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王晓柯
10月28日，中国宣布9年来首次上调利率，把1年期基准贷款利率从5.31%上调0.27个百分点，至5.58%；将1年期存款利率从1.98%升至2.25%，升幅也为0.27个百分点。加息消息出台后，地产股应声而跌，读者纷纷致电，咨询加息对地产股的影响到底有多大？记者带着读者的问题，走访了部分地产公司和证券分析人员，来探究加息对地产行业的影响。
房地产行业近年来的飞速发展，带动经济增长的同时，也带来了地产“泡沫”，北京、上海、南京、杭州等地均出现了不同程度的地产增幅超出实际购买力的现象，此轮加息政策的出台，正是对前一阶段过热的房地产经济的有效回应。
地产商运营成本增加，但幅度较小
房地长行业是典型的资本密集型行业，当前我国的房地产开发资金中约50%～70%的开发资金直接或间接来源于银行贷款，央行4月份对房地产行业的投资融资情况的调查显示，房地产行业的平均资产负债率为75.76%，银行贷款占全部资金来源的平均比重为40.8%，由此可见，加息必然带来地产股资金成本的提高，从而导致利润的下降。以深万科(资讯 行情 论坛)为例，每年的贷款额平均为30～40亿元，按照0.27个百分点测算，融资成本就会增加1000万元左右。
加息尽管导致地产股的运营成本增加，但是采访中我们也了解到，地产商对增加的这部分成本并不以为然，金地集团(资讯 行情 论坛)董事长凌克认为加息对利润的影响仅为0.93%，这个比例很小。资料显示，目前各主要地产类上市公司的全年销售计划和利润计划已基本完成，而且较去年有大幅的提高，因此今年其业绩将不会受到影响，真正分化后的新格局应该会在来年显现。
对强势地产公司的影响小
谈及加息对不同规模地产公司的影响，华泰证券研究所的分析师陈金仁认为品牌、成本优势、服务优势、区位优势、利息转嫁能力等是考虑加息影响的重要因素。另外，地产公司的融资能力也很重要，信誉好的公司抵御宏观调控的能力强，而资质不佳的公司则可能被淘汰。
国泰君安的研究员张宇指出，与非上市公司比，上市公司的直接融资渠道优势将更加明显，例如万科已完成可转换债和新股增发，募集资金优势将加快行业内的集约整合，其龙头地位还将得到巩固。
有效需求不会突变
一个通过银行贷款和向朋友借钱而投资购买了5套公寓的北京市民张先生表示，加息不会打消他投资房地产的热情。他表示，“加息后，每个月只需为我投资的每套公寓多支付人民币100～150元的利息。"但他认为，如果累计加息的幅度超过1个百分点，他在投资房地产时会更加慎重。张先生的观点代表了大多数购房人的心理，相对于加息而言，收入的增长可在一定程度上缓解利息增长的压力，同时，对地产的有效需求受消费能力、房改政策以及生育高峰等多重因素影响，短期之内不会有突变。但是，我们也应该看到，加息对投资性购房需求的抑制还是很明显的。
长期影响大于短期
国家信息中心副主任范剑平认为政府还会继续调整利率，“目前仍有加息空间。"对加息周期的预期可能使得宏观经济进入紧缩周期，也会加大投资人对房产价格下降的预期，这种预期的实际放大效果，会加速房地产价格的回落。西南证券段海瑞分析，此次加息只是地产行业景气周期的最高点结束的信号，长期的收缩趋势远大于短期的影响。
从地产股的走势看，4月份以来一路震荡下跌，宏观调控以及加息的预期影响已得到体现。如果市场是有效的，则某一行业股价走势不会长期落后于整个市场。在经受加息的冲击后，抗风险能力强的地产股有望脱颖而出，投资者对具有区域地理优势、品牌优势以及成本控制优势的房地产类公司，仍可在大盘企稳后加以关注。
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