这一点北京、上海最典型，基本上没有本地建筑师的份额，所以万科今年特别设立一个大奖，我们做本土青年建筑师大奖，一个本土建筑师成长很重要。第二是国际化设计，我们今年以来第三步是国际化融资，因为国内融资渠道受到限制，我们需要国际化融资。其实现在看起来都是说得多，做到比较少，因为刚才说的几个原因大家没有做到。第四是国际化竞合时代，竞争与合作的时代。这一段时间我非常深刻感觉到，因为我们遇到都是境外背景，像合皇、新加坡凯德置地，我们真正竞合时代就来了。比如说资金问题，跟我们合作的GIC资产是1000亿美元，我想对我们来说对于自有资金比较多，目前也没有超过60亿。专业地产他们拥有1400亿左右港币的净资产，所以他们真正进入中国住宅产业，这对于我们影响比较大。比如说拿地，最近合皇集团在国内连续拿地，以万科的实力我们可以跟他们竞争一、两个项目，但是对于他们来说拿100万是零头的零头，对于我们来说是天文数字。所以这个时代WTO竞争取消分级别的选手，大家都要上拳击台上搏斗，我们轻量级也要跟他们搏斗，他们可能是泰森，我们需要靠巧劲，巧劲能够赢几回？大概可能是一、两回，所以竞争压力非常大。
谈到合作的问题，大家回想十多年前像宝洁、联合利华进入中国无一例外都是选择合作模式，但是今天合作中方都在那里？都不见了，中国品牌都到他们呢了，中华牙膏都不是我们了，所以我们要在竞争中合作，合作中竞争，与其成为对手还不如成为合作。我们行业内部很多还是看行业内部，谁大谁小都是小人国的游戏，我们应该尽早停止小人国的游戏，尽早把眼光放在国际上，巨人已经开始过河了，好在他们还没有过河，我们还要联手合作解决跟巨人游戏的问题。
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